Mál nr. 20/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 20/2007

Hagnýting sameignar: Stigapallur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með ódagsettu bréfi, mótt. 8. maí 2007, A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru viðbótargögn álitsbeiðanda, dags. 5. júní 2007, greinargerð gagnaðila, dags. 1. júlí 2007, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. júlí 2007, mótt. 19. júlí 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. ágúst 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 17, byggt árið 1931, alls tvo eignarhluta, annars vegar neðri hæð og hins vegar ris. Álitsbeiðandi er eigandi neðri hæðar en gagnaðili er eigandi rishæðar. Ágreiningur er um hagnýtingu stigapalls sem hefur verið lokaður af með vegg.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að umdeildur stigapallur sé sameign og því sé gagnaðila óheimilt að nýta hann sem sína séreign.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi álíti að stigapallur hússins sé í sameign og svo sé einnig um stigapall á efstu hæð. Gagnaðili hafi sett upp vegg innan við handrið, hurð við efstu tröppu, tekið gangahurðina í burtu og flísalagt ganginn og stigapallinn sem eina heild án þess að leita samþykkis viðkomandi eigenda. Þá hafi gagnaðili kveðið stigapallinn sína eign.

Að sögn álitsbeiðanda er forsaga málsins sú að í risinu hafi búið ung kona með þrjá syni sína. Föður hennar hafi ekki litist á að hafa börnin við óvarinn stigann. Hann hafi því tekið hurðina sem aðskildi stigapall og gang og sett hana í nýjan karm við brúnina á efstu tröppu. Samhliða þessu hafi hann komið fyrir einföldu bráðabirgðaskilrúmi meðfram handriðinu. Gamli dyrabúnaðurinn inn í íbúðina hafi verið óhreyfður og sömuleiðis gólfefni á stigapalli. Þetta hafi hann gert án þess að ræða við álitsbeiðanda sem hafi mótmælt þessu. Á liðnum vetri hafi álitsbeiðandi séð að gagnaðili hafi breytt bráðabirgðaskilrúminu í innvegg og flísalagt ganginn og stigapallinn sem eina heild.

Í greinargerð gagnaðila er kröfugerð álitsbeiðanda mótmælt sem óskilmerkilegri og órökstuddri. Í málinu sé ekki óskað eftir áliti frá kærunefnd fjöleignarhúsamála í samræmi við 80. gr. laga nr. 26/1994. Eins og beiðnin liggi fyrir samrýmist það ekki V. kafla laganna að kærunefndin láti í té rökstutt álit í málinu.

Gagnaðili telur að í eignaskiptasamningi fyrir húsið frá 23. október 1989 komi fram að risíbúð tilheyri öll sú hæð og teljist því umdeilt rými séreign hans.

Þá hafi álitsbeiðandi á sínum tíma lýst því yfir að hann fallist á ráðstafanir varðandi afstúkun gangs og stigapalls sem „bráðabirgðaráðstöfun“. Því sé hagnýting gagnaðila á hinu umdeilda rými með samþykki allra eigenda hússins og sé um það vísað til athugasemda álitsbeiðanda. Það samþykki hafi ekki verið afturkallað með lögformlegum hætti. Fyrri ákvörðunum allra eigenda hússins varðandi hagnýtingu sameignar verði ekki breytt nema með samþykki allra eigenda, sbr. 19. gr. laga nr. 26/1994.

Athugasemdum álitsbeiðanda fylgdu myndir sem lýsa núverandi ástandi mála. Þar sjáist meðal annars að frágangurinn uppfylli í engu ákvæði byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, um stærð stigapalla en þessi umrædda framkvæmd hafi verið unnin seinni hluta árs 1998 eða á fyrri hluta 1999. Telja verði líklegt að þetta brjóti einnig ákvæði eldri byggingarreglugerðar. Þar að auki sé þetta er ný framkvæmd og því verði hún að uppfylla öll ákvæði gildandi byggingarreglugerðar þegar framkvæmd á sér stað og þá sérstaklega þau ákvæði er varða eldvarnir, hljóðvarnir og önnur öryggismál, en ljóst þyki að svo sé ekki í þessu tilfelli.

Það sé mat álitsbeiðanda að þessi ráðstöfun falli undir 36. gr. laga nr. 26/1994 um ólögmæta helgun á sameign.

Álitsbeiðandi vísar því á bug að gagnaðili vísi til 19. gr. laga nr. 26/1994 um hagnýtingu hans að stigapallinum. Þessi grein eigi alls ekki við þar sem engin samningur sé til um þessa ráðstöfun og þar með ekki hægt að ógilda eða afturkalla fyrri ákvörðun.

Ítrekar álitsbeiðandi að hann hafi mótmælt við fyrri eiganda er hann hafi unnið verkið eða alla vega þegar vitað var hvað um var að vera í húsinu, en álitsbeiðandi býr ekki og hefur ekki búið í húsinu sjálfur í yfir 35 ár og geti þar með ekki haft eftirlit með öllu því sem þar fer fram frá degi til dags.  

Álitsbeiðandi bendir á að gangaðili hafi vísað í greinargerð sinni í eignaskiptayfirlýsingu frá 23. október 1989 þar sem segi að öll hæðin tilheyri risinu. Varðandi það má benda á að sama orðalag (orðrétt) sé notað yfir aðrar hæðir hússins og því megi með sömu rökum loka fyrir uppgang hússins við 2. hæð og þar með loka aðgangi að risinu, sem teldist fráleit aðgerð. Telja megi ljóst að sá sem samdi eignaskiptayfirlýsinguna á sínum tíma hafi ekki haft það í huga sem núverandi eigandi risins haldi fram.

Að lokum kemur fram að krafa álitsbeiðanda sé að annaðhvort verði sameign skilað aftur í eðlilegt fyrra horf samkvæmt samþykktum teikningum eða eigandi risíbúðar hússins láti vinna nýjar teikningar og fái þær samþykktar hjá byggingarfulltrúanum í S, eignaskiptayfirlýsingu og verðmat á verðmæti rýrnunar sem til kemur vegna minnkandi eignarhluta í húsinu á sinn kostnað ásamt því að greiða eðlilegt endurgjald til álitsbeiðanda vegna minnkunar (eignaupptöku) á eignarhluta hans í sameign hússins samkvæmt áðurnefndu mati.

III. Forsendur

Gagnaðili telur að málatilbúnaður álitsbeiðanda uppfylli ekki skilyrði laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, til að kærunefnd geti tekið það til úrlausnar.

Kærunefnd hefur frá því hún tók til starfa leitast við að veita málsaðilum úrlausn deilumála sinna þrátt fyrir að kröfugerðir hafi ekki verið skýrt orðaðar. Í slíkum tilfellum er kröfugerðin umorðuð og túlkuð ef þurfa þykir þannig að unnt sé að leysa sem best úr raunverulegum ágreiningi aðila. Í máli þessu er ágreiningsefnið að mati kærunefndar mjög afmarkað, þ.e. hvort umdeildur stigapallur sé í sameign eða ekki. Telur kærunefnd málið tækt til úrlausnar.

Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er hlutverk og tilgangur húsfélags aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur viðkomandi sameignar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreignar og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Í 4. tölul. 13. gr. laganna er kveðið á um að meðal helstu skyldna eigenda í fjöleignarhúsum sé að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignar.

Ákvarðanir um breytingar á sameign þarf að taka á sameiginlegum vettvangi eigenda, þ.e. á húsfundi, og fer það eftir eðli og umfangi ákvörðunar hve mikinn meirihluta þurfi hverju sinni til samþykktar. Sé þannig um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Samkvæmt 31. gr. skal einnig beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Af teikningum hússins má sjá mörk séreignar og sameignar, svo sem stigagang hússins. Óumdeilt er að gagnaðili hefur sett vegg við brún efstu tröppu stigagangsins og þannig gert hið sameiginlega rými á efsta stigapalli að sínu. Þessi ráðstöfun hans er óheimil þegar af þeirri ástæðu að formlegt samþykki allra eigenda hússins skorti, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og 6. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Þá er þess enn fremur að gæta að breyting sem þessi er háð samþykki byggingaryfirvalda í samræmi við fyrirmæli byggingalöggjafar.

Að mati kærunefndar felst ekki neins konar samþykki álitsbeiðanda fyrir framkvæmdinni í því að hann hafi látið átölulaust „bráðabirgðaskilrúm“ á stigapallinum í tíð fyrri eiganda hæðarinnar enda getur gagnaðili ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt, sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að umdeildur stigapallur sé sameign og að gagnaðila sé óheimilt að nýta hann sem sína séreign.

Reykjavík, 10. ágúst 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason