Mál nr. 60/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 60/2003

Hagnýting séreignar. Grillaðstaða í verslun. Hagnýting sameignar. Útblástur gegnum skorstein.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. nóvember 2003, mótteknu 19. nóvember 2003, beindi H, f.h. J, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við íbúðareigendur að X 19, A, B, C og D, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð M, hdl., f.h. gagnaðila, dags. 26. janúar 2004, móttekin 28. janúar 2004, auk frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 17. febrúar 2004, frekari athugasemda gagnaðila, dags. 27. febrúar 2004 og frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 3. mars 2004, var lögð fram á fundi nefndarinnar 24. mars 2004 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X 19 á Seltjarnarnesi sem er alls fjórir eignarhlutar, nánar tiltekið þrjár íbúðir og eitt verslunarrými. Álitsbeiðandi er eigandi verslunarrýmis á 1. hæð hússins, en gagnaðilar eigendur íbúða sem staðsettar eru í kjallara og á 2. hæð hússins. Ágreiningur er um þá fyrirætlun álitsbeiðanda að bæta grillstað við annan rekstur í verslunarrýminu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að álitsbeiðanda sé heimilt að breyta hagnýtingu séreignar sinnar þannig að til viðbótar við þá verslun sem þar er rekin sé heimilt að reka þar grillstað, án samþykkis annarra eigenda.

II. Að álitsbeiðanda sé heimilt að leiða útblástur frá grilli í gegnum skorstein hússins í blikkröri án samþykkis annarra eigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi verið eigandi verslunarrýmis að X 19 frá árinu 1992. Þar hafi verið rekin verslun frá því húsið var byggt og sé nú þar matvöruverslun, „sjoppa“ og myndbandaleiga. Álitsbeiðandi hafi með bréfi þann 6. október 2003 tilkynnt gagnaðilum að hann hyggðist setja upp aðstöðu til að selja „take away“ grillmat til viðbótar öðrum rekstri og óskað eftir samþykki þeirra til þess. Í bréfinu sé bent á viðurkennda leið til að leiða útblástur í gegnum skorstein hússins. Í svarbréfi gagnaðila dags. 15. október 2003 synji þeir samþykkis fyrir því að leiða útblástur gegnum skorstein og fyrir veitingarekstri í húsinu.

Álitsbeiðandi bendir á að verslun hafi verið rekin í húsinu frá byggingu þess og gagnaðilar hafi öll eignast íbúðir í húsinu vitandi um þann rekstur. Fyrirhugaðar breytingar á rekstrinum séu til að þjónusta íbúa nærliggjandi húsa og fráleitt sé að halda því fram að veitingarekstur eigi ekki heima í íbúðahverfi. Fyrir liggi að ekki verði gerðar breytingar á opnunartíma verslunarinnar. Breytingarnar á rekstrinum og þær viðbætur sem gera þurfi vegna þeirra séu smávægilegar, þ.e. uppsetning djúpsteikingarpotts og steikarpönnu. Álitsbeiðandi telur að ákvæði 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 eigi ekki við í þessu máli þar sem ekki sé um breytingu að ræða sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Álitsbeiðandi telur að ekki verði um röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda að ræða og því geti þeir ekki sett sig upp á móti breytingunum, sbr. 2. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá bendir álitsbeiðandi á að skv. 26. gr. fjöleignarhúsalaga eigi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem leiði af lögum og löglegum ákvörðunum húsfélags. Allar takmarkanir á rétti eiganda til hagnýtingar séu undantekningar frá grundvallarreglu eignarréttar og beri að skýra þröngt. Álitsbeiðandi vísar til álita kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 3/1998 og 5/2002 kröfum sínum til stuðnings.

Varðandi heimild álitsbeiðanda til að leiða útblástur frá grilli í gegnum sameiginlegan skorstein bendir álitsbeiðandi á að skorsteinninn eigi að þjóna hagsmunum allra eigenda og nái réttur eiganda séreignar ótvírætt til þess að nýta sameiginlegan búnað, tilfæringar og lagnakerfi með þessum hætti. Gagnaðilar verði ekki fyrir röskun eða óþægindum vegna þessarar notkunar skorsteinsins og ekki sé með henni brotið gegn lögmætum hagsmunum þeirra. Fagmenn hafi skoðað skorsteininn og þeir sjái enga meinbugi á því að tengja útblástur gegnum hann, þótt fyrir séu í honum lagnir. Hugmynd um þessa nýtingu skorsteinsins sé fyrst og fremst sett fram til þess að ekki þurfi að leiða útblástur gegnum utanáliggjandi útblástursrör en það sé gagnaðilum á móti skapi.

Í greinargerð lögmanns gagnaðila kemur fram að verslunarrekstur sá sem fyrir sé í húsinu hafi ekki verið öðrum eigendum hússins til mikils ama að öðru leyti en því að hávaði frá kælitækjum heyrist vel þegar kyrrð er í húsinu, þ.e. á kvöldin og næturnar. Í greinargerðinni kemur fram það álit að breyting sú sem gera eigi á rekstrinum sé ekki smávægileg. Því eigi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sem segir að breytingar á hagnýtingu séreignar séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Rekstri grillstaðar fylgi mjög sterk steikingarlykt og sé það mikill munur frá þeirri matvörusölu sem fyrir sé. Þrúgandi og yfirgnæfandi lyktin verði til staðar og berist til annarra eignarhluta, sérstaklega á hæðum fyrir ofan, þótt ráðstafanir séu gerðar til að fanga hana og leiða brott. Ekki skipti máli þó að viðskiptamönnum yrði ekki boðið að neyta grillmatarins á staðnum. Auk lyktar er bent á að búast megi við mestri ös á grillstaðnum á kvöldin þegar eigendur vilji og þurfi að hvílast á heimilum sínum en staðurinn yrði opinn til 23:30. Auk mjög sterkrar steikingarlyktar telur gagnaðili að breyttum rekstri muni fylgja mun meiri bílaumferð, hávaði og ónæði en nú er af rekstrinum, sérstaklega á kvöldin. Ætlun leigutaka álitsbeiðanda sé að auka verulega viðskipti. Gagnaðili bendir á að fasteignin sé í íbúðarhverfi og þurfi öll atvinnustarfsemi sem þar er að falla að þeirri nýtingu svæðisins og réttur eigenda til hagnýtingar séreignar sinnar verði að túlka þröngt í ljósi þessa. Þá bendir gagnaðili á að þótt atvinnustarfsemi hafi verið rekin i húsinu um árabil sé ekki sjálfsagt að hægt sé að breyta þeim rekstri að vild. Þar þurfi meðal annar að taka tillit til stjórnarskrárvarins réttar nágranna til friðhelgi einkalífs sem takmarki ráðstöfunarrétt eiganda yfir eign sinni að því marki sem þetta tvennt skarist. Gagnaðili mótmælir því að álit kærunefndar nr. 3/1998 og 5/2002 hafi þýðingu fyrir úrlausn málsins.

Varðandi þá kröfu álitsbeiðanda að nýta megi skorstein til að leiða brott útblástur og lykt sem stafar frá grillstaðnum, benda gagnaðilar á að skorsteinninn sé í sameign eigenda og um hann liggi lagnir fyrir heitt og kalt vatn úr kjallara hússins og upp á 1. og 2. hæð þess. Vísa gagnaðilar í 30. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 en þar komi fram að alltaf þurfi samþykki a.m.k. einfalds meirihluta eigenda fyrir öllum breytingum á sameign eða hagnýtingu hennar og allt eftir umfangi breytinga á sameign eða hagnýtingu hennar þurfi samþykki 2/3 hluta eða allra sameigenda. Álitsbeiðandi hafi því skv. fjöleignarhúsalögunum ekki rétt til að leggja blikkrör um skorsteininn. Þá draga gagnaðilar í efa að hin faglega úttekt á skorsteininum hafi verið fólgin í öðru en að láta hamar síga í bandi niður í reykháfinn.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ekki hafi áður verið kvartað undan hávaða frá kælitækjum og leigjendur hans hafi því ekki vitað um þau óþægindi sem af honum stöfuðu. Mælingar leiði í ljós að hávaði sé undir leyfilegum mörkum nema frá stórum kæliskáp og verði það lagað án tafar.

Í frekari athugasemdum gagnaðila kemur fram að hávaði frá kælitæki sem flutt hafi verið til vegna fyrirhugaðra breytinga á starfseminni valdi nú þegar einum íbúðareiganda slíkum óþægindum að hann geti ekki sofið. Gagnaðili bendir á að réttur manns til að nýta eign sína takmarkist af réttindum annarra. Óbærilegur hávaði eða lykt frá starfsemi í íbúðarhverfi hljóti að þessu leyti að takmarka rétt manns til hagnýtingar eignar sinnar ef með henni er gengið á réttindi annarra.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að kælir sá sem hávaði hafi stafað frá hafi verið fjarlægður enda vilji álitsbeiðandi ekki valda sameigendum sínum ónæði eða óþægindum um fram það sem eðlilegt getur talist í því nána sambýli sem búsetu í fjöleignarhúsi fylgir.

III. Forsendur

I

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað, samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum fjöleignarhúsalaga, eða eðli máls.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. sömu laga, sbr. 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum, sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar. Með 27. gr. laga nr. 26/1994 er athafnafrelsi eiganda séreignar settar skorður við breytingu á hagnýtingu eignarhluta hans, á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast hér á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist, og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Kærunefnd hefur áður fjallað um mál sem svipar til þessa, m.a. í málum nr. 5/2002 og 50/2002. Það var álit kærunefndar í viðkomandi málum að líta yrði til þess hvort slíkri hagnýtingu væri sett sérstök takmörk af lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum eða aðalskipulagi. Taldi kærunefnd í þessum málum að slíkar takmarkanir væru ekki til staðar auk þess sem ekki hefði verið sýnt fram á að umræddar breytingarnar hefðu í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en þeir hefðu mátt gera ráð fyrir í upphafi við kaup á húsnæðinu.

Þá má einnig nefna sem dæmi að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda.

Í þessu máli er um að ræða fjöleignarhús í íbúðarhverfi á Y en verslunarrekstur hefur verið í húsnæðinu frá því að það var byggt enda gert ráð fyrir slíkum rekstri sbr. teikningar dags. 18. júní 1958. Leigjendur álitsbeiðenda hyggjast koma fyrir búnaði til að grilla mat sem viðskiptavinir taka með sér. Gagnaðilar byggja kröfur sínar fyrst og fremst á því að umrædd breyting á hagnýtingu muni fela í sér lyktarmengun en einnig aukinn hávaða og ónæði af meiri umferð. Kærunefnd fellst ekki á þessi sjónarmið gagnaðila enda verða eigendur og rekstraraðilar að hlíta kröfum yfirvalda um reksturinn.

Fyrirhuguð breyting álitsbeiðenda í versluninni sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að breytingin muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins og því röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994. Ber því að fallast á með álitsbeiðendum að þeim sé heimilt að ráðast í fyrirhugaðar framkvæmdir í eignarhluta sínum, án samþykkis gagnaðila.

II

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Í 31. gr. sömu laga segir að reglum 30. gr. skuli beita eftir því sem við á um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla.

Það er mat kærunefndar að þessar framkvæmdir í sameigninni, þ. e. uppsetning stokks í sameiginlegum skorsteini til að leiða útblástur frá grilli teljist smávægilegar og því þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda fyrir þeim, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að setja upp búnað í verslun sinni til að grilla mat án samþykkis annarra eigenda.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að leiða útblástur frá grilli um stokk í sameiginlegum skorsteini nema með samþykki einfalds meirihluta eigenda hússins miðað við eignarhluta.

Reykjavík, 24. mars 2004

Valtýr Sigurðsson

Gestur Valgarðsson

Karl Axelsson