Mál nr. 26/2011

Miðvikudaginn 8. júní 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 26/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dagsettri 7. apríl 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 17. mars 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Skráð fasteignamat árið 2011 í íbúð kæranda að B er 14.850.000 kr. og margfaldað upp með 110% 16.335.000 kr. Hún á bifreið sem er metin í skattframtali 2010 1.108.000 kr. og með 10% lækkun telst hún metin á 995.091 kr. Áhvílandi uppreiknuð skuld íbúðalána var um síðustu áramót 17.290.091 kr.

II. Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir þá kröfu aðallega að ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 17. mars 2011 verði ógild og lán sjóðsins verði fært niður í 110% af fasteignamati íbúðarinnar, þ.e. fært niður um 901.364 kr. Til vara er þess krafist að lán Íbúðalánasjóðs verði fært niður um 201.364 kr.

Kærandi bendir á að hún hafi í janúar 2007 fest kaup á tveggja herbergja íbúð að B fyrir 17 milljónir. Kaupin hafi verið fjármögnuð með yfirtöku áhvílandi lána, töku nýs láns hjá Íbúðalánasjóði og lántöku hjá lífeyrissjóði ríkisstarfsmanna með lánsveði í íbúðarhúsnæði foreldra kæranda.

Samkvæmt bréfi Íbúðalánasjóðs sé umsókn um niðurfærslu hafnað þar sem kærandi sé skráður eigandi bifreiðar sem talin sé til aðfararhæfra eigna. Kærandi mótmæli þessum rökstuðningi þar sem hann taki ekki tillit til nýrra sjónarmiða um það hvað teljist eðlilegt og sanngjarnt þegar komi að því að meta hvort eign eigi að standa til fullnustu kröfum kröfuhafa. Vísar kærandi til 13. gr. laga nr. 101/2010, um greiðsluaðlögun. Þá sé skuldurum sem eru í greiðsluaðlögun samkvæmt lögum nr. 24/2009 ekki gert að selja bifreið sína og þá geti hún ekki verið andlag aðfarar. Það sé því ekki rökrétt, sanngjarnt eða eðlilegt að skuldurum í greiðsluaðlögun séu veitt réttindi umfram skuldara sem séu í skilum þegar metið sé hvort ákveðin eign eigi að standa til fullnustu kröfu kröfuhafa, þ.e. sé aðfararhæf. Þá sé bifreiðin nauðsynleg til að hún geti sinnt starfi sínu og væri rétt að líta til þess hvort hún sé undanþegin aðför á grundvelli 43. gr. laga um aðför, nr. 90/1989.

Kærandi heldur því fram að það sé eðlilegt og sanngjarnt að skuldari fái að eiga hóflega bifreið sem sé honum nauðsynleg í dagsins önn þegar komi að því að meta hvort heimilt sé að færa niður lán í 110% af verðmæti fasteignar. Eign kæranda í bifreiðinni eigi því ekki að standa í vegi fyrir því að lán hennar verði endurútreiknuð í samræmi við samkomulag um niðurfærslu lána.

Kærandi bendir enn fremur á að rangt sé að líta einungis til þeirra skulda sem hvíli á íbúð hennar þegar eignastaðan sé metin eftir samkomulaginu og hvort til staðar séu aðfararhæfar eignir. Líta verði til heildarskulda vegna íbúðarkaupa, en það hafi ekki verið gert í ákvörðun Íbúðalánasjóðs. Það sé einnig rangt að líta ekki til annarra skulda þegar metið sé hvort til staðar sé aðfararhæf eign. Í máli þessu sé eignastaðan neikvæð. Það sé ekki til staðar eign sem hægt væri að gera aðför í ef vanskil væru til staðar vegna annarra skulda.

Varðandi rökstuðning fyrir varakröfu sinni bendir kærandi á að verðmæti bifreiðar hennar sé stórlega ofmetið þegar komi að því að meta verðmæti hennar sem andlag aðfarar. Bifreiðir sem seldar sú nauðungarsölu séu almennt seldar á um 70% af verðmæti sambærilegra bifreiða á almennum markaði. Af tölvupósti, dags. 1. apríl 2010, megi ráða að bifreiðin sé metin á 997.200 kr. Líklegt söluverðmæti hennar á nauðungarsölu sé því um 700.000 kr. en þá eigi eftir að draga frá sölulaun í ríkissjóð og annan kostnað. Því hafi verðmæti bifreiðarinnar verið ranglega ofmetið við meðferð umsóknar hennar og því beri að færa niður lánið um mismun niðurfærslufjárhæðar og uppboðsverðmætis.

Kærandi bendir enn fremur á að sanngirnisrök í máli þessu. Hún hafi ekki endurnýjað bifreið sína með lántökum eins og henni hefði þó verið í lófa lagið að gera. Það orki verulega tvímælis að hugsa til þess að þessi ætlaða aðsjálni komi nú í veg fyrir leiðréttingu á þeim lánum sem hvíli á íbúð hennar. Það stríði gegn anda samkomulagsins um leiðréttingu á veðskuldum að hafna endurútreikningi lána á þeim grunni að til staðar sé aðfararhæf eign þegar eignastaðan sé jafn neikvæð og raun beri vitni. Synjun Íbúðalánasjóðs á endurútreikningi lána standist því ekki nánari skoðun eins og fram komi í málflutningi kæranda.

Kærandi gerir einnig athugasemdir við málsmeðferð Íbúðalánasjóðs á umsókn hennar. Afgreiðsla umsóknarinnar eigi sér stað áður en þingmál nr. 547 sem heimili niðurfærsluna sé samþykkt og því hafi allar forsendur ekki legið fyrir heimild til niðurfærslu lána við afgreiðslu hennar. Einnig virðist ekki hafa farið fram rannsókn á verðmæti bifreiðarinnar við nauðungarsölu sem sé grunnforsenda fyrir því að meta hvaða verðmæti hún hafi við aðför.

III. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður bendir á að skilyrði fyrir afgreiðslu erindis kæranda séu ekki uppfyllt að fullu þar sem veðrými sé á öðrum aðfararhæfum eignum sem lækki niðurfærslu veðskulda sem því nemi.

Skráð fasteignamat árið 2011 í íbúð kæranda að B sé 14.850.000 kr. og margfaldað upp með 110% 16.335.000 kr. Bifreið sé metin í skattframtali 2010, samtals 1.108.000 kr. og með 10% lækkun teljist hún metin á 995.091 kr. Áhvílandi uppreiknuð skuld íbúðalána hafi um síðustu áramót verið 17.290.091 kr. þannig að áhvílandi lán séu ekki hærri en eignir þannig metnar og þess vegna sé ekki forsenda til að færa niður veðkröfur.

Íbúðalánasjóður hafi í afgreiðslum mála farið eftir samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 og síðan lögum nr. 29/2011 um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum.

Reglurnar og lögin ákveði aðferð við niðurfærslu lána við tilteknar aðstæður en beri ekki að skilja þannig að sjóðnum sé ætlað að meta að öðru leyti aðstæður og þarfir umsækjenda sem vissulega geti verið margvíslegar og mismunandi. Sjóðurinn leggi til grundvallar matsverð bifreiðar eins og metið sé í skattframtali, hvort sem bifreið gæti selst á hærra eða lægra verði á frjálsum markaði og hafnar því þar með að viðmið gæti verið hugsanlegt söluverð á nauðungarsölu.

IV. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur um það hvort færa beri niður lán Íbúðalánasjóðs á íbúð kæranda og þá um hversu háa fjárhæð. Í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur.

Að mati úrskurðarnefndarinnar lágu þessar reglur fyrir við afgreiðslu kærða á umsókn kæranda um niðurfellingu skulda hennar. Auk þess verður ekki fallist á það sjónarmið kæranda að bifreið hennar geti verið undanþegin aðför eftir reglum laga nr. 90/1989. Þá verður heldur ekki leyst úr ágreiningi þessum með hliðsjón af lögum um greiðsluaðlögun einstaklinga, nr. 101/2010, eða reglum laga nr. 24/2009, enda er þar um að ræða úrræði sem fara eftir sérreglum sem eiga að gilda um nokkurn tíma og þar sem í þeim er athafnafrelsi skuldara takmarkað með verulegum hætti.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar ekki að finna undanþágur frá fyrrgreindum skilyrðum. Þar kemur skýrt fram að niðurfelling lána verður miðuð við þau lán sem hvíla á þeirri eign sem um ræðir, en hins vegar verður ekki tekið tillit til annarra skulda sem kunna að hvíla á umsækjanda. Þá kemur jafnframt fram í reglunum að niðurfærslan verði lækkuð eigi umsækjandi aðrar aðfararhæfar eignir.

Svo sem fram hefur komið á umsækjandi bifreið sem er metin á 1.108.000 kr. í skattframtali, og svo virðist sem sú almenna regla hafi verið mótuð hjá kærða að við mat á aðfararhæfum eignum hafi verið miðað við skráð verð bifreiða í skattframtölum að frádregnu 10% söluverði. Ekkert hefur komið fram um hvert sé raunverulegt mat bifreiðarinnar eða hvort mat Íbúðalánasjóðs hafi verið stutt annarri rannsókn en fyrrgreindu mati. Liggur fyrir að umsókn kæranda var hafnað á þeim grundvelli einum að verð bifreiðar hennar samkvæmt framansögðu væri hærra en sem nemur ætlaðri lækkun fasteignaveðlána eftir fyrrgreindum reglum.

Það er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fyrrgreind aðferð við mat þess hvort fyrir hendi sé aðfararhæf eign í skilningi fyrrgreindra reglan, uppfylli ekki þær kröfur sem gera verður til kærða til þess að meta raunverulegt verð þeirrar eignar sem telst aðfararhæf samkvæmt framansögðu. Er þá litið til þess að kærandi mótmælti því að verð bifreiðar hennar næmi því verði sem byggt var á við meðferð umsóknar hennar. Engar forsendur eða skýringar hafa verið gefnar á því hvort verðmat bifreiðar að frádregnum 10% endurspegli raunverð eignarinnar. Þótt ekki sé fallist á sjónarmið kæranda um að miða eigi við söluverð bifreiðarinnar á nauðungarsölu fellst úrskurðarnefndin á að, í ljósi mótmæla kæranda, hafi kærða verið rétt að kanna nánar raunvirði bifreiðarinnar í tengslum við afgreiðslu umsóknar kæranda. Það telst ekki hafa verið upplýst nægjanlega við meðferð umsóknar kæranda, enda er um að ræða eign sem ekki er til að dreifa opinberu skráði mati á svo sem fasteignamat. Verður því að af þeim sökum að ógilda hina kærðu niðurstöðu.

Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 25. mars 2011, er tekið fram að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir, eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010, sem tóku gildi þann 1. janúar 2011. 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið til meðferðar að nýju.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal