Mál nr. 61/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 61/2003

Hagnýting séreignar: Geymsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. nóvember 2003, mótteknu 24. nóvember 2003, beindi A, X 27, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, sama stað, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 5. janúar 2004, auk frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 30. janúar 2004, frekari athugasemda gagnaðila, dags. 8. febrúar 2004 og svars byggingarfulltrúa borgarinnar við fyrirspurn gagnaðila, dags. 1. mars 2004 var lögð fram á fundi nefndarinnar 24. mars 2004 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X 27, sem er tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins en gagnaðilar eigendur íbúðar á annarri hæð og rishæð. Ágreiningur er um þá fyrirætlun álitsbeiðanda að leigja út geymsluherbergi í kjallara til íbúðar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að honum sé heimilt að leigja út herbergi í kjallara án samþykkis annarra eigenda hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að í kjallara séu tvö herbergi og tilheyri annað álitsbeiðanda en hitt gagnaðila. Í kjallarann sé sérinngangur og þar sé klósett sem fylgi íbúð á fyrstu hæð. Til að komast í herbergi álitsbeiðanda þurfi að fara í gegnum sameiginlegt þvottahús en það sé ástæða þess að gagnaðili er andvígur útleigu herbergisins. Álitsbeiðandi vísar til þess að hann, sem eigandi íbúðar á 1. hæðinni, hafi ráðstöfunarrétt yfir herbergi í kjallara sem fylgi þeim eignarhluta. Þá bendir álitsbeiðandi á að þar sem sérinngangur sé í kjallarann muni leigjandi valda meðeigendum litlu sem engu ónæði þó hann þurfi að ganga gegnum sameiginlegt þvottahús til að komast í herbergið.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umrætt herbergi sé eina geymsla íbúðar fyrstu hæðar. Gagnaðilar séu andvígir notkun hennar til íbúðar vegna ástands herbergisins, og er því nánar lýst, og vegna þess að aðkoma að því sé gegnum sameiginlegt þvottahús, nánar tiltekið þurfi að ganga undir þvottasnúrurnar. Aðstæður séu þannig að hvorki sé hægt að bjóða fólki að búa þarna né notendum þvottahúss upp á að inn af því búi fólk m.a. vegna þess að lykt frá tóbaki og matvælum geti borist i þvott.

Í greinargerð gagnaðila kemur einnig fram að núverandi eigendur hafi gert breytingar í kjallaranum. Geymsla inn af þvottahúsi hafi verið tvískipt, fremri hluti þess hafi verið sameiginleg geymsla en innri hlutinn sérgeymsla fyrstu hæðar. Við hliðina á þessum geymslum hafi verið herbergi gagnaðila og hafi það verið minna en geymslurnar tvær samanlagt. Aðilar hafi komið sér saman um að skipta sameiginlegu geymslunni jafnt á milli sín. Skilveggur milli geymsla inn af þvottahúsi hafi verið rifinn en skilveggur milli þess rýmis sem þá varð til og herbergis gagnaðila verið færður þannig að til hafi orðið tvö jafnstór rými, geymsla álitsbeiðanda inn af þvottahúsi og herbergi gagnaðila. Ekki hafi verið gerður nýr eignaskiptasamningur né þessum breytingum þinglýst. Aldrei hafi verið minnst á það í tengslum við þessar breytingar að geymslan yrði leigð út. Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að herbergi í eigu þeirra hafi í áratugi verið nýtt sem íbúðarherbergi og sé þinglýst sem slíkt.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda er tekið fram að ekki hafi staðið til að leigja herbergið út í því ástandi sem það sé. Deilan standi um hvort gengið sé á rétt gagnaðila með því að leigja út herbergið.

Í frekari athugasemdum gagnaðila er bent á að ekki hafi verið leitað til byggingafulltrúa vegna hugmynda um að taka geymsluherbergið til íbúðar og hafi gagnaðilar óskað eftir greinargerð hans um málið.

Í bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til gagnaðila, dags. 1. mars 2004, segir að umsókn hafi ekki borist um breytt not á geymsluherbergi í kjallara hússins en óheimilt sé að nota geymsluherbergi til íbúðar.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Fyrir liggur að eigendur, álitsbeiðandi og gagnaðilar, hafa gert breytingar í kjallara frá því sem fram kemur í þinglýstum eignaskiptasamningi frá árinu 1994 eins og lýst er í greinargerð gagnaðila og álitsbeiðandi hefur ekki mótmælt. Breytingar þessar eru í samræmi við samþykktar teikningar frá árinu 1997. Ekki hefur verið gengið frá breyttum eignaskiptasamningi milli aðila í kjölfarið. Álit þetta er gefið með fyrirvara þar að lútandi.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Nýting séreignar sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Gögn málsins sýna að hér er um að ræða tæplega 15 fm herbergi með gluggum, sem nýtt hefur verið sem geymsla. Aðkoma að herberginu er í gegnum gang, hitaklefa og sameiginlegt þvottahús. Er því ljóst að við núverandi notkun á herberginu þarf að sýna aðgæslu þegar þvottur er á snúrum. Gagnaðili hefur ekki sýnt fram á að fyrirhuguð hagnýting herbergisins til útleigu hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi en áður var. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna álitsbeiðanda að nýta herbergið með framangreindum hætti.

Kærunefnd tekur ekki til þess afstöðu hvort umrædd nýting herbergisins samrýmist kröfum byggingaryfirvalda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að leigja út herbergi í kjallara án samþykkis annarra eigenda hússins.

Reykjavík, 24. mars 2004

Valtýr Sigurðsson

Gestur Valgarðsson

Karl Axelsson