Mál nr. 21/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 6. nóvember 2024

í máli nr. 21/2024

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 6. mars 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 22. mars 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 7. apríl 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 14. apríl 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2022 til 30. apríl 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi aðila sem tók gildi 1. maí 2021. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa leigt íbúðina frá maí 2021 fram að hamförunum 10. nóvember 2023. Við uppgjör tryggingarfjárins í byrjun mars 2024 hafi varnaraðili gert kröfu eftirá sem hafi numið verðbótum á umsamda leigufjárhæð fyrir hluta nóvember 2023, desember 2023, janúar og febrúar 2024 og 30% af leigufjárhæðinni fyrir sömu mánuði vegna geymslu á innbúi sóknaraðila, sem henni hafi verið ómögulegt að nálgast sökum hamfaranna. Varnaraðili hafi tilkynnt símleiðis í byrjun desember að sóknaraðili þyrfti ekki að greiða leigu á meðan óvissa stæði yfir um  og að þau yrðu í sambandi um greiðslur milli mánaða yrði mögulegt að komast heim aftur. Þessar greiðslur hafi varnaraðili nú dregið af tryggingarfénu, en hann hafi aðeins endurgreitt hluta þess eða 17.433 kr. án vaxta. Varnaraðili hafi sent útreikning sinn með tölvupósti og næsta dag hafi fjárhæðin verið lögð inn á reikning sóknaraðila án þess að hún hafi fengið tækifæri til að tjá sig um niðurstöðuna. Sóknaraðili hafi endurgreitt fjárhæðina samdægurs inn á reikning varnaraðila, enda hafi lokauppgjörið verið rangt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa upplýst í símtali aðila 20. nóvember 2023 að í ljósi aðstæðna hygðist hann ekki senda reikning fyrir desember vegna óvissu um framhald dvalar í Grindavík. Hann kæmi svo til með að vera í sambandi við sóknaraðila í framhaldinu. Þann 29. sama mánaðar hafi hann hringt í sóknaraðila og sagt að nú mætti fólk dvelja í Grindavík. Hann hafi þó ætlað að bíða með að senda reikning og sjá hvað yrði, en hygðist sóknaraðili aftur á móti ekki búa áfram í Grindavík væri gott að hún tæmdi íbúðina. Hún hafi sagst vera erlendis og gæti ekki tæmt íbúðina og að hún hefði ekki tekið ákvörðun um hvort hún hafi ætlað að búa áfram í Grindavík. Varnaraðili hafi látið þetta gott heita. Sóknaraðili hafi hringt 16. janúar 2024 og sagt að eftir síðasta eldgos 14. sama mánaðar væri mikil óvissa með áframhaldandi búsetu í Grindavík og að hún væri ekki viss hvað hún hafi ætlað að gera. Varnaraðili hafi sagt að best væri að hún losaði íbúðina hið fyrsta. Í símtali 13. febrúar hafi varnaraðili sagt að í ljósi aðstæðna hafi hann ætlað að segja leigusamningum upp með formlegum hætti, enda óvíst hvað sóknaraðili hafi ætlað að gera. Hann hafi beðið hana vinsamlegast um að tæma íbúðina hið fyrsta. Þá hafi hann sent formlega uppsögn 21. febrúar 2024 sem hafi verið byggð á því sem hafi farið þeirra á milli frá fyrsta símtali þeirra í nóvember. Með símtali 23. febrúar hafi sóknaraðili sagst vera að klára að tæma íbúðina. Hún hafi greitt einn mánuð í tryggingu við upphaf leigutíma og óskað eftir endurgreiðslu sem varnaraðili hafi sagt sjálfsagt mál. Þá hafi sóknaraðili sagt að hún hefði einungis verið í íbúðinni til 10. nóvember en verið búin að greiða nóvember fyrir fram eins og samningur hafi kveðið á um. Hann hafi verið sanngjarn gagnvart sóknaraðila með því að hafa ekki innheimt leigu fyrir tímabilið nóvember til febrúar. Á sama tíma hafi hann þurft að greiða skatta, hita, rafmagn og allt það sem fylgi húseignum án þess að hafa fengið krónu upp í það. Sóknaraðili hafi haft húsgögn sín í íbúðinni sem hún hefði annars þurft að finna aðra geymslu fyrir, e.t.v. með tilheyrandi kostnaði. Varnaraðili hafi minnt sóknaraðila á að í mars 2024 hafi hann í fyrsta skipti frá undirritun reiknað vísitölu inn í leigugjaldið. Hann hafi tilkynnt að hann hygðist gera það. Einnig hafi hann tekið fram að leigan síðustu mánuði hefði átt að vera 75.000 kr. hærri en að hann hafi ætlað að bíða með að innheimta það og aðilar gætu rætt það síðar.

Vegna afstöðu sóknaraðila um að fá endurgreidda leigu vegna hluta nóvembermánaðar hafi varnaraðili farið fram á það 28. febrúar að hún undirritaði yfirlýsingu þess efnis að aðilar væru alveg skilin að skiptum við greiðslu tryggingarinnar í samræmi við það sem þau hafi rætt. Sóknaraðili hafi svarað sama dag: „Ekkert mál. Ég skrifa undir þetta þegar þú hefur farið og skoðað íbúðina. Vonandi kemstu í það sem fyrst því að ég á að greiða aðra tryggingu á morgun.“ Varnaraðili hafi ekki fengið yfirlýsinguna frá sóknaraðila heldur hafi honum borist bréf frá henni 3. mars 2024 þar sem fram hafi komið fordómar í hans garð.

Þegar varnaraðila hafi orðið ljóst að hún hafi ætlað að halda því til streitu að fá hluta nóvember endurgreiddan hafi hann metið það svo að hann þyrfti að gera kröfu á móti þar sem munnlegt samkomulag aðila hafi ekki haldið. Varnaraðili hafi reiknað út skuld sóknaraðila en um hafi verið að ræða vantaldar vísitöluhækkanir á leiguna frá maí 2022 til febrúar 2023, um 75.000 kr. Síðan leiga fyrir húsbúnaðinn frá 10. nóvember 2023 til febrúar 2024. Varnaraðila hafi þótt sanngjarnt að hún greiddi 30% af leigunni fyrir það. Mismuninn á þessu vangreidda leigugjaldi og tryggingunni hafi varnaraðili endurgreitt en fjárhæðin hafi numið 17.433 kr. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að frá 10. nóvember 2023 hafi enginn möguleiki verið á því að flytja eigur úr Grindavík í snarhasti eins og alkunna sé, enda bærinn lokaður og eingöngu heimilt að fara þangað í samræmi við lög og tilkynningar frá Almannavörnum og Lögreglustjóranum á Suðurnesjum, ásamt öllum þeim QR kóðum sem hafi þurft til að komast í bæinn. Fram til 14. janúar 2024 hafi sóknaraðili ætlað að búa í Grindavík, en aðilar hafi hvorki rætt um að hún væri að fara að flytja úr bænum né beiðnir um að hún flytti úr íbúðinni. Í samtali aðila 16. sama mánaðar hafi sóknaraðili upplýst að hún hafi ætlað að flytja úr Grindavík. Hún hafi flutt úr íbúðinni 21. febrúar.

Á fundi á vegum Leigjendasamtakanna ásamt Verkalýðsfélagi Grindavíkur hafi verið farið yfir réttindi leigjenda í Grindavík þar sem meðal annars hafi komið fram að leigjendur ættu rétt á því að óska eftir endurgreiðslu fyrir þann hluta nóvember sem ekki hafi mátt vera á svæðinu og einnig að ekki væri hægt að krefja fólk um leigu í óíbúðarhæfu húsnæði sökum náttúruhamfara. Varnaraðili hafi brotið lög varðandi fjármuni hennar sem hann hafi varðveitt frá 30. apríl 2021 án vaxta og verðbóta. Að reikna út og innheimta upphæðir eftir á, hvort sem það hafi verið vegna leigu á húsgögnum eða vísitöluhækkunum, sé brot á skilmálum, sbr. úrskurður kærunefndar í máli nr. 30/2022.

IV. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann sé ekki með dagsetningarnar nákvæmar en allan seinni hluta desembermánaðar og fram til 14. janúar 2024 hafi Grindvíkingum verið heimilt að dvelja í bænum. Sóknaraðili hafi verið stödd erlendis en það sé ekki afsökun fyrir því að íbúðin hafi ekki verið tæmd.

Nákvæm réttindi leigusala og leigutaka við svona fordæmalausar aðstæður þekki varnaraðili ekki. Hann hafi þó hringt í sóknaraðila og sagt að hafi ekki ætlað að senda reikning fyrir desember að svo stöddu. Engu að síður hafi leigusamningur verið í gildi sem hafi heimilað áframhaldandi innheimtu.

Leigusalar sem hafi ekki innheimt leigu hafi orðið fyrir tjóni frá rýmingu Grindavíkur, enda hafi þeir þurft að greiða öll gjöld áfram af eigum sínum. Varnaraðili hafi ástæðu til að ætla að leigjandi þurfi að bera einhverja ábyrgð. Það hafi ekki verið vegna vanrækslu varnaraðila sem ekki hafi verið heimilt að búa í íbúðinni og því eigi hann ekki að bera alla ábyrgðina.

IV. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. Varnaraðili endurgreiddi 17.433 kr. af þeirri fjárhæð 3. mars 2024 en hélt eftirstöðvunum. Sama dag endurgreiddi sóknaraðili þá fjárhæð inn á reikning varnaraðila þar sem hún var ósammála kröfu hans í tryggingarféð og krafðist fullrar endurgreiðslu.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 39. gr. húsaleigulaga er gert ráð fyrir að tryggingarfé sé ætlað til að tryggja réttar efndir á leigusamningi, þ.e. vegna leigugreiðslna og skaðabóta vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum.

Sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. mars 2024 og fór fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins sama dag. Varnaraðili innheimti leigu án verðbóta á leigutíma þrátt fyrir að honum hafi verið það heimilt á grundvelli leigusamnings aðila. Með tölvupósti 3. mars 2024 gerði hann afturvirka kröfu að fjárhæð 74.706 kr. vegna verðbóta tímabilið júní 2022 til janúar 2023. Hvort krafa sé niðurfallin vegna tómlætis er atvikabundið en kærunefnd telur þó unnt að slá því föstu að tómlæti hafi mikil áhrif á sviði leiguréttar og strangari kröfur megi gera til aðila hér um heldur en samkvæmt almennum reglum kröfuréttar. Þeirri fullyrðingu má finna stoð í ýmsum ákvæðum húsaleigulaga þar sem aðilum leigusamnings eru settir þröngir tímafrestir, til dæmis til að setja fram kröfur um úrbætur eða rifta samningi. Í því tilviki sem hér um ræðir stóð það varnaraðila nær að reikna verðbætur á leigufjárhæð í samræmi við ákvæði leigusamningsins og bæta þeim við umsamda leigufjárhæð á leigutíma, sem stóð yfir frá 1. maí 2021. Kærunefnd telur því að sóknaraðili hafi mátt ætla að varnaraðili hefði fallið frá heimild sinni til að innheimta verðbætur og treysta því að um fullnaðargreiðslur væri að ræða er hann tók mánaðarlega athugasemdalaust við leigugreiðslum án verðbóta. Að þessu virtu fellst nefndin ekki á að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu í þessu tilliti.

Einnig gerir varnaraðili kröfu í tryggingarféð vegna gjalds sem nemur 30% af leigugjaldi þar sem sóknaraðili hafi geymt búslóð sína í íbúðinni tímabilið 10. nóvember 2023 til 29. febrúar 2024 án þess að hafa greitt leigu. Kveðið er á um í framangreindri 39. gr. húsaleigulaga að tryggingarfé sé ætlað til tryggingar á efndum á leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á. Krafa varnaraðila hér um varðar þannig hvorki leigugreiðslur né skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða og byggir þess utan ekki á leigusamningi aðila. Er henni þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum, sem skulu þó reiknast að frádregnum 17.433 kr. sem varnaraðili hafði þegar endurgreitt 1. mars 2024, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. mars 2024 reiknast dráttarvextir frá 30. sama mánaðar.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. mars 2024 en með dráttarvöxtum af 162.567 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 6. nóvember 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson