Mál nr. 62/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 62/2003
Ákvarðanataka. Hagnýting sameignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. desember 2003, mótteknu 10. desember 2003, beindi G, X 6, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið X 6, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 22. janúar, auk athugasemda álitsbeiðanda, dags. 16. febrúar, var lögð fram á fundi nefndarinnar 24. mars 2004 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X 6-8, en það skiptist í tvo matshluta, matshluta 01 – X 6 og matshluta 02 – X 8. X 6 er 6 hæðir og skiptist í 14 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta nr. 06-02 að X 6, skráð sem geymsluris í eignaskiptayfirlýsingu frá 2001 en hana hefur álitsbeiðandi ekki undirritað. Séreign álitsbeiðanda er innréttuð til íbúðar og ágreiningur er um brottnám húsfélagsins á lögnum frá séreigninni á árinu 1998.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að fjarlægja lagnastokk og aftengja lagnir frá eign álitsbeiðanda og beri gagnaðila að tengja lagnir úr séreign álitsbeiðanda við lagnakerfi/lagnaklefa hússins. Skuli kostnaður af þeim framkvæmdum greiðast af þeim eigendum sem fjarlægðu lagnastokkinn en til vara skuli hann skiptast á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kom fram varakrafa þess efnis:
Að heimilt sé að tengja umræddar lagnir við lagnastokk hússins þar sem lagnir voru tengdar fyrir án samþykkis annarra eigenda að því tilskildu að leyfi byggingaryfirvalda fáist til þess.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsnæði álitsbeiðanda hafi verið innréttað til íbúðar á árinu 1978 og hafi verið notað þannig síðan. Á aðalfundi húsfélagsins árið 1998 hafi verið samþykkt að fjarlægja lagnastokk frá eign álitsbeiðanda en um þann stokk hafi farið allar lagnir fyrir heitt og kalt vatn og frárennsli fyrir séreign álitsbeiðanda. Hann hafi ekki verið á fundinum. Honum hafi verið gefnar tvær vikur til að fá samþykki eigenda eignarhluta á 5. hæð til að tengja umræddar lagnir við lagnakerfið á 5. hæðinni en slíkt samþykki hafi ekki fengist. Vegna þessa hafi álitsbeiðandi leitað til byggingarfulltrúans í Z og fengið þær upplýsingar að ekki væru til teikningar af lögnum hússins enda ekki skylda á þeim tíma þegar húsið var byggt að skila inn slíkum teikningum. Byggingarfulltrúi taldi að húsfélaginu væri ekki heimilt að breyta lögnum nema fyrir lægju samþykktar lagnateikningar. Húsfélagið fjarlægði lagnir álitsbeiðanda þrátt fyrir að hann hafi tilkynnt um þessa afstöðu byggingarfulltrúa. Ítrekaðar tilraunir álitsbeiðanda til að endurtengja lagnir hafi ekki borið árangur þar sem þær séu fjarlægðar jafnóðum.
Álitsbeiðandi telur að ákvörðun húsfélagsins um að fjarlægja lagnastokkinn hafi verið ólögmæt. Álitsbeiðandi hafi ekki getað nýtt sér eign sína eftir aðgerð húsfélagsins, hvorki séu lagnir fyrir heitt og kalt vatn né frárennsli. Álitsbeiðandi bendir á að meginreglan sé sú að allar lagnir í fjöleignarhúsum séu í sameign og sé húsfélagi óheimilt að skerða rétt húseiganda með þeim hætti sem það hafi gert í þessu máli. Húsfélagið geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni en leiði af ákvæðum laganna og eðli máls. Eðli máls samkvæmt séu slíkar lagnir sem hér um ræðir alltaf til staðar í séreignarhlutum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að málið eigi sér langan aðdraganda. Gagnaðili lýsir málavöxtum á þá leið að 28. nóvember 1979 hafi S hf. afsalað E umræddu geymslurisi. E hafi síðan 19. september 1986 afsalað H og B eigninni og taki þá fram að útbúin hafi verið íbúð í eignarhlutanum og sé hún ósamþykkt. Þessa notkun geymslurissins hafi E tekið upp hjá sjálfri sér og hafi hún verið heimildarlaus. Hluti af framkvæmdum hafi verið að leggja lagnir um sameign og sameign sumra. Hefð komi ekki til greina skv. fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994 en hefðartími hafi fyrst getað byrjað að líða árið 1979 og hafi ekki verið liðinn við gildistöku fjöleignarhúsalaga. Áðurnefndur H hafi fengið húsnæðið skráð sem íbúð sbr. bréf Fasteignamats ríkisins dags. 24. maí 1989 en það sé þó óhæft til búsetu. Hafi það verið í óþökk annarra íbúa hússins. Þann 3. maí 1993 hafi sýslumaðurinn gefið út uppboðsafsal til handa álitsbeiðanda „með öllum sama rétti og fyrri eigandi átti“. Um sumarið 1993 hafi álitsbeiðandi sett þakglugga á risið án samþykkis sameigenda. Hann hafi komið húsinu í upprunalegt horf eftir að dagsektir hafi verið lagðar á vegna framkvæmdanna.
Síðan er í greinargerð gagnaðila sagt frá aðfararmáli sem rekið hafi verið vegna ágreinings um brottnám hinna umdeildu lagna, bæði fyrir héraðsdómi og Hæstarétti en á báðum dómsstigum hafi aðfararbeiðni í því skyni að koma umræddum lögnum í samt lag verið synjað. Í gögnum þessara dómsmála kemur fram að í tengslum við gerð eignaskiptayfirlýsingar, sbr. ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, hafi verið ákveðið að fjarlægja allar ólögmætar og ósamþykktar framkvæmdir í sameign svo þær ynnu sér ekki rétt samkvæmt nýjum eignaskiptasamningi og reyndarteikningum. Álitsbeiðandi hafi verið boðaður á fund stjórnar húsfélagsins í febrúar árið 1998 og hann beðinn um að fjarlægja hinar umdeildu lagnir sem væru í óþökk annarra eigenda og ósamþykktar af yfirvöldum. Hafi honum jafnframt verið bent á hver eðlilegust lagnaleið væri fyrir eignarhluta hans. Á aðalfundi í júlí 1998 hafi síðan verið samþykkt með 12 atkvæðum af 13 að breyta sameign til samræmis við gildandi teikningar. Á framhaldsaðalfundi í ágúst sama ár hafi komið fram að framkvæmt yrði samkvæmt áætlun og í september hafi lagnirnar verið numdar brott.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telji að í hlutdeild séreignarinnar í sameign hússins felist að lagnir í séreignarhluta eigi og megi vera tengdar lagnakerfi hússins. Gagnaðilar hafi ekki haft heimild til að fjarlægja þær en hefðu átt að leita atbeina byggingaryfirvalda teldu þeir að lagnirnar væru þarna í heimildarleysi. Álitsbeiðandi telur að aðalfundurinn 1998 hafi ekki getað heimilað að sameign væri breytt til samræmis við gildandi teikningar því engar lagnateikningar hafi verið til. Álitsbeiðandi rökstyður varakröfu sína um að hann megi tengja lagnir á ný án tillits til þess hvort eigendur samþykki það að því tilskildu að byggingaryfirvöld samþykki með vísan til dóms Hæstaréttar í áðurgreindu aðfararmáli. Þar segi að til þess að tengja lagnirnar aftur þurfi leyfi byggingaryfirvalda en ekki sé minnst á aðra eigendur hússins og því þurfi hann ekki leyfi þeirra.
III. Forsendur
Óumdeilt er að séreign álitsbeiðanda er skilgreind sem geymsluris á upprunalegum teikningum og í eignaskiptasamningi. Áður en álitsbeiðandi eignaðist húsnæðið var það tekið til íbúðar, væntanlega á árinu 1978, og lagnir þær sem um er deilt lagðar í sameign í tengslum við þá breyttu notkun. Aðrar lagnir í húsinu eru í sérstökum stokkum. Samþykki annarra eigenda fyrir þessari notkun sameignarinnar liggur ekki fyrir.
Á aðalfundi húsfélagsins, sem haldinn var 27. júlí 1998, er bókað að lagt hafi verið til að breyta sameign til samræmis við gildandi teikningar og hafi allir viðstaddir, 12 eigendur, verið samþykkir því. Álitsbeiðandi var ekki viðstaddur fundinn. Á fundinum var einnig lagt til að húsnæðið yrði einungis nýtt samkvæmt samþykktum teikningum og samþykktu allir viðstaddir það. Á framhaldsaðalfundi 13. ágúst 1998 er bókað að rætt hafi verið um frárennsli frá 6. hæð vestur og notkun hennar. Komið hafi fram að húsfélagið myndi halda áfram framkvæmdum skv. áætlun 1. september og yrðu þá ósamþykkt rör fjarlægð úr sameign skv. samþykki aðalfundar. Hinar umdeildu lagnir voru síðan fjarlægðar í september árið 1998.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Reglum 30. gr. laganna skal beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr., sbr. einnig 19. gr. Í 36. gr. laganna segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 2. mgr. 35. gr. að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Í 4. mgr. 35. gr. segir loks að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki.
Notkun séreignar álitsbeiðanda til íbúðar er ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Þá hefur breytt hagnýting sameignar, sem felst í því að leggja um hana leiðslur, ekki hlotið samþykki annarra eigenda hússins. Einfaldur meirihluti eigenda á löglegum fundi húsfélagsins gat því samþykkt að færa sameignina í upprunalegt horf svo sem gert var. Var því sú ráðstöfun að fjarlægja umræddar lagnir lögmæt og er aðalkröfu álitsbeiðanda því hafnað.
Af 30. og 31. gr. laga nr. 26/1994 leiðir að til breytinga á hagnýtingu sameignar þarf samþykki að minnsta kosti einfalds meirihluta eigenda. Engin slík samþykkt liggur fyrir og er varakröfu álitsbeiðanda því einnig hafnað.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar um brottnám lagna í sameign hafi verið lögmæt og er því hafnað kröfu álitsbeiðanda um að lagnir verði tengdar á ný. Álitsbeiðanda er óheimilt að tengja lagnir á ný án samþykkis tilskilins meirihluta eigenda hússins.
Reykjavík, 24. mars 2004
Valtýr Sigurðsson
Gestur Valgarðsson
Karl Axelsson