Mál nr. 4/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 4/1999

Ótímabundinn samningur: Uppsögn. Fjárhæð húsaleigu.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 2. september 1999, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 19. september 1999, var lögð fram á fundi kærunefndar 28. s.m. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 18. desember 1998, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 6. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. janúar 1999 og var leigufjárhæð ákveðin kr. 35.000 á mánuði þar af bein greiðsla fyrir leiguafnot kr. 31.900.

Með bréfi, dags. 1. júní 1999, sagði gagnaðili leigusamningnum upp. Með bréfi, dags. 26. ágúst 1999, var álitsbeiðanda tilkynnt um hækkun húsaleigu í kr. 60.000 á mánuði frá 1. september sama ár. Ágreiningur aðila lýtur að hækkun húsaleigu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að leigufjárhæðin verði óbreytt út leigutímann þ.e. til og með desember 1999 eða háð vísitöluhækkunum.

Álitsbeiðandi telur að uppsagnarfrestur á húsnæðinu sé sex mánuðir og því hafi hann húsnæðið á leigu út desember 1999. Álitsbeiðandi telur hækkun leigufjárhæðar úr kr. 35.000 í kr. 60.000 vera óeðlilega.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi verið búsettur erlendis undanfarin ár og hafi umboðsmaður hans séð um útleigu húsnæðisins. Frá upphafi hafi verið gengið út frá því að uppsagnarfrestur væri 3 mánuðir þar sem gagnaðili gæti flutt til landsins með skömmum fyrirvara eða sett íbúðina í sölu.

Með bréfi, dags. 1. júní 1999, hafi álitsbeiðanda verið sagt upp húsnæðinu og hafi hann engar athugasemdir gert við uppsögnina. Gagnaðili hafi hitt álitsbeiðanda í júlí sl. og tilkynnt honum að rýma bæri íbúðina í lok ágúst. Álitsbeiðandi hafi ekki gert athugasemdir við það. Það hafi því komið gagnaðila í opna skjöldu þegar álitsbeiðandi hafi neitað að rýma íbúðina og talið að formgalli á leigusamningi veitti honum rétt til að dvelja í húsæðinu út árið. Gagnaðili fellst á þennan rétt álitsbeiðanda.

Gagnaðili bendir á að húsnæðið hafi verið leigt langt undir markaðsverði og vísar í því sambandi til leiguverðs í Reykjavík um þessar mundir. Húsnæðið sé tæpir 60 m2 og vel staðsett. Honum hafi verið heimilt að hækka leiguna í júní, sbr. 8. gr. samningsins, en ákveðið að gera það ekki sem þakklætisvott til álitsbeiðanda fyrir að rýma íbúðina fljótt og vel. Gagnaðili telur tvo möguleika koma til greina, annað hvort greiði álitsbeiðandi uppsetta leigu kr. 60.000 á mánuði frá 1. september 1999 eða rými íbúðina eins fljótt og kostur er til að bæta gagnaðila upp það fjárhagslega tjón sem hann hafi orðið fyrir af þessum skiptum.

III. Forsendur.

Leigusamningur sá sem álitsbeiðandi byggir rétt sinn á um húsnæðið er ótímabundinn frá 1. janúar 1999. Samkvæmt 2. tl. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðum sex mánuðir. Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hefur verið send, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga. Með bréfi, dags. 1. júní 1999, sagði gagnaðili álitsbeiðanda upp húsnæðinu og fellst gagnaðili á rétt álitsbeiðanda til 6 mánaða uppsagnarfrests.

Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja eins og segir í síðari málslið greinarinnar. Í greinargerð með lögunum segir að það hljóti alltaf að fara mjög eftir staðháttum og atvikum og ástandi á leigumarkaði á hverjum tíma hvenær leigufjárhæð telst eðlileg og sanngjörn og hvenær ekki. Meginviðmiðunin sé því markaðsleiga sambærilegs húsnæðis en önnur atriði geta einnig komið til greina.

Í leigusamningi aðila kemur fram að leigan skuli endurskoðuð á 6 mánaða fresti. Gera verður ráð fyrir því að leiga fyrir íbúðina þ.e. kr. 35.000 á mánuði hafi verið sanngjörn og eðlileg í upphafi leigutíma. Hækkun leigu í kr. 60.000 án rökstuðnings og eftir að álitsbeiðanda hefur verið sagt upp leigunni verður að teljast óeðlileg hækkun. Ber þessi ákvörðun gagnaðila öll merki þess að ætlunin sé að þvinga álitsbeiðanda til að rýma íbúðina áður en leigutíma hans lýkur. Telst ákvörðunin því að mati kærunefndar vera ólögmæt í skilningi 37. gr. laga nr. 36/1994.

Af leigusamningi aðila er ljóst að báðir aðilar eiga rétt á því að húsaleiga verði endurskoðuð á 6 mánaða fresti, eftir atvikum til hækkunar eða lækkunar. Það er hins vegar ekki hlutverk kærunefndar að ákveða einhliða leiguupphæðina heldur getur nefndin aðeins látið í té álit sitt á sjónarmiðum aðila hvað þetta varðar. Kærunefnd tekur því ekki afstöðu til fjárhæðar leigu eins og málið liggur fyrir nefndinni.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun gagnaðila um hækkun húsaleigu í kr. 60.000 sé ólögmæt. Kærunefnd tekur að öðru leyti ekki afstöðu til kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 28. september 1999.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason