Mál nr. 1/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

Mál nr. 1/2000

Endurgreiðsla húsaleigu. Skil leiguhúsnæðis.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. mars 2000, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. apríl 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 29. maí sl. og málið tekið til úrlausnar.

Með leigusamningi, dags. 10. október 1999, tók álitsbeiðandi, A, á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 34. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, frá 10. október 1999 til 28. febrúar 2000. Samkvæmt ákvæðum hans var leigufjárhæðin 55.000 kr.ónur á mánuði og umsamin upphæð tryggingarvíxils 150.000 krónur.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

Að gagnaðili endurgreiði leiguna, ásamt vöxtum.

Að gagnaðili skili tryggingarvíxli.

Að gagnaðili greiði álitsbeiðanda laun fyrir að mála stofu og gang og kostnað við málningu.

Að gagnaðili greiði álitsbeiðanda laun fyrir þrif á íbúðinni og sárabóta vegna veikinda.

Að gagnaðili greiði skaðabætur þar sem hann hafi gengið inn og út úr íbúðinni þegar álitsbeiðendur voru ekki heima.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar álitsbeiðandi tók íbúðina á leigu hafi honum verið ókunnugt um að gagnaðila væri óheimilt að leigja íbúðina þar sem um verkamannaíbúð væri að ræða. Álitsbeiðandi hafi þurft að greiða alla leiguna fyrirfram, þ.e. 256.000 krónur. Gagnaðili hafi sagt álitsbeiðanda upp leigunni með eins mánaðar fyrirvara á þeirri forsendu að hann teldi erfitt fyrir þau að vera með ungabarn á 3. hæð. Þar sem meira en þrír mánuðir voru greiddir fyrirfram sé uppsögnin ólögmæt. Áður en álitsbeiðandi skrifaði undir leigusamninginn hafi hann óskað eftir að samningurinn yrði framlengdur þar sem þau ættu von á barni í mars. Gagnaðili kvað það koma til greina ef allt gengi vel og engar kvartanir bærust. Íbúar hússins hafi ekkert nema gott af þeim að segja og talið þau fyrirmyndar nágranna.

Þar sem erfitt hafi verið að fá húsnæði á leigu hafi álitsbeiðendur þurft að leigja íbúðina þrátt fyrir að ástand hennar hafi verið mjög slæmt. Íbúðin hafi verið mjög skítug og greinilega hvorki þrifin né máluð í einhver ár. Með íbúðinni fylgdu mjög gömul og illa farin húsgögn. Þá hafi verið hoggið upp úr baðkarsrönd og vantað innstungu fyrir þvottavél. Þrátt fyrir ítrekaða beiðni hafi gagnaðili ekki lagfært það. Þá hafi gagnaðili ítrekað farið inn í íbúðinni í leyfisleysi og meðal annars tæmt alla skápa.

Þá benda álitsbeiðendur á að gagnaðili hafi án þeirra vitundar bætt inn í leigusamninginn sérákvæði í 13. gr. um að leigjanda væri kunnugt um að íbúðin væri nýstandsett og nýmáluð.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar hann flutti í íbúðina fyrir tveimur árum hafi hún verið nýmáluð og uppgerð. Íbúðina hafi hann búið fallegum húsgögnum og gengið vel og snyrtilega um þannig að ekki hafi séð á nokkrum hlut. Nokkur vitni hafi hann að því að hvorki hafi sést skemmdir á íbúðinni né á málningu. Íbúðina hafi hann leigt álitsbeiðanda með húsgögnum og öllum húsbúnaði.

Gagnaðili bendir á að hann hafi einungis einu sinni farið inn í íbúðina þegar álitsbeiðendur voru að heiman en með samþykki þeirra. Það hafi verið fyrir jólin til að setja jólaseríu á svalirnar. Þá hafi komið í ljós að búið var að mála flesta veggi íbúðarinnar án hans samþykkis með eldrauðri og dökkgrænni málningu og var mikil óreiða inni í íbúðinni.

Með bréfi, dags. 24. janúar 2000, hafi hann sagt álitsbeiðanda upp leigunni frá og með 28. febrúar s.á. enda hafi álitsbeiðandi þverbrotið ákvæði samningsins. Hafi álitsbeiðandi átt að skila íbúðinni vel þrifinni og málaðri í ljósum lit. Það hafi ekki gengið eftir. Þegar gagnaðili kom í íbúðina 29. febrúar sl. var íbúðin illa þrifin og óreiða mikil og einungis búið að þekja dökku litina með gráu og hvítu. Þá hafi ljósakróna í svefnherbergi verið horfin og hafi álitsbeiðandi sagst hafa brotið hana. Gagnaðili hafði samband við álitsbeiðanda og kvaðst hann ljúka frágangi næsta dag. Þegar frágangi var enn ólokið 6. mars sl. hafi gagnaðili fengið byggingarfulltrúa til að gera úttekt á íbúðinni, ljósmyndir teknar og tekinn saman listi yfir helstu hluti sem lagfæra þurfti. Með símskeyti þann 7. mars sl. hafi álitsbeiðendum síðan verið gefinn 10 daga frestur til að bæta úr annmörkunum, að öðrum kosti yrðu þrif og viðgerð á þeirra kostnað. Þann 17. mars sl. hafi íbúðin enn verið illa þrifin, ómáluð og ljósakrónan óbætt. Vegna þessa dráttar á afhendingu íbúðarinnar gerði gagnaðili kröfu um að fá fulla húsaleigu til 20. mars sl.

Leigusamningur um húsnæðið var tímabundinn frá 10. október 1999 til 28. febrúar 2000. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Leigjanda ber að greiða húsaleigu fyrir þann tíma sem hann hefur húsnæði á leigu. Kærunefnd telur það enginn áhrif hafa á greiðsluskyldu leigjanda þó leigusala sé óheimilt að leigja út húsnæði. Kærunefnd hafnar því kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila beri að endurgreiðai húsaleiguna ásamt vöxtum af þeim sökum.

Í máli þessu greinir aðila í verulegum atriðum á um staðreyndir. Erfitt er fyrir kærunefnd að leysa úr slíkum atriðum þar sem málsmeðferð fyrir nefndinni gerir ekki ráð fyrir aðila- og vitnaskýrslum svo sem fyrir dómstólum. Kærunefnd leggur hins vegar mat á sönnunargögn eftir almennum reglum. Þá liggja frammi í málinu fjöldi yfirlýsinga frá ýmsum aðilum um efnisatriði málsins. Yfirlýsingar, sem þannig er aflað hjá einstaklingum í tilefni af rekstri máls, hafa mjög takmarkaða þýðingu sem sönnunargögn fyrir kærunefnd húsaleigumála.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. gr. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf leigutíma, sbr. 69. gr. húsaleigulaga. Hins vegar liggur fyrir listi með athugasemdum vegna viðskilnaðar álitsbeiðanda á íbúðinni og staðfesting byggingarfulltrúa á að úrbóta sé þörf samkvæmt listanum. Listi þessi ber með sér að hann er ekki unninn af byggingarfulltrúanum heldur aðeins staðfestur af honum. Listi þessi segir ekkert um það hvernig ástand var á þeim atriðum sem þar eru tilgreind við upphaf leigutíma. Þá segir í 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að byggingarfulltrúi framkvæmi úttekt að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Ekki er að sjá að álitsbeiðendur hafi verið boðaðir með sannanlegum hætti til að vera viðstaddir áðurnefnda úttekt byggingarfulltrúa. Í sömu lagagrein er enn fremur fyrirmæli um ákveðið verklag við úttekt byggingarfulltrúa samkvæmt húsaleigulögum. Þessa ákvæðis hefur ekki verið gætt. Af því sem hér hefur verið rakið er ljóst að kærunefnd mun ekki reisa niðurstöðu sína á umræddum lista.

Samkvæmt 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusali að leigutíma loknum segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðis, sbr. 1. mgr. 64. gr. laganna. Svo sem rakið hefur verið er ágreiningur um staðreyndir málsins. Þá liggur fyrir að úttekt fór ekki fram á íbúðinni hvorki við upphaf leigutíma né við lok hans, sbr. 69. gr. húsaleigulaga. Gegn neitun álitsbeiðenda skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að hið slæma ástand íbúðarinnar við lok leigutíma, svo sem gagnaðili heldur fram, stafi að einhverju leyti af þeirra völdum. Að áliti kærunefndar er því ekki grundvöllur fyrir bótaábyrgð álitsbeiðenda og ber gagnaðila því að skila tryggingarvíxli að fjárhæð 150.000 krónur. Hvað varðar kröfur álitsbeiðenda um laun vegna málningar og þrifa og skaðabætur telur nefndin þessa kröfuliði órökstudda með öllu og er þeim hafnað. Einnig telur nefndin að hafna beri kröfu gagnaðila um húsaleigu í 20 daga enda hefur ekki verið sýnt fram á af hans hálfu eða viðurkennt af álitsbeiðendum að íbúðinni hafi ekki verið skilað á tilskyldum tíma í umsömdu ástandi.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um endurgreiðslu leigu ásamt vöxtum. Einnig er hafnað kröfum álitsbeiðenda um laun fyrir málningu og þrif á íbúðinni auk skaðabóta.

Hafnað er kröfu gagnaðila um húsaleigu frá 28. febrúar til 20. mars 2000.

Kærunefnd fellst á kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila beri að skila tryggingarvíxli að upphæð 150.000 krónur.

Reykjavík 29. maí 2000

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason