Nr. 66/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 21. september 2018

í máli nr. 66/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  C, f.h. A.

Varnaraðili: D, f.h. B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og dráttarvöxtum frá X 2018 þar til greiðsla berst.

Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að honum sé heimilt að halda eftir tryggingarfénu.

Með kæru, dags. 10. júlí 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 19. júlí 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 27. júlí 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 9. ágúst 2018, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 6. september 2018, og voru sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. september 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá X 2017 til X 2017 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Aðilar komust síðar að munnlegu samkomulagi um framlengingu leigutímabilsins til X 2018. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi upplýst hann um að til hafi staðið að selja íbúðina í X 2018. Sóknaraðili hafi flutt út X 2018 og kjölfarið farið þess á leit að varnaraðili myndi endurgreiða trygginguna. Varnaraðili hafi neitað því á þeim grundvelli að það hafi þurft að mála íbúðina.

Það að mála húsnæði sé partur af eðlilegum viðhaldsskyldum leigusala og hvergi komi fram í leigusamningi að sóknaraðili taki þá viðhaldsskyldu á sig. Engir reikningar hafi verið lagðir fram sem sýni fram á kostnað við að mála íbúðina. Auk þess hefði þurft að setja kröfuna fram skilmerkilega innan fjögurra vikna frá skilum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að leigufjárhæð hafi verið X kr. á mánuði, auk kostnaðar vegna hita, rafmagns og húsfélagsgjalda sem hafi verið um það bil X kr. á mánuði. Við upphaf leigutíma hafi sóknaraðili lagt fram X kr. til þess að bæta hugsanlegar skemmdir sem gætu orðið á íbúðinni á leigutíma. Íbúðin hafi verið nýmáluð og með nýrri eldhúsinnréttingu þegar sóknaraðili hafi tekið við henni. Sóknaraðili hafi sérstaklega lofað að vel yrði gengið um íbúðina þar sem til hafi staðið að selja hana en ekki leigja. Einnig hafi verið tekið fram að ekki yrðu fleiri en X fullorðnir einstaklingar búsettir þar í einu.

Sóknaraðili hafi ekki greitt hita, rafmagn eða í hússjóð heldur hafi verið dregið af tryggingunni. Leigutímabilið hafi verið framlengt til X 2018. Varnaraðili hafi komist að því að X fullorðnir einstaklingar hafi búið í íbúðinni að staðaldri og fleiri á stundum. Um hafi verið að ræða [...] á vegum sóknaraðila.

Sóknaraðili hafi skilað íbúðinni X 2018. Varnaraðili hafi verið erlendis þá en þegar hann hafi séð hvernig íbúðinni hafi verið skilað, í X, hafi hann hringt í sóknaraðila og sagt að það væri með ólíkindum hvernig gengið hefði verið um íbúðina. Það hafi þurft að þrífa húsnæðið og mála þar sem aðkoman hafi verið skelfileg. Eldhúsinnréttingin hafi verið nánast ónýt, ofn og eldavélahella eflaust aldrei verið þrifið. Nýjar ljósar flísar á eldhúsgólfi hafi verið nánast svartar af skít og parket í stofu rispað á mörgum stöðum. Vatnslás í klósetti hafi verið ónýtur og þar verið sírennsli, brotinn sturtuhaldari og gardínur í stofu verið horfnar. Þá hafi verið mikil reykingalykt í íbúðinni.

Aðilar hafi ætlað að hittast í íbúðinni til að skoða aðstæður. Sóknaraðili hafi ætlað að hringja þegar hún hefði tíma en ekkert orðið úr því.

Varnaraðili hafi fengið menn til að þrífa eldhús, tæki og gólf og slípa það versta af parketinu. Mála hafi þurft veggi og loft þar sem ekki hafi verið hægt að þrífa óþverrann af veggjunum eða losna við reykingalyktina.

Íbúðin hafi verið í leigu í fimmtán mánuði. Húsgjöld fyrstu tíu mánuðina hafi verið um það bil X kr. á mánuði, samtals X kr. Seinni fimm mánuðina hafi gjöldin verið um það bil X kr. á mánuði, samtals X kr. Þetta geri um það bil X kr.

Þrif, lagfæringar og málun með efniskostnaði séu um það bil X kr. sem varnaraðili eigi eftir að senda sóknaraðila reikning vegna.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili gerir athugasemdir við umræddan rekstrarkostnað í greinargerð varnaraðila. Þar séu ákveðnar fjárhæðir tilgreindar án nokkurrar nákvæmni og það sem verra sé án þess að nokkrir reikningar liggi fyrir umræddum kostnaði. Í leigusamningi sé fjallað um rekstrarkostnað á eigninni, þar séu að auki skráð þau frávik sem samið hafi verið um við undirritun samningsins, en þar segi: „Leigjandi greiðir Hússjóð, hita“

Um sé að ræða upptalningu á þeim hluta rekstrarkostnaðar sem sóknaraðili hafi átt að standa straum af. Kröfur í greinargerð varnaraðila sem varða rafmagnskostnað séu því ekki í samræmi við framangreind frávik sem sérstaklega hafi verið samið um við undirritun samningsins.

Umsamin leigufjárhæð hafi sérstaklega verið tilgreind í leigusamningi X kr. og hafi sóknaraðili ávallt staðið í skilum á leigugreiðslum. Varnaraðila hafi því verið óheimilt að ráðstafa tryggingarfénu nema gegn samþykki sóknaraðila en ótvírætt sé að slíkt samþykki liggi ekki fyrir.

Varnaraðili hafi ekki gert skriflega bótakröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna. Þar að auki gildi almennar skaðabótareglur um bótakröfur af þessu tagi. Leigusali þurfi því að sýna fram á ákveðið tjón sem leigjandi sé ábyrgur fyrir. Í málinu liggi engir reikningar fyrir um umrætt tjón, engin úttekt hafi farið fram við upphaf leigutíma og ekkert sem sýni fram á að sóknaraðili sé ábyrgur fyrir umræddu tjóni.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að aðalatriðið sé að sóknaraðili hafi ekki greitt húsgjöld, hita eða rafmagn. Aðilar hafi samið um að varnaraðili myndi greiða fyrir þetta og það yrði dregið frá tryggingarfénu.

Sóknaraðili hafi gróflega brotið gegn leigusamningi aðila um fjölda þeirra sem hafi búið í íbúðinni. Íbúðin hafi verið endurleigð til [...] sóknaraðila sem hafi búið að staðaldri X saman í 80 fermetra íbúð og stundum fleiri.

Umgengni hafi verið mjög slæm og sé vísað til yfirlýsingu fasteignasala sem hafi skoðað íbúðina, bæði fyrir og eftir leigutíma.

VI. Niðurstaða            

Í upphafi leigutíma greiddi sóknaraðili X kr. í tryggingu fyrir réttum efndum á samningi  aðila. Varnaraðili neitar að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð á þeirri forsendu að sóknaraðila hafi borið að greiða tiltekin rekstrargjöld á leigutíma og að ástandi hins leigða við lok leigutíma hafi verið ábótavant.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Í leigusamningi aðila kemur fram að leigjandi greiði hússjóð og hita. Einnig kemur fram að mánaðarleg leigufjárhæð sé X kr. Varnaraðili lýsir því að aðilar hafi komist að samkomulagi um að hann myndi greiða kostnað vegna hússjóðs, hita og rafmagns en taka fjárhæð vegna þess af tryggingarfé sóknaraðila. Gegn neitun sóknaraðila á því að slíkt samkomulag hafi verið uppi og þeirri staðreynd að gögn málsins styðja ekki við þessa fullyrðingu varnaraðila fellst kærunefnd ekki á að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfé sóknaraðila með þessum hætti.

Óumdeilt er að leigutíma lauk X 2018 og fram kemur af hálfu varnaraðila að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni X 2018. Sóknaraðili greinir þó frá því að í kjölfar þess að íbúðinni var skilað X 2018 hafi verið óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins en varnaraðili neitað því. Varnaraðili hefur ekki mótmælt þessari staðhæfingu sóknaraðila. Kærunefnd telur því liggja fyrir að uppi hafi verið ágreiningur um bótaskyldu. Þar sem varnaraðili vísaði þeim ágreiningi hvorki til kærunefndar húsamála né höfðaði mál um bótaskylduna innan fjögurra vikna frá þeim degi er sóknaraðili hafnaði kröfunni, sem ætla má að hafi verið X 2018, ber varnaraðila að skila tryggingarfénu, ásamt vöxtum.

Samkvæmt 4. mgr. og 4. tölul.1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, ber fjárhæðin vexti frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Kærunefnd telur að miða beri við að íbúðinni hafi verið skilað X 2018 og reiknast dráttarvextir því frá X 2018.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá X 2017 til X 2018 en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 21. september 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson