Mál nr. 54/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 54/2003

Eignarhald: Geymsla í kjallara.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. október 2003, mótteknu 20. október 2003, beindi H, f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Gagnaðili lagði ekki fram skriflega greinargerð þrátt fyrir ítrekuð tilmæli þar um. Nefndin aflaði frekari gagna í málinu sem lögð voru fram á fundi nefndarinnar 4. mars 2004 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, sem er kjallari, hæð og ris, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í kjallara en gagnaðili eigandi eignarhluta á 1. hæð. Ágreiningur er um eignarhald á geymslu í kjallara merkt 0003 í drögum að eignaskiptayfirlýsingu frá júlímánuði árið 2002.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að geymsla í kjallara merkt 0003 sé sameign allra eigenda hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að húseignin X hafi verið byggð árið 1949 en álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína í kjallara með afsali dagsettu 9. desember 2002.

Álitsbeiðandi bendir kröfu sinni til stuðnings á afsal dagsett 2. desember 1949, um íbúð í kjallara, þar sem fram komi að íbúðinni fylgi hluti af þvottahúsi og miðstöðvarherbergi og leigulóð þeirri er húsið stendur á í hlutfalli við aðra eigendur. Miðstöðvarherbergi þetta sé nú hin umdeilda geymsla. Í afsalinu hafi því verið gert ráð fyrir að þessir hlutar húseignarinnar væru í sameign allra eigenda hússins. Þá bendir álitsbeiðandi á að sameignarsamningur frá árinu 1971 sé einungis undirritaður af eigendum 1. hæðar og rishæðar. Í samningi þessum sé gert ráð fyrir að geymsla í kjallara fylgi íbúð á 1. hæð hússins. Álitsbeiðandi telur að þarna sé átt við hina umdeildu geymslu enda komi ekkert annað herbergi til greina. Þennan samning telur álitsbeiðandi ólögmætan og óskuldbindandi enda sé samþykki allra eigenda fjöleignarhúss nauðsynlegt til að gera sameign að séreign og hafi sú regla einnig gilt í tíð fjölbýlishúsalaganna frá árinu 1959 sem giltu þegar samningurinn var gerður. Þá bendir álitsbeiðandi á að það sé meginregla fjöleignarhúsalaganna að löglíkur séu fyrir því að hluti húss sé í sameign nema hann sé ótvírætt í séreign.

Gagnaðili hefur ekki skilað skriflegri greinargerð en hefur lýst því yfir í símtali við ritara kærunefndar fjöleignarhúsalaga að hann telji geymsluna vera sína séreign og hafi upphafleg nýtt hana einn en álitsbeiðandi hafi talið sér heimilt að nýta geymsluna og geri það nú. Gagnaðili hefur ekki lagt fram gögn til stuðnings því að umrædd geymsla sé séreign hans.

III. Forsendur

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Kærunefnd hefur skoðað þinglýstar eignarheimildir um fjöleignarhúsið X. Í leigulóðarsamningi frá árinu 1946 var C leigð lóðin til að byggja á henni íbúðarhús. Hann seldi kjallaríbúðina D með afsali dags. 2. desember 1949 þar sem segir „íbúð í kjallara hússins X hér í bæ sem er nánar tiltekið 3 herbergi og eldhús og öðru er íbúðinni fylgir þ.á.m. hluta af þvottahúsi og miðstöðvarherbergi og leigulóð þeirri er húsið stendur á“. Samkvæmt næsta afsali um kjallaraíbúðina dags. 30. desember 1982 er íbúðin seld „ásamt öllu tilheyrandi“. Óslitin afsalsröð er síðan til núverandi eiganda þar sem íbúðin er seld „ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber, þ.m.t. tilheyrandi sameignar- og leigulóðarréttindum“.

Hæð og ris hússins að X varð við andlát eiginkonu áðurnefnds C árið 1971 óskipt sameign hans og E og gerðu þau með sér samning 25. nóvember 1971 sem nefndur er sameignarsamningur og álitsbeiðandi vitnar til. Þar skiptu þau eignarhlutanum á þann veg að íbúð á 1. hæð var eign C en risíbúð eign E. Tekið er fram í sameignarsamningnum að geymsla í kjallara fylgi íbúð á 1. hæð. Við andlát C árið 1988 var íbúðin á 1. hæð seld en í afsali dags. 17.10.1989 var sérstaklega tekið fram að: „Sameiginleg geymsla er í kjallara.“ Næsta eignarheimild um íbúðina á 1. hæð er afsal til núverandi eiganda en honum er seld hún með „öllu sem fylgir og fylgja ber“ án þess að nokkuð sé tekið fram um hina umþrættu geymslu.

Til sameignar í fjöleignarhúsum teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 6. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 telst til sameignar í fjöleignarhúsi allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur o.fl. án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.

Til séreignar telst samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Áleitsbeiðandi heldur því fram að hin umþrætta geymsla hafi áður verið miðstöðvarherbergi hússins. Það herbergi var óumdeilanlega í sameign allra eigenda hússins. Ekki liggur fyrir í málinu þinglýstra eignarheimilda þar sem að fram kemur ótvírætt samþykki allra eigenda hússins til að gera geymsluna að séreign gagnaðila. Telst hún því sameign.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að geymsla í kjallara húseignarinnar að X í Y, merkt 0003 í drögum að eignaskiptayfirlýsingu frá júlí 2002, sé í sameign allra.

Reykjavík, 4. mars 2004

Valtýr Sigurðsson

Gestur Valgarðsson

Karl Axelsson