Teymi eitt: 1. fundur um fyrirkomulag fjármögnunar almennra húsnæðislána

• Fundarheiti og nr. fundar: Samvinnuhópur um framtíðarskipan húsnæðismála: 1. fundur teymis 1.  Fyrirkomulag fjármögnunar almennra húsnæðislána.
• Staður og stund: Velferðarráðuneytið, 6. nóvember kl. 13:30-16:00.
• Málsnúmer: VEL13060104.
• Mætt: Benedikt Sigurðarson frá Búseta á Norðurlandi, G. Valdimar Valdemarsson frá þingflokki Bjartrar framtíðar, Esther Finnbogadóttir frá efnahags- og fjármálaráðuneyti, fundarstjóri, Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir frá þingflokki Framsóknarflokksins, Guðmundur Pálsson frá efnahags- og fjármálaráðuneyti, Hrafnkell Hjörleifsson frá velferðarráðuneyti, Ingólfur Arnarson frá Sambandi sveitarfélaga, Kristjana Sigurðardóttir frá Landssamtökum lífeyrissjóða, Margrét Rósa Sigurðardóttir frá þingflokki Pírata, Sigurður Jón Björnsson frá Íbúðalánasjóði, Vilhjálmur Bjarnason frá þingflokki Sjálfstæðisflokksins, Yngvi Örn Kristinsson frá Samtökum fjármálafyrirtækja, Þórarinn Einarsson frá Hagsmunasamtökum heimilanna.
• Fundarritarar: Hrafnkell Hjörleifsson og Guðmundur Pálsson.

Fundargerðum er ætlað að gera umræðum sem eiga sér stað á fundum skil og þau atriði sem fram koma þurfa ekki að endurspegla skoðanir teymisins í heild.

Frásögn af fundi

Esther Finnbogadóttir setur fund og býður fundarmenn velkomna. Hópnum gert ljóst að það sé undir honum komið hvernig vinnunni verði háttað og hvað út úr henni komi. Að kynningum loknum er fundarmönnum boðið að koma á framfæri hvernig þeir sjá vinnuna fyrir sér og hvað þeir sjá fyrir sér sem mikilvægustu umfjöllunarefni teymisins er varða fjármögnun almennra húsnæðislána á Íslandi.

Meðal þess sem fram kom var í máli nefndarmanna var:

• Ekki væri hægt að standa við þær skuldbindingar sem eru til staðar í kerfinu.  Losa þyrfti um verðtryggingu og setja þak á hámarksvexti.
• Sífelldar fjárhagsáhyggjur fjölskyldna er samfélagsvandamál. Ákveðið ójafnvægi er innbyggt í fjármálakerfið sem þarf að laga og til þess þarf að hugsa út fyrir kassann. Mikilvægt að leita að rótum vandans í stað þess að setja plástur á sárið.
• Stærri lönd en Ísland eiga í erfiðleikum með fjármögnun húsnæðislánakerfis og það vegna smæðar fjármögnunarflokka. Erfiðleikarnir felast í því hversu húsnæðismarkaður og fjármögnun hans er langur. Setja þarf skýra umgjörð um húsnæðismarkaðinn.  Það eru of miklar sveiflur í kerfinu og það þarf að minnka þær. Það ríkir mikil séreignastefna hér á landi og eflaust hljóta fleiri greiðslumat en ættu að gera það.
• Mikil þörf á upplýsingum um fasteignamarkað og þá helst leiguhliðina. Áætlaður fjöldi heimila á leigumarkaði liggur á bilinu 12-23 þúsund sem er breitt bil. Stæsti leigusalinn hérlendis eru fjölskyldur sem skipta skattinum milli sín. Enginn veit um umfangið og enginn ber sig eftir þeim upplýsingum. Hægt að kortleggja þetta og hið opinbera hefur alla möguleika á því, t.d. gegnum skattframtöl.
• Ákveðnar ástæður fyrir því að séreignarstefnan er ríkjandi, og það á fleiri stöðum en Íslandi, en skv. hagfræðinni  er hagkvæmast að eiga.
• Fjármögnunarkerfið þarf að vera einfalt og einhlítt fyrir allan markaðinn, ekki hafa mismunandi kerfi fyrir mismunandi hópa. Vantar nýtt húsnæðiskerfi sem er fyrir alla.
• Bent var á að fáir fulltrúar samvinnuhóps væru utan höfuðborgarsvæðisins.  Það þarf að móta stefnu fyrir allt landið en ekki bara í kringum höfuðborgarsvæðið.
• Kallað var eftir að þeir aðilar sem fjármagna íbúðalán leggi til sín sjónarmið. Kerfið er ekki sjálfbært þar sem ekki allir standast greiðslumat á meðan sumir hljóta vaxtabætur.
• Mikilvægt að einhver hvati sé til frjáls sparnaðar þegar jafn erfitt er að safna fyrir útborgun og raunin er.
• Séreignarstefna og hentisemi hefur einkennt íslenskan húsnæðismarkað en lítið verið um raunverulega húsnæðisstefnu. Mikilvægt er að húsnæðisþörf sé kortlögð en of mikið er byggt of óhentugu húsnæði á óhentugum stöðum.
• Skilja má umræðuefni teymisins á tvo vegu, annars vegar á hvaða formi fjármögnun kerfisins eigi að vera og hins vegar hvers konar fyrirtæki eigi að veita húsnæðislán.
  -varðandi fjármögnun er álitamál hvort áfram eigi að gefa út skuldabréf sem eru að stórum hluta með ríkisábyrgð, hvort nota eigi sértryggð skuldabréf eða annars konar skuldabréf.
  -varðandi lánveitendur er álitamál hvort ríkið eigi að veita húsnæðislán, sérhæfð fyrirtæki eins og í Danmörku, bankar og aðrar fjármálastofnanir eða lífeyrissjóðir.

• Vegna samfélagslegs mikilvægis fjármögnunar húsnæðislána er það mikið hagsmunamál að kjör fjármögnunar verði sem hagstæðust. Það sem hefur áhrif á kjörin er t.d. veð á bakvið lánið, hvort ríkisábyrgð sé á fjármögnun og áhættustýring fyrir lánveitanda.
• Lífeyrissjóðir fjármagna að langstærstum hluta húsnæðislán en lífeyrissjóðir hafa einnig það hlutverk að fjármagna framtíðarlífeyrisgreiðslur íslenskra launþega. Fjármögnunin því í raun tvöfalt hagsmunamál. Mikilvægt er að lánin verði greidd til baka svo lífeyrissjóðir geta staðið við sínar framtíðarskuldbindingar.
• Er ávöxtunarkrafa lífeyrissjóða hæfileg?
• Ráðstöfunartekjur of lágar, þar liggur vandinn. Einstaklingar eru að borga of hátt hlutfall af tekjum sínum í húsnæði.
• Of margir fermetrar eru á hvern íbúa á Íslandi og of lítið svigrúm til að byggja hagstætt. Dýrara er að fjármagna dýrar eignir.
• Stjórnvöld þurfa að móta stefnu og þjóðarsátt um stöðugt húsnæðiskerfi. Allir eiga að hafa öruggt húsnæði.
• Hverjir eiga að veita húsnæðislán. Í dag eru það Íbúðalánasjóður, bankar og lífeyrissjóðir. Eiga það að vera þessir aðilar eða einhverjir aðrir?
• Veltur mikið á kostnaði húsnæðis, hver er lánsþörfin? Ný byggingarreglugerð eykur byggingarkostnað töluvert. Hann ræður mestu þegar kemur að fjármagnskostnaði. Fjármagnskostnaður er stór hluti af byggingarkostnaði. Kostnaður við að kaupa er of mikill. Of mikil skuldsetning vegna þessa.
• Vanskil á Íslandi ekki ný af nálinni, viðvarandi vandamál kerfisins.
• Mikilvægt að gera greinarmun á núverandi skuldavanda annars vegar og framtíðarskipulagi húsnæðisfjármögnunar. Þó mikilvægt sé að viðurkenna að margir eigi við skuldavanda að etja þá þarf framtíðarskipulag að þjóna öllum hópum neytenda.
• Helsta hagsmunamálið á húsnæðismarkaði er að minnka sveiflur í hagkerfinu.
• Í ljósi reynslunnar virðist ómögulegt að koma í veg fyrir sveiflur í íslensku hagkerfi og því þarf húsnæðislánakerfið að virka í því sveiflusamfélagi sem við búum við.
  
  
• Nokkuð fjallað um möguleikann á því að hluti fjármögnunar í húsnæðiskaupum einstaklinga væri í gegnum afborgunarlausan eignarhlut þriðja aðila. Þá fjárfestir umræddur aðili í hluta húsnæðis og tekur stöðu í því að húsnæðisverð hækki og fær jafnframt vaxtagreiðslur frá húsnæðiskaupanda. Þessi aðili getur kosið að selja sinn hlut í eigninni.
• Í framhaldi var talað um samfélagsbanka og vaxtalausa banka eins og finna má í Evrópu. Mjög strangar reglur og flóknar kröfur um stofnun fjármálafyrirtækja svo erfitt er að stofna til slíks banka hérlendis. Einnig var talað um sérstakan gjaldmiðil  sem væri notaður til fasteignakaupa.
• Húsnæðismarkaður verið verktakadrifinn sem hefur byggt einsleitt húsnæði og því vantar fjölbreyttari íbúðir og lausnir. Þarf að ákveða hvaða kerfi viljum við hafa og hvernig eignir eigum við að byggja. Reglugerðin má ekki hefta of mikið hvernig húsnæði er hægt að byggja. Ekki bara hugsa til stúdenta þegar kemur að því að byggja minna húsnæði. Það þarf líka að vera fyrir almenning.
• Það geta ekki allir keypt sitt eigið húsnæði. Fjármálaráðgjöf varðandi fasteignakaup er á höndum þeirra sem veita húsnæðislánin og í því liggja ákveðnir hagsmunaárekstrar. Mikið vantar upp á fjármálalæsi almennings.
• Helsta ástæða fyrir vandræðum er of mikil skuldsetning og þ.a.l. er fólk að greiða of hátt hlutfall af tekjum í húsnæðislán.
• Umræðan oft á tíðum ekki nógu upplýst sbr. hvað felst í tillögum um danska kerfið.
• Þörf á að endurskoða lög um húsaleigubætur og sérstaklega þörf á að framkvæmd löggjafarinnar verði gerð skilvirkari.
• Öryggi vantar á leigumarkað og bæði vantar tryggingu gagnvart réttindum leigjenda og leigusala. Ávöxun af leigufélögum í dag er ekki nægjanleg, vegna þess hve hár fjármagnskostnaður er.
• Þó verkefnið eiga að móta kerfi til framtíðar, þá má ekki gleyma þeim bráðavanda sem nú er til staðar. Það er mikilvægt að það samræmist þeim hugmyndum um langtímastefnu.
• Skapa þarf forsendur til að ungt fólk eigi möguleiki að safna eigið fé fyrir fyrstu eign. En það á þó ekki að búa til kerfi þar sem allir eru í séreign. Möguleiki að gefa skattaafslátt til að mynda hvata til að spara og til að safna fyrir útborgun í fyrstu eign.
• Til að geta mótað nýtt kerfi þarf að átta sig á hvernig markaðurinn liggur. Vantar tölfræði um hversu margir búa í séreign, leiguhúsnæði eða öðru.
• Leita þarf að grunni að heildarfjármögnun kerfisins. Hvaða kerfi standa til boða. Hvernig er þetta gert í öðrum löndum. Getur verið erfitt á Íslandi að búa til fjármögnunarflokk sem er nægilega stór til að náist hagstæð kjör fyrir sem flesta.

Framhald vinnunnar var rætt sérstaklega og óskað eftir því að nefndarmenn kæmu með hugmyndir varðandi hvernig best væri að nálgast umræðuefnum á næstu fundum. Meðal þeirra hugmynda sem varpað var fram voru að:

• Nefndarmenn kæmu með skriflegt innlegg í umræðuna varðandi hugmyndir er varða framtíðarfjármögnun.
• Áframhaldandi vinna væri hugsuð út frá auðu blaði og bara horft til þess hvernig best er að haga málum til framtíðar.
  - Þó þarf að horfa til ákveðinna staðreynda eins og að við búum við krónu og efnahagslegar sveiflur.

Næsti fundur

•  Hver og einn hugsar framtíðina út frá hreinu blaði.
• Spáð í leikendur á húsnæðislánamarkaði, þá sem taka og veita húsnæðislán.
• Mikilvægt að tryggja öllum húsnæði sama hvar á landinum.
• Hlutverk ríkisins og sveitarfélaga á húsnæðislánamarkaði.

Næsti fundur verður að viku liðinni, miðvikudaginn 13. nóvember kl. 13-15 í velferðarráðuneyti. Horft verði til þess að festa vikulegan fundartíma.

Fleira var ekki tekið fyrir og fundi slitið 16:00.