Mál nr. 47/2011
Miðvikudaginn 24. ágúst 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 47/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dagsettri 16. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála niðurstöðu útreiknings vegna niðurfærslu lána í 110% veðsetningarhlutfall af verðmæti fasteignar frá 3. maí 2011.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu niðurstöðu endurútreiknings lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt niðurstöðu útreikninga vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningarhlutfall af verðmæti fasteignar kærenda, dags. 3. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 18.150.000 kr. en verðmatið var 21.500.000 kr. og 110% verðmat því 23.650.000 kr. Staða íbúðarlána þann 1. janúar 2011 var 24.130.025 kr. Veðsetning umfram 110% nam því 480.025 kr. og var frádráttur vegna annarra eigna 387.099 kr. Samtals nam fjárhæð til lækkunar því 92.926 kr.
II. Sjónarmið kærenda
Af hálfu kærenda kemur fram að vinnubrögð við mat á íbúðum í tengslum við afskriftir með svokallaðri 110% leið séu ósanngjörn og léleg. Kærendur keyptu íbúð sína haustið 2007, en hún er 87 fermetrar. Þau eigi tvö börn og sé það þriðja á leiðinni og kveða þau íbúðina því vera of litla. Tveimur árum fyrr höfðu kærendur keypt gamlan bíl á 500.000 kr.
Kærendur gera grein fyrir samskiptum við fasteignasalann sem mat íbúð þeirra fyrir Íbúðalánasjóð. Við framkvæmd matsins hafi þau innt hann eftir því hvort ekki yrði stuðst við núverandi fasteigna- eða brunabótamat. Hafi hann tjáð þeim að svo væri ekki, heldur væru fasteignasalar frá ýmsum fasteignasölum í þessu verkefni. Væri allur gangur á því hvernig mati fasteigna væri háttað. Þá kvaðst fasteignasalinn hafa heimildir fyrir því að fólk sem þekkti réttu aðilana í fasteignageiranum gæti fengið hagstæðara mat og að hann þekkti dæmi um að fólk greiddi sérstaklega fyrir rétt mat.
Kærendur kveðast hafa vitneskju um þónokkur dæmi um fólk á þeirra aldri í mjög svipaðri stöðu og þau, sem hafi fengið viðunandi afskriftir vegna skulda sinna og þar sé augljóst að nýtt mat sé mjög nálægt fasteigna- og/eða brunabótamati fasteignarinnar. Við afgreiðslu umsóknar þeirra hafi nýtt mati farið langt fram yfir fasteignamatið sem hafi orðið til þess að þau standi upp með tapið og sjái sér ekki fært að geta selt fasteignina og keypt nýja. Þau séu í skuldafangelsi í allt of litlu húsnæði, meðal annars með tilliti til fjölskylduaðstæðna. Þau krefjist þess að fá nýtt mat sem sé í samræmi við fasteignamat ríkisins og að þetta óréttlæti verði leiðrétt sem fyrst.
Þá benda þau jafnframt á að ekki sé tekið tillit til annarra lána sem þau hafi tekið í því skyni að fjárfesta í íbúð þeirra, auk þess sem dreginn sé frá hugsanlegri niðurfærslu lána 11 ára gömul bifreið þeirra.
III. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður bendir á að kæra lúti að því að ekki sé miðað við fasteignamat í útreikningum heldur verðmat fasteignasala og að aðrar skuldir, sem meðal annars séu grundvöllur vaxtabóta, séu ekki teknar með í reikninginn. Vegna þessa bendir kærði á að skv. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum nr. 44/1998, sé ákveðið að við verðmat fasteigna skuli miða við það sem sé hærra, fasteignamat eða verðmat. Í tilfelli kærenda sé verðmatið hærra.
Þá sé verðmæti bifreiða kærenda metið samkvæmt skattframtali, sbr. athugasemd við frumvarp sem varð að lögum nr. 29/2011, og þar með sé ekki lagt sérstakt mat á hugsanlegt markaðsverð sem bílar gætu gengið á milli manna.
Úrræði þetta, um að færa niður veðkröfur, taki jafnframt einungis til lána Íbúðalánasjóðs, en ekki til annarra skulda enda sé einungis verið að bæta veðstöðu lána sem hvíli á viðkomandi eign en ekki verið að bæta heildarfjárhagsstöðu umsækjanda.
IV. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærendur telja að í máli þessu sé á þeim brotið. Þau telja verðmat fasteignar þeirra vera allt of hátt og þau eru ósátt við framkvæmd matsins af hálfu Íbúðalánasjóðs. Kærendur kveða Íbúðalánasjóð meta sumar fasteignir eftir fasteignamati og aðrar eftir mjög vafasömu verðmati alls kyns fasteignasala sem noti misjafnar aðferðir við að meta og margir hverjir séu vanhæfir til verksins og jafnvel spilltir eins og fasteignasalinn sem mat þeirra fasteign hafi gefið í skyn og sem þau hafa eftir honum í kæru sinni. Kærendur telja að þetta geri það að verkum að fólk sé ýmist heppið eða óheppið þegar komi að niðurfærslu fasteigna í 110% af verðmæti eignar, þar sem þeir heppnu fái töluverðar upphæðir afskrifaðar en þeir óheppnu fái jafnvel ekki krónu afskrifaða.
Af hálfu kærða var ekki fjallað um framangreinda málsástæðu kærenda. Var þó tilefni til þess þar sem með henni er hluti þeirra löggiltu fasteignasala, sem kærði hefur fengið til þess að verðmeta fasteignir umsækjenda um 110% niðurfærslu, borinn þungum sökum. Af þeim sökum óskaði kæruefnd eftir afriti af umræddu verðmati vegna fasteignar kærenda. Það verðmat er dagsett 14. mars 2011 og stafar frá löggiltum fasteignasala sem jafnframt er héraðsdómslögmaður.
Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Telji kröfuhafi að skráð fasteignamat fyrir 2011 gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignarinnar kallar hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að afla verðmats löggilts fasteignasala á eigin kostnað, telji hann fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar. Fyrir liggur að kærði nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kærenda þegar metið var verðmæti fasteignar kærenda, enda ekkert fram komið um að verðmat fasteignarinnar hafi verið haldið þeim göllum sem vísað var til af hálfu kærenda. Hins vegar verður að telja að ábendingar kærenda um hugsanlegt misferli við mat fasteigna þarfnist skoðunar, sbr. til hliðsjónar 7. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011.
Jafnframt er fallist á afstöðu kærða til þeirrar málsástæðu kærenda að lífeyrissjóðslán sem þau skulda sé ekki tekið með við ákvörðun kærða. Eins og fram kemur í lögum nr. 29/2011 tekur heimild kærða einungis til niðurfærslu veðlána kærða, en ekki til annarra skulda umsækjenda. Þá er beinlínis tekið fram í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 að við ákvörðun um niðurfærslu veðlána megi draga frá verðmæti annarra aðfararhæfra eigna umsækjenda, en þar er ekki vikið að öðrum skuldum umsækjenda, hvort heldur námslánum eða lífeyrissjóðslánum líkt og í tilviki kærenda.
Hins vegar hafa kærendur bent á að óeðlilegt sé að verðmæti bifreiðar þeirra sé talið til aðfararhæfra eigna þeirra. Af hálfu kærða hefur því verið borið því við að verðmæti bifreiðar kærenda sé metin samkvæmt skattframtali, sbr. athugasemd við frumvarp sem varð að lögum nr. 29/2011, og þar með sé ekki lagt sérstakt mat á hugsanlegt markaðsverð sem bifreiðir geti gengið á milli manna.
Úrskurðarnefndin hefur áður tekið afstöðu til framangreindrar málsástæðu kærða. Af hálfu úrskurðarnefndar hefur verið á því byggt að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um niðurfellingu skulda til samræmis við reglur laga nr. 29/2011 og samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila sé stjórnsýsluákvörðun, og að fylgja beri málsmeðferðarreglum stjórnsýslulaga við ákvarðanatökuna. Hefur Íbúðalánasjóði verið veitt heimild til þess að fella niður skuldir heimila til samræmis við fyrrgreint samkomulag með lögum nr. 29/2011. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar, þar á meðal um mat á greiðslubyrði lántaka og maka hans, mat á tekjum og verðmat fasteigna, svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna.
Þótt fallast megi á það með Íbúðalánasjóði að í fyrrgreindum reglum frá 15. janúar 2011 séu ekki að finna undantekningar, getur það eitt og sér ekki leyst kærða undan þeirri skyldu að meta verðmæti eigna þegar um þær er deilt eða þegar umsækjandi byggir á því að skráð opinbert mat þeirra sé ekki rétt. Þrátt fyrir að almennt megi styðjast við þær upplýsingar sem fram koma í skattframtölum umsækjenda, ber Íbúðalánasjóði að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast og að meta hvert og eitt mál sérstaklega, eftir atvikum að gefa umsækjanda kost á að sýna fram á raunverð eigna telji hann eignir rangt metnar. Af hálfu kærða hefur verið vísað til ummæla í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 29/2011 til stuðnings þess að líta megi til eigna eins og þær koma fram á skattframtali. Orðrétt kemur þar fram: „Til þess að flýta fyrir afgreiðslu mála er ekki gert ráð fyrir að eignastaða umsækjenda verði skoðuð umfram það sem fram kemur á skattframtali og yfirlýsing umsækjanda um eignir gefur tilefni til.“ Af hálfu úrskurðarnefndarinnar verða tilvitnuð ummæli ekki skilin á annan veg að við ákvörðun á umsóknum um lækkun veðlána megi leggja til grundvallar verðmat eigna í skattframtali, svo fremi sem yfirlýsing umsækjanda gefi ekki tilefni til annars. Framangreint skiptir umsækjendur verulegu máli, því í fyrrgreindum reglum kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur. Fyrrgreint verðmat eigna hefur því bein áhrif á það hvort og hversu mikil lækkun skulda verður í hverju og einu tilviki.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 verður því að fella hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs úr gildi og leggja fyrir Íbúðalánasjóð taka mál kærenda aftur til efnislegrar meðferðar, um hvort rétt hafi verið að miða við verðmæti bifreiðar kærenda við mat á niðurfærslu veðlána þeirra.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 3. maí 2011, er tekið fram að ákvarðanir Íbúðalánasjóðs séu kæranlegar til kærunefndar húsamála og sé kærufrestur fjórar vikur frá móttöku bréfsins. Nefndin heitir nú úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála, eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 66/2010 sem tóku gildi þann 1. júlí 2010. Málskotsfrestur er nú þrír mánuðir, eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi niðurstöðu endurútreiknings á lánum A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er felld úr gildi.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal