Mál nr. 59/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 59/2003

Hagnýting sameignar: Merkingar sameiginlegra bílastæða. Ákvarðanataka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. nóvember 2003, mótteknu 14. nóvember 2003, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið X 2-16, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kærunefnd samþykkti að veita tveimur íbúum hússins sem ekki sitja í stjórn færi á að koma að kröfum og athugasemdum í málinu.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. janúar 2004, móttekin 12. janúar 2004, ásamt athugasemdum áðurnefndra tveggja íbúa, dags. 9. febrúar 2004, mótteknar 10. febrúar 2004, var lögð fram á fundi nefndarinnar 4. mars 2004 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, byggt árið 1968 og er það alls 52 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar að X 8. Ágreiningur er um merkingar bilastæða á sameiginlegri lóð fjöleignarhússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að einkamerkingar bílastæða verði teknar niður.

Í álitsbeiðni kemur fram að bílastæðin séu merkt hverri íbúð fyrir sig sem einkabílastæði og númeruð frá 1 og upp í 52.

Álitsbeiðandi bendir á að í eignaskiptasamningi segi að á malbikaðri lóð sé gert ráð fyrir 57 bílastæðum og séu þau sameign allra í húsinu. Þá vísar álitsbeiðandi til 33. gr. laga um fjöleignarhús til stuðnings kröfu sinni. Álitsbeiðandi segist hafa sent stjórn bréf í júlí árið 2003 þar sem þess hafi verið krafist að merkingar væru teknar niður. Því hafi ekki verið svarað og samkvæmt fundargerðum stjórnar ekki um það fjallað á stjórnarfundum.

Í greinargerð gagnaðila og gögnum sem fylgdu henni kemur fram að af gefnu tilefni hafi á stjórnarfundi í húsfélaginu 25. júní árið 1981 verið samþykkt að efna til leynilegrar atkvæðagreiðslu um merkingar bílastæða en einfaldur meirihluti atkvæða skyldi ráða niðurstöðu. Atkvæðagreiðslan hafi farið fram og á stjórnarfundi 26. september sama ár hafi atkvæði verið talin og þau fallið á þann veg að tvö atkvæði voru ógild, sextán sögðu nei en þrjátíu og þrír sögðu já. Einn greiddi ekki atkvæði. Þá segir í greinargerð gagnaðila að af og til hafi komið upp umræður um þessar merkingar en í tímans rás hafi menn þó verið um þær sáttir. Á aðalfundi húsfélagsins 7. maí 2003 varð umræða um geymslu fellihúsa og tjaldvagna á tilteknum hluta af lóðinni. Einn íbúi hafi bent á að samkvæmt fjöleignarhúsalögum þyrftu allir eigendur að samþykkja hagnýtingu sameignar og hafnaði því að fellihúsum og tjaldvögnum yrði lagt þarna á lóðinni enda snúi stofugluggi hans út að þessum hluta lóðarinnar. Ósk um að taka niður merkingar bílastæða væri komin til í framhaldi af þessu máli frá eiganda fellihýsis. Því er mótmælt að bréf frá álitsbeiðanda, þar sem þess var krafist að merkingar yrðu teknar niður, hefði ekki verið rætt á stjórnarfundi. Hins vegar hafi ekki verið talið rétt að rífa niður merkingar að beiðni eins íbúa. Álitsbeiðanda hafi munnlega verið bent á að málið þyrfti að fara fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Í greinargerð frá tveimur íbúum hússins segir að óánægja með merkingarnar sé ekki bara hjá tjaldvagnaeigendum heldur hjá fleiri íbúum hússins.

Í greinargerðum aðila kemur fram að ágreiningur sé um lögmæti stjórnarinnar. Ekki eru þó gerðar kröfur í tengslum við það og sá ágreiningur hefur ekki áhrif á það álitaefni sem hér er til úrlausnar.

III. Forsendur

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59 frá 1976 sem í gildi voru þegar umrædd atkvæðagreiðsla fór fram sagði í 3. mgr. 9. gr. að hafi ekki frá upphafi verið gert ráð fyrir því að bílastæði fylgi ákveðnum íbúðum fjölbýlishúss, verða bílastæði ekki gerð eða þeim skipt, nema allir íbúðareigendur samþykki. Ljóst er af gögnum þeim sem fylgdu greinargerð gagnaðila að ekki lá fyrir samþykki allra eigenda fyrir því að bílastæðin yrðu merkt sem einkabílastæði. Var stjórn húsfélagsins því óheimilt að láta merkja þau. Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Hér er ekki um neina efnislega breytingu að ræða frá eldri lögum á þessu réttarsviði. Aðferð sú sem beitt var, þ.e. að efna til leynilegrar atkvæðagreiðslu utan húsfundar er í engu samræmi við lögin.

Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26 frá 1994 er sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Séreign samkvæmt 4. gr. er afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega.

Samkvæmt 33. gr. þeirra laga eru bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Óskiptum bílastæðum verður ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst.

Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 1996 segir að á malbikaðri lóð sé gert ráð fyrir 57 bílastæðum sem séu í sameign allra. Af þessu er ljóst að umrædd bílastæði eru sameign eigenda fjöleignarhússins. Samkvæmt 3. tölulið. 12. gr. fjöleignarhúsalaga er réttur til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda ein helstu réttindi eiganda. Þá er í 34. og 35. gr. laganna ákvæði um hagnýtingu sameignar og takmarkanir á henni. Í 4. mgr. 35. gr. segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Því er ljóst að til þess að merkja bílastæði á lóð hússins sem einkastæði sem fylgi tiltekinni íbúð þarf samþykki allra eigenda fjöleignarhússins. Þar sem lögmætt samþykki allra eigenda lá ekki fyrir þegar ráðist var í merkingu stæðanna ber að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að merkingarnar verði fjarlægðar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að húsfélaginu X 2-16 beri að fjarlægja einkamerkingar bílastæða.

Reykjavík, 4. mars 2004

Valtýr Sigurðsson

Gestur Valgarðsson

Karl Axelsson