Mál nr. 19/2024-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 19/2024
Ákvörðunartaka: Afmörkun lóðar með blómakerjum.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 28. febrúar 2024, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefndar gagnaðilar.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. mars 2024, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. mars 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E í F. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð, en gagnaðilar eru eigendur að íbúðum á jarðhæð.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að uppsetning blómakerja á baklóð hússins sé óheimil.
Í álitsbeiðni segir að á aðalfundi í maí 2023 hafi formaður húsfélagsins tilkynnt að sett yrðu niður steinsteypt blómaker á lóðina. Þessi framkvæmd hafi hvorki verið samþykkt á stjórnarfundi né aðalfundinum og ekki hafi verið tekið fram hversu stór kerin væru, hversu mörg, hvar ætti að setja þau niður og í hvaða tilgangi. Svo virðist sem ákvörðun hafi verið tekin af gagnaðilum, sem séu eigendur íbúða á jarðhæð. Blómakerjunum hafi svo verið komið þannig fyrir að þau virðast eiga afmarka sérafnotasvæði sem tengist útisvæði sem liggi að íbúðum jarðhæðar. Eignarhluti þessara þriggja íbúða sé samtals 16,16% af húsinu, en sérafnotasvæðið sé svo til öll lóðin að frádreginni akleið að bílastæðunum fjórum sem og bílastæðunum sjálfum, en auk þess sé búið að koma upp að minnsta kosti fjórum ósamþykktum bílastæðum við innganga tveggja íbúðanna á jarðhæð. Kostnaður við kerin og uppsetningu þeirra hafi numið um 300.000 kr. og verið greiddur úr hússjóði.
Varðandi aðgengi að húsinu, að utan þeirra tveggja íbúða sem séu á jarðhæð og gengið sé inn að sunnanverðu, sé innganga allra annarra íbúa í gegnum útidyrahurðir númer 4 og 6, en dyrnar liggi að gangstétt við G við mikla umferðargötu og hjólandi fólk og fólk á rafhjólum fari um gangstéttina þannig að hætta geti stafað af gagnvart þeim sem gangi út úr húsinu. Lóðin að sunnanverðu sé eina sameiginlega útisvæði íbúa. Frá baklóðinni sé einnig gengið niður í sameiginlegan kjallara sem leiði til stigaganganna tveggja. Í kjallara séu geymslur og hjólageymsla og í gegnum þann inngang sé farið með innbú þegar flutt sé inn og út úr húsinu, gengið frá hjólum og þess háttar. Með því að hafa lagt kerin með þessum hætti hafi mjög verið þrengt að innkeyrslu á svæðið, þannig að nú komist flutningabílar ekki að til að flytja innbú til og frá húsinu en útilokað sé að notast við innganginn að norðanverðu vegna umferðar. Einnig hafi blómakerin takmarkað aðgengi slökkviliðs og sjúkrabíla. Þessi tilhögun hafi brotið gegn 12. gr. laga um fjöleignarhús.
Gagnaðilar kveða að fyrir nokkrum árum hafi íbúar farið að leggja bílum á lóðinni þar sem séu hvorki samþykkt bílastæði né bílastæði samkvæmt deiliskipulagi. Alls hafi þrettán bílum verið lagt á lóðinni þar sem samþykkt bílastæði séu fjögur og aðstæður skelfilegar og mjög hættulegar þar sem viðbragðsaðilar hafi ekki komist að húsinu og lögbundið aðgengi íbúa á jarðhæð ekki tryggt. Eigendur á jarðhæð austan megin, sem eigi ekki annan inngang, hafi ekki komist út með ruslið með góðu móti á milli spegla kyrrstæðra bíla. Þegar einn íbúi þessara íbúða hafi orðið veikur og ítrekað þurft sjúkrabíl hafi hann þurft að stíga af sjúkrabörum til þess að hægt væri að koma honum í sjúkrabílinn. Sjúkrabílarnir hafi svo komist við illan leik um síðir út úr stútfullu portinu af bílum.
Aðgengi viðbragðsaðila hafi meðal annars átt að tryggja með blómakerjunum þar sem ólöglega lagðir bílar hafi hindrað aðgengi þeirra. Formaður húsfélagsins hafi upplýst fyrir fram að blómakerin yrðu sett á lóðina. Fyrir liggi fundargerð stjórnarfundar frá 3. janúar 2023 þar sem uppsetning blómakerjanna hafi verið samþykkt af stjórninni. Samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamning frá árinu 1984 og gildandi aðaluppdráttum sé garður á lóðinni framan við íbúðir á jarðhæð vestan megin sem sé sérafnotaflötur þeirra tveggja íbúða sem við hann standi. Síðustu árin hafa aðrir eigendur í húsinu lagt bílum sínum í þessum garði, mjög nálægt húsinu og með því framferði sínu heft aðgengi íbúa að íbúðum sínum og afnot af sérafnotafleti sínum.
III. Forsendur
Samkvæmt 10. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur nánar undir séreign hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Þá teljast allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign vera sameign, sbr. 1. mgr. 6. gr. sömu laga. Þannig sé öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggi á eðli máls, sbr. 5. tölul. 8. gr. sömu laga.
Á stjórnarfundi 3. janúar 2023 var tekin ákvörðun um að koma steyptum blómakerjum fyrir á baklóð hússins til að koma í veg fyrir að bílum sé lagt á svæði sem sé ekki skilgreint sem bílastæði. Þessi ákvörðun stjórnarinnar var kynnt á aðalfundi í maí 2023. Samkvæmt gögnum málsins hefur blómakerjum verið komið fyrir á lóð sem tilheyrir sameign hússins. Kærunefnd telur því að hér sé um að ræða ákvörðun sem ekki nægir að stjórn húsfélagsins taki heldur þarf að bera tillögu um uppsetningu blómakerjanna upp á húsfundi til atkvæðagreiðslu. Verður því að fallast á kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 6. nóvember 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Sigurlaug Helga Pétursdóttir Eyþór Rafn Þórhallsson