Mál nr. 26/2022- Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 26/2022
Hleðslukerfi fyrir rafbíla í bílakjallara: Tvö kerfi. Séreign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 13. maí 2022, beindi Húsfélagið A hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D, E, F, G og H, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 20. apríl 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. maí 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. maí 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið I, alls 52 eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðilar eru eigendur íbúða í húsum nr. 9 og 13. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum sé heimilt að hlaða bíla sína með rafmagnstenglum í bílakjallara sem voru settir upp við byggingu hússins þrátt fyrir að þar hafi nú verið sett upp nýtt hleðslukerfi fyrir rafbíla.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að hlaða bíla sína með upprunalegum rafmagnstenglum í bílakjallara hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 15. júní 2021 hafi verið samþykkt uppsetning á álagsstýrðu hleðslukerfi fyrir rafbíla í bílakjallara þar sem hver íbúð eigi einkastæði. Á fundinn hafi mætt eigendur 35 íbúða af 52. Þar af hafi 29 eigendur greitt atkvæði með uppsetningunni en sex verið á móti eða setið hjá. Kerfið hafi verið sett upp í desember 2021. Þrátt fyrir það hafi gagnaðilar haldið áfram að hlaða á hefðbundnum 16A heimilistenglum sem hafi verið við hvert stæði. Tveir hafi sett öflugari tengla með DC vörn og lekaliða í rafmagnstöfluna og einn hafi sett upp hleðslustöð með DC vörn og lekaliða. Þeir hlaði fram hjá álagsstýringu en þó á eigin raforkumæla í sameiginlegri töflu.
Stjórn gagnaðila hafi móttekið beiðni um uppsetningu á öflugu hleðslukerfi í bílakjallara. Eftir ítarlega skoðun hafi verið tekin ákvörðun um að fá tiltekna verkfræðistofu til að gera úttekt á verkefninu. Niðurstaða stjórnar hafi verið sú að leggja til við húsfund að setja upp álagsstýrt hleðslukerfi og hleðslustöðvar frá N1 og hafi öryggissjónarmið verið ein helstu rökin fyrir því, enda séu hvorki lekaliðar í töflunum né nægt pláss til að allir eigendur geti látið setja lekaliða í þær, auk þess sem álagsstýring sé ekki möguleg með öðrum hætti.
Í greinargerð tveggja gagnaðila sem eru eigendur íbúðar í húsi nr. 9 segir að í janúar 2022 hafi þau keypt tvinnbíl sem geti keyrt að hluta til á rafmagni og þau hlaði hann í bílakjallara, án hleðslustöðvar. Ástæða þess sé sú að bílinn þurfi ekki jafn öfluga stöð og N1 bjóði upp á til hleðslu. Hleðslutækið sem hafi fylgt bílnum og sé frá framleiðanda sé 10A, það sé með DC vara og þegar hann sé til staðar þurfi einungis A lekaliða í rafmagnstöflu sem sé þegar til staðar. Öryggi sé því ekki ógnað, enda séu þau að hlaða á stofni síns stigagangs sem sé ekki sami stofn og álagsstýrðu hleðslustöðvarnar séu á.
Eina athugasemdin sem hafi komið frá Frumherja samkvæmt skýrslu sé sú að 1x16 A innstungur séu ekki gerðar fyrir langtíma stöðugt álag. Það sé rétt og muni rafvirki skipta út innstungunni sjálfri fyrir aðra sem þoli langtímaálag.
Í rafmælingum sem framkvæmdar hafi verið af verkfræðistofunni komi fram að þrátt fyrir minni heimtaug í húsi nr. 9-11 þá sé hún meira en nóg fyrir húsið og rúmlega það.
Í greinargerð þriggja eigenda sem eru eigendur íbúða í húsi nr. 13 segir að gagnaðili hafi verið stofnaður til að sjá um almennan rekstur bílastæðahússins og fleiri sameiginleg verkefni allra fjögurra húsanna.
Í bílastæðahúsinu séu alls 59 stæði, allar íbúðir eigi eitt stæði hver og sumar íbúðir tvö stæði. Stæðin séu merkt með númeri og sé þinglýst eign viðkomandi íbúðar. Í handbók eigenda með skilalýsingu seljanda segi að rafmagnstengill sé í hverju stæði ætlaður til hleðslu rafbíla. Tengill í hverju bílastæði sé á sérlögn inni í töflu viðkomandi húss og tengdur við rafmagnsmæli viðkomandi íbúðar. Tengillinn og öryggisvarið sé 16 amp. Húsið sé byggt samkvæmt gildandi reglugerð og engar hömlur hafi verið á notkun þessarar raflagnar af hálfu hönnuða kerfisins eða Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Í húsi nr. 13 séu 14 íbúðir og þeim fylgi 17 stæði. Heimtaugin í húsið sé 3x200 amp og því feykinóg rafmagn og ekki þörf á að álagsstýra 16 amp raflögn sem sé í hverju stæði. Gagnaðilar eigi tengitvinn bíla.
Árið 2020 hafi stjórn gagnaðila farið af stað með umræðu um að tenglarnir væru hættulegir og gætu orsakað bruna. Þeir væru ekki eftir ítrustu kröfum og nýjustu reglugerð. Stjórnin hafi viljað skipta þeim út en hætt hafi verið við það. Verkfræðistofa hafi þá verið fengin til að gera úttekt.
Boðað hafi verið til húsfundar 15. júní 2021 þar sem fundarefnið hafi verið val á búnaði til hleðslu rafbíla í bílakjallara. Á fundinum hafi verið deilt um hvort skýrslan uppfyllti skilyrði 33. gr. a laga um fjöleignarhús þar sem engar tölulegar upplýsingar hafi verið að finna, hvorki um afl og afkastagetu raflagnar sem væri þegar í bílastæðunum né vegna fyrirhugaðrar viðbótarraflagnar. Borist hafi fimm tilboð en stjórnin aðeins borið tilboð N1 undir fundinn sem hafi þó ekki verið lægstbjóðandi. Með samþykktinni á fundinum hafi engin skilyrði komið fram um notkun rafmagns eða hömlur á notkun eigenda á eign sinni sem sé bílastæðið og raflögn þeirri sem því fylgi.
Rafkerfið í bílahúsinu sé hannað með tilliti til þess að hægt sé að hlaða rafmagnsbíl í hverju stæði samkvæmt handbók eigenda með skilalýsingu seljanda. Engar formlegar athugasemdir hafi komið frá opinberum aðilum vegna húss nr. 13.
Farið hafi verið að ítrustu öryggiskröfum og reglum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar við uppsetningu hleðslustöðvarinnar sem sé með DC vörn og ekki hafi verið hróflað við öryggisvari í töflu sem sé 16 amp. Hjá hinum tveimur hafi verið settur upp 16 amp tengill, sérstaklega til þess gerðan að nota við hleðslu rafbíla og sá öruggasti sem völ sé á. Þá hafi verið skipt út lekaliða og settur 16 amp lekaliði með DC vörn í töflu. Þessi verk hafi verið unnin af löggiltum rafvirkjameisturum, allt gert samkvæmt ítrustu öryggiskröfum og nýjustu reglugerð.
Um tíu dögum áður en verkið hafi byrjað hafi borist bréf frá N1 með fyrstu upplýsingum um afkastagetu viðbótarkerfisins en um hafi verið að ræða fyrstu upplýsingar um afl og afkastagetu viðbótarraflagnarinnar. Þar segi: Sé miðað við 14 klst. hleðsluglugga, frá 17:00-07:00, er afkastagetan um 14 kWst á hvern bíl. Sem samsvarar um 70 km akstri á dag, miðað við 20 kWst eyðslu á 100 km.
Í álitsbeiðni sé hvergi vísað í brot á lögum, samþykktum eða reglum húsfélagsins. Þá hafi ekki verið orðið við ósk um leynilega kosningu á húsfundinum en það hafi sett atkvæðagreiðslu og ákvörðun fundar í sérstaka stöðu.
Gerð sé krafa um að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað og viðurkennt að bílastæði og raflögn í stæði gagnaðila sé séreign og lúti reglum 72. gr. laga nr. 33/1944. Einnig að atkvæðagreiðsla húsfundarins verði álitin ámælisverð og að stjórnarmenn álitsbeiðanda greiði sjálfir kostnað vegna þessa máls.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að með ákvörðunartökunni sé verið að horfa til framtíðar þar sem gera megi ráð fyrir að hleðsla rafmagnsbíla muni bæði aukast og krefjast meira álags. Lagt hafi verið til að semja við N1 þar sem þeir hafi verið ódýrastir af þeim fyrirtækjum sem talin hafi verið nægilega traust til að gera langtímasamning við.
Vandséð sé hvernig leynileg kosning hefði nokkru breytt um niðurstöðuna sem hafi verið afgerandi.
Stjórn gagnaðila telji að samþykkt húsfundar hafi falið í sér að hleðsla rafbíla fari eingöngu fram á álagsstýrða kerfinu.
Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að ekki hafi verið haft samráð við stjórnir húsfélaganna fjögurra varðandi boðun húsfundar 15. júní 2021.
Gagnaðilar hafi viðurkennt að hafa farið gegn lögum þar sem fram komi að á húsfundinum hafi atkvæði verið greidd eftir fjölda íbúða en ekki fjölda bílastæða.
Það sem ómerki tillögu stjórnar á húsfundinum sé að leynilegri atkvæðagreiðslu hafi verið hafnað. Ekki hafi verið tryggt að einn eignarhlutur væri eitt atkvæði. Fundarstjóri hafi ekki gengið úr skugga um að annar af tveimur eigendum hafi greitt atkvæði, enda ógjörningur að henda reiður á því í atkvæðagreiðslu með handauppréttingu.
Það sé villandi og bein rangfærsla að tala um notkun heimilistengla og vanbúna lekaliða í málinu.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiði af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins.
Samkvæmt 11. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús falla undir séreign öll tæki, búnaður og þess háttar til hleðslu rafbíla við eða á bílastæði í sameign sem fylgir séreignarhluta, þótt tengd séu sameiginlegu kerfi eða lögnum.
Í 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús segir að hlutverk og tilgangur húsfélaga sé aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Í 2. mgr. sömu greinar segir að valdsvið húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar séu vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Þá segir í 3. mgr. að húsfélag geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni, en leiði af ákvæðum laga þessara eða eðli máls.
Húsið sem mál þetta tekur til var samkvæmt opinberum gögnum byggt árið 2018. Við byggingu bílakjallara hússins voru settir rafmagnstenglar til hleðslu rafbíla í hvert stæði sem eru tengdir mæli viðkomandi íbúðar og rafkerfið í bílakjallara hannað með tilliti til þess að hægt væri að hlaða rafmagnsbíl í hverju stæði samkvæmt handbók eigenda með skilalýsingu seljanda. Á húsfundi 15. júní 2021 var tekin ákvörðun um uppsetningu á nýju kerfi til hleðslu bíla en um er að ræða sameiginlegt álagsstýrt kerfi sem ætlað var að leysa rafmagnstenglana af.
Gagnaðilar hafa haldið áfram notkun á upprunalega kerfinu og telur álitsbeiðandi að þeim sé það óheimilt. Í því tilliti vísar hann til öryggissjónarmiða sem hafi verið ein helsta ástæða þess að nýtt kerfi hafi verið sett upp. Þá hafi Frumherji talið að notkun gagnaðila á hleðslutækjunum væri óheppileg þar sem um væri að ræða búnað sem væri tengdur utan við álagsstýringarbúnaðinn og einnig að tenglarnir væru ekki gerðir fyrir langtíma stöðugt álag. Að auki komi fram í minnisblaði Verkís frá október 2021 að tenglarnir séu ekki talin örugg leið til hleðslu rafbíla. Þeir búi hvorki yfir fullnægjandi varnarbúnaði samkvæmt kröfum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar né álagsstýringarbúnaði til að fyrirbyggja yfirálag á rafkerfið.
Gagnaðilar byggja aftur á móti á því að fyrir liggi niðurstaða aflmælingar Verkísar, dags. 8. júní 2021, þar sem segi að með mikilli vissu mætti segja að afl til hleðslu rafbíla væri nægilegt í húsum 7-13. Þá hafi gagnaðilar fengið rafvirkja til að skipta út innstungum vegna athugasemda í skýrslu Frumherja.
Telur kærunefnd að þrátt fyrir að tekin hafi verið ákvörðun um uppsetningu á nýju kerfi séu engin ákvæði í fjöleignarhúsalögum sem koma í veg fyrir hagnýtingu gagnaðila á eldra kerfinu eins og henni er háttað í dag, sbr. 3. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús, enda hafa þeir gert viðeigandi ráðstafanir vegna ábendinga um að öryggi þess væri ábótavant. Auk þess var ekki tekin ákvörðun á húsfundi um að banna notkun á eldra kerfinu. Nefndin telur það hafa þýðingu í málinu að ekki liggja fyrir óyggjandi gögn sem styðja það að notkun þeirra ógni öryggi og jafnframt að eldra kerfið var sett upp samhliða byggingu hússins og fylgdi íbúðum við sölu. Þannig er ekki um það að ræða að einstaka eigendur hafi fengið leyfi húsfélagsins til að tengja inn á sameiginlegar rafmagnstöflur með sérlausnum, sbr. álit nefndarinnar í máli nr. 126/2020. Í málinu er ekki deilt um kostnað vegna uppsetningar á álagsstýringarkerfinu. Að framangreindu virtu er kröfu álitsbeiðanda hafnað.
Vegna kröfu gagnaðila þar um tekur nefndin fram að hún hefur engar heimildir til að ákvarða málskostnað.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Málskostnaðarkröfu gagnaðila er hafnað.
Reykjavík, 23. júní 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson