Mál nr. 28/2011
Miðvikudaginn 8. júní 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 28/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dagsettri 1. apríl 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, frá 23. mars 2011, vegna umsóknar um veðlánaflutning af íbúð að B.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun Íbúðalánasjóðs frá 23. mars 2011 um undanþágu fyrir því að mega flytja tvö lán Íbúðalánasjóðs á nýja eign umfram 80% af kaupverði eignarinnar. Um er að ræða veðflutning af B yfir á C.
Kærandi hyggst kaupa fasteignina C í skiptum fyrir fasteign hennar að B á sléttu og óskar eftir veðlánaflutningi af B yfir á C. Því hefur verið synjað þar sem lán eftir flutning mundi nema hærra hlutfalli en 80% af matsverði íbúðar sem er kaupverð í þessu tilviki.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir synjun Íbúðalánasjóðs um veðflutning lána af B yfir á C nema að áhvílandi lán séu greidd niður í 80% af kaupverði. Hún gerir jafnframt athugasemd við þá röksemd Íbúðalánasjóðs að beiðni um flutning sé hafnað á þeim forsendum að ekki sé um að ræða flutning á milli atvinnusvæða eða í ódýrari eign.
Að mati kæranda er niðurstaða Íbúðalánasjóðs rökleysa og stendur þvert á aðrar reglur Íbúðalánasjóðs. Tekur hún sem dæmi að ef hún seldi íbúð sína þá gæti sá sem keypti hafa yfirtekið lán hennar beint, án þess að þurfa að greiða þau niður um eina einustu krónu. Þar að auki samþykki Íbúðalánasjóður yfirtöku lána sem séu mun hærri en hámarkslán sjóðsins. Sjóðurinn láni að hámarki 20 milljónir en til séu dæmi um að einstaklingar hafi keypt sér íbúðir metnar á um það bil 26–27 milljónir og tekið yfir 25 milljón króna lán og hafi ekki þurft að greiða það niður á nokkurn hátt. Kærandi bendir einnig á niðurfellingu skulda niður í 110% af fasteignaverði, þar sem milljónir verði afskrifaðar af skuldum fjölskyldna í landinu. Hún hafi hins vegar verið skynsöm og fest kaup á ódýrri eign og eigi því ekki möguleika á að fá skuldir sínar lækkaðar eftir 110% leiðinni.
Fram kemur af hálfu kæranda að lán hennar í dag sé 83% af fasteignaverðinu. Hún sé ósátt við þá ákvörðun að hún megi ekki flytja lán sitt yfir á fasteign á sama verði, án þess að til niðurgreiðslu upp á 483.000 komi. Veðflutningurinn rýri ekki á nokkurn hátt stöðu Íbúðalánasjóðs eða tryggingu hans fyrir því að greitt verði af lánunum. Um ræði slétt skipti á fasteignum, engar milligjafir og engin ný lán séu tekin til að fjármagna skiptin. Eingöngu sé óskað eftir veðflutningi lána á milli íbúða án þess að til niðurgreiðslu niður í 80% komi.
Kærandi kveðst ávallt hafa staðið í skilum með lán sín, aldrei sótt um frystingu eða frestun afborgana af nokkru tagi. Reglur íbúðalánasjóðs kveði á um að lán megi aðeins vera 80% af fasteignaverði. Þetta sé það sem málið snúist um. Þessi regla sé góð og gild þegar verið sé að kaupa eign í fyrsta sinn eða verið sé að sækja um hærra lán. Aftur á móti gangi þetta illa upp þegar verið sé að tala um veðlánaflutning 5–6 ára gamalla lána sem sökum efnahagsástands hafi hækkað um það bil um 5 milljónir eins og í tilviki kæranda og þessi tilvik ætti að meta hvert fyrir sig en ekki setja þau öll undir sömu reglu sem kveði á um einungis 80% lán, þar sem allar forsendur til þess séu brostnar. Kærandi vilji standa við sína skuldbindingar en verði að hafa einhverjar forsendur til þess og þess vegna óski hún eftir því að reglum sé breytt og/eða hún fái undanþágu frá því að lán sé aðeins 80% af fasteignaverði eignar og að lán hennar sem hún standi í skilum með fáist flutt á C, án þess að til niðurgreiðslu þeirra komi, þar sem hún geti haldið áfram að greiða af þeim skilvíslega.
Kærandi bendir einnig á að hún hafi á sínum tíma tekið 90% lán hjá Íbúðalánasjóði og væri eðlilegast að tekið væri tillit til þess þar sem það sé algjörlega ómögulegt að ætla að 90% lán tekið árin 2005–2006 standi undir 80% af kaupverði í dag og þannig sé því miður staðan eftir skilvísar afborganir alla tíð. Kærandi spyr hvaða leiðir fólk eigi að velja ef það geti ekki flutt lán í skilum á aðra íbúð á sama eða svipuðu verði.
III. Sjónarmið kærða
Af hálfu Íbúðalánasjóðs kemur fram að um veðlánaflutninga gildi ákvæði 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum, sbr. 4. mgr. 21. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Skilyrði fyrir veðlánaflutningi sé að veðstaða láns eftir veðlánaflutning uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar. Um lánshlutfall og fjárhæð ÍLS-veðbréfa gildi reglugerð nr. 540/2006, með síðari breytingum, sbr. reglugerð nr. 587/2007 en þar er kveðið á um að fjárhæð ÍLS-veðbréfs geti numið allt að 80% af matsverði íbúðar.
Sjóðurinn geti því ekki heimilað veðlánaflutning þar sem lán eftir flutning nemi hærra hlutfalli en 80% af matsverði íbúðar sem sé kaupverð í þessu tilviki, sbr. 30. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004.
IV. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í 4. mgr. 21. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, kemur fram að veðlánaflutningur milli fasteigna sé heimill. Kveða skal í reglugerð nánar á um hvenær slík heimild er fyrir hendi og með hvaða skilyrðum. Í 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum, kemur fram að Íbúðalánasjóður geti heimilað veðlánaflutning ÍLS-veðbréfs við eigendaskipti að íbúð sem lántaki er að selja yfir á íbúð sem hann er að kaupa eða byggja. Fyrir slíkum veðlánaflutningi eru sett þau skilyrði að veðstaða lánsins eftir veðlánaflutning uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar.
Í 2. gr. reglugerðar um lánshlutfall og fjárhæð ÍLS-veðbréfa, nr. 540/2006, segir að fjárhæð ÍLS-veðbréfs skv. VI. kafla reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf geti numið allt að 80% af matsverði íbúðar. Í reglugerð um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum nr. 1038/2009, segir eftirfarandi í 1. gr.:
„Á eftir 1. mgr. 32. gr. reglugerðarinnar kemur ný málsgrein, 2. mgr., svohljóðandi: Ef sérstaklega stendur á, svo sem vegna flutnings umsækjanda milli atvinnusvæða eða flutnings í ódýrari íbúð, er stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning, enda fari veðsetning ekki yfir 100% af matsverði eignarinnar.“ Óumdeilt er að kærandi uppfyllir ekki þau skilyrði sem að framan greinir, þar sem hún er ekki að flytjast í ódýrari íbúð eða að flytjast á milli atvinnusvæða. Af hálfu kæranda hefur þetta verið gagnrýnt og telur kærandi fyrrgreindar reglur ekki taka nægjanlega á því ástandi sem nú ríkir í kjölfar efnahagshrunsins haustið 2008. Þá liggur einnig fyrir að til þess að af veðflutningi verði samkvæmt fyrrgreindri reglu þarf kærandi að greiða 3% af andvirði lána, en óumdeilt er að áhvílandi lán nema um 83% af söluverði þeirrar eignar sem um ræðir. Hefur ekkert komið fram í málinu um að sambærileg mál séu afgreidd með þessum hætti og að umrædd undanþága taki einungis til fyrrgreindra tveggja tilvika.
Þar sem kærandi uppfyllir samkvæmt framansögðu ekki skilyrði um 80% veðhlutfall, verður samkvæmt framansögðu að fallast á það með Íbúðalánasjóði að ekki sé unnt að fallast á beiðni kæranda að óbreyttum reglum. Er ákvörðun Íbúðalánasjóðs því staðfest.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 30. mars 2011, er tekið fram að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir, eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010, sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs varðandi synjun um að heimila veðflutning lána A af B yfir á C er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal