Mál nr. 21/2012

Miðvikudaginn 5. desember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 21/2012:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 1. febrúar 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 20. febrúar 2012, um synjun á beiðni hans um heimild til uppgreiðslu veðláns án uppgreiðsluþóknunar.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi er, ásamt B, skuldari á ÍLS-veðbréfi, sem útgefið var þann 7. september 2007, að fjárhæð 12.500.000 kr. með veði í fasteigninni C Í 5. tölul. skilmála bréfsins kemur eftirfarandi fram: „Skuldari afsalar sér með undirritun ÍLS-bréfsins heimild til að greiða auka afborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun.“ Þá segir eftirfarandi í 6. tölul. skilmálanna: „Þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi ÍLS-veðbréfsins sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“ Þegar kærandi hugðist greiða upp veðlánið, en eftirstöðvar þess með vöxtum og verðbótum voru 14.837.569 kr., var hann krafinn um 1.039.277 kr. eða 6,99% í uppgreiðsluþóknun. Með tölvupóstum til Íbúðalánasjóðs þann 25. og 31. janúar 2012 fór kærandi fram á að ÍLS-veðbréfi hans yrði breytt á þann veg að honum væri heimilt að greiða upp lánið fyrir gjalddaga gegn greiðslu vaxtamismunar. Með tölvupósti til Íbúðalánasjóðs þann 9. febrúar 2012 fór kærandi enn fremur fram á að depónera andvirði uppgreiðslugjaldsins. Með tölvupósti starfsmanns Íbúðalánasjóðs var kæranda synjað um breytingu á skilmálum ÍLS-veðbréfsins ásamt því að synjað var beiðni hans um að depónera andvirði uppgreiðslugjaldsins.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 3. febrúar 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 21. febrúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 23. febrúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með tölvupósti þann 8. mars 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. apríl 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.

III. Sjónarmið kæranda

Í kæru kemur fram að kærandi hafi hug á að greiða upp húsnæðislán sitt hjá Íbúðalánasjóði. Í því skyni hafi hann sett sig í samband við sjóðinn til að athuga hversu há uppgreiðsluþóknun á láni hans væri því lánið sé vissulega með uppgreiðsluákvæði samkvæmt skilmálum ÍLS-veðbréfsins. Þá hafi komið í ljós að uppgreiðsluþóknunin væri um 7% af virði lánsins. Grundvöllur þessa útreiknings hafi verið vaxtamunur sem Íbúðalánasjóður teldi sig tapa við þessa uppgreiðslu. Kærandi kveðst skilja útreikningana en hugnist illa að skuldara sé gert að greiða allt vaxtatap.

Kærandi fer í fyrsta lagi fram á að Íbúðalánasjóður skuldbreyti láni hans í lán án uppgreiðsluákvæðis. Lánið verði framreiknað á hærri vöxtum og hann greiði útistandandi vaxtamun. Í kjölfarið gæti hann svo greitt lánið upp. Kærandi sjái hvergi í lögum né reglugerðum að Íbúðalánasjóði sé óheimilt að verða við þessu og hafi óskað eftir skriflegum rökstuðningi frá sjóðnum þar að lútandi.

Í öðru lagi véfengir kærandi heimild Íbúðalánasjóðs til að setja uppgreiðslugjald á útlán gegn afsali á rétti til aukaafborgana og telur það andstætt lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998. Kærandi vísar um þetta til athugasemda við 12. gr. frumvarps til laga nr. 57/2004 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Kærandi telur að í gildandi lögum sé kveðið skýrt á um að uppgreiðslugjöld verði eingöngu heimiluð þegar stöðu sjóðsins sé ógnað með auknum uppgreiðslum. Þá vísar kærandi til reglugerðar nr. 1017/2005 þar sem fram komi að Íbúðalánasjóði sé heimilt að bjóða lán þar sem lántakendur afsali sér rétti til að greiða aukaafborganir og greiði auk þess uppgreiðslugjald fyrir aukaafborganir. Það er mat kæranda að umrædd reglugerð fari gegn 23. gr. laga nr. 44/1998 en samkvæmt því sé öllum heimilt að greiða aukaafborganir af lánum sínum og að uppgreiðslugjöld verði eingöngu innheimt við sérstakar aðstæður með atbeina ráðherra. Kærandi telur því að skilmálar veðbréfsins séu andstæðir lögum. Kærandi spyr hvaða sérstöku aðstæður hafi legið að baki því að uppgreiðslugjöld hafi verið sett á skuldabréf og hvaða umsögn sjóðurinn hafi gefið þeim ráðherra sem heimilaði þetta, sbr. skilyrði 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998.

Kærandi gerir athugasemd við það sem fram kemur í greinargerð Íbúðalánasjóðs um að skilmálabreytingar séu tæmandi taldar í lögum og reglugerðum. Kærandi finni hvergi slíka tæmandi upptalningu um skilmálabreytingar. Í 13. gr. reglugerðar nr. 522/2004 sé fjallað almennt um skilmála og þar séu einnig taldar tvær heimildir til skilmálabreytinga við hlið þeirrar málsgreinar sem útskýri skilmálana sem um ræði. Það er mat kæranda að tilvísun í ótilgreindar, tæmandi taldar heimildir til skilmálabreytinga sé ekki skýr rökstuðningur. Þá telur kærandi að þar sem Íbúðalánasjóður sé stjórnvald þá verði skýr efnislegur rökstuðningur að liggja fyrir synjun um skilmálabreytingu en svo sé ekki. Það sé almenn óskráð regla stjórnsýsluréttar að íþyngjandi ákvarðanir verði að eiga sér skýra stoð í lögum og reglum, skýrari stoð en þegar um er að ræða ívilnandi ákvarðanir. Þannig séu heimildir stjórnvalda víðtækari þegar ákvörðun er ívilnandi fyrir borgarann. Ákvörðun um að verða við beiðni kæranda um skilmálabreytingu sé ívilnandi stjórnvaldsákvörðun og þar af leiðandi telur kærandi að sjóðurinn geti tekið slíka ákvörðun þó svo skilmálabreyting þess efnis sé ekki skráð í lög eða reglur. 

Kærandi telur uppgreiðsluþóknunina vera óhóflega og íþyngjandi. Skilmálarnir séu til þess gerðir að skuldari taki á sig allt tap sjóðsins vegna uppgreiðslu lánsins. Hefðu vextir hækkað á tímabilinu og Íbúðalánasjóður tekið við bréfinu til að selja það aftur á hærri vöxtum rynni hinn jákvæði mismunur hvorki í heild né að hluta til skuldarans heldur félli hann allur sjóðnum í skaut. Að því leyti séu skilmálarnir ósanngjarnir gagnvart neytanda og raski jafnvægi á milli réttinda og skyldna samningsaðila neytanda í óhag. Þá vísar kærandi í 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Við mat á því hvort samningsákvæði sé ósanngjarnt telur kærandi að líta beri til mikilla hækkana á uppgreiðsluþóknun vegna vaxtalækkana sem hafi orðið í kjölfar efnahagshrunsins sem og miklum mismun á stöðu almenns neytanda gagnvart yfirburðastöðu annars samningsaðilans, sem sé Íbúðalánasjóður. Varðandi tilvísun Íbúðalánasjóðs til 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 telur kærandi að ákvæðið sé óskýrt. Hann fái ekki betur séð en að 3. mgr. verði einnig skilin á þann hátt að Íbúðalánasjóður geti boðið núverandi skuldurum að umbreyta lánum sínum í lán með uppgreiðsluákvæði gegn lægri vaxtagreiðslum. Ekkert sé svo fjallað um að umbreyta lánum á hinn veginn. Þá telur kærandi að hugtakið skuldari eigi við um þann sem nú þegar skuldi kröfuhafa og því telur hann að ákvæðið verði túlkað þannig að það eigi við um þá sem nú þegar skuldi Íbúðalánasjóði og geti umbreytt lánum sínum eins og lýst sé í ákvæðinu. Ákvæði 3. mgr. 23. gr. hafi verið bætt við eftir nefndarálit og því séu engar greinargerðir sem geti útskýrt beitingu þess. Eigi að skýra ákvæðið líkt og Íbúðalánasjóður geri þá spyr kærandi hvers vegna orðið lántaki sé ekki notað í stað orðsins skuldari. Orðið lántaki sé notað síðar í sömu málsgrein og einnig í 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Í þeim lögum og reglugerðum sem kærandi hefur vitnað til sé ávallt vísað til lántaka eða umsækjanda ÍLS-veðbréfs. Hugtakið skuldari komi hvergi fyrir í merkingunni umsækjandi láns. Með vísan til þessa telur kærandi framangreint ákvæði óskýrt þannig að Íbúðalánasjóði hafi í raun ekki verið heimilt að setja skilmála þessa efnis inn í lánasamning við lántakanda og að heimild sjóðsins takmarkist við að bjóða þeim sem þegar séu skuldarar slíkt afsal á réttindum.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í greinargerð Íbúðalánasjóðs kemur fram að ákvörðun um uppgreiðsluþóknun sé lögbundin og útfærsla í reglugerðum. Vísað er til svars sviðsstjóra einstaklingssviðs Íbúðalánasjóðs frá 20. febrúar 2012 um afstöðu sjóðsins til erindisins. Þar kemur fram að lántakar hjá Íbúðalánasjóði eigi val um vaxtakjör og byggi það á heimild í 23. gr. laga nr. 44/1998, um húsnæðismál. Þeir sem velji lán með lægri vöxtum eða yfirtaki slík lán njóti eðlilega hagræðis af því en á móti sé ljós áhætta um óvissa fjárhæð uppgreiðslugjalds kjósi skuldari að greiða aukaafborganir eða greiða upp lánið. Lagagrundvöllur lána með uppgreiðslugjaldi sé í 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Um þóknun (uppgreiðslugjald) fari samkvæmt útfærslu í reglugerð, sbr. 3. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum, og 7. gr. reglugerðar um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, nr. 1016/2005. Lántaki sem taki lán með lægri vöxtum samþykki þau kjör sem fram komi í texta skuldabréfsins með undirritun sinni og á heimasíðu sjóðsins séu birt dæmi um hugsanlega þóknun við aukaafborganir eða uppgreiðslu sem geti orðið veruleg. Ekki sé heimilt að skipta út láni með uppgreiðsluákvæði fyrir lán með heimild til uppgreiðslu án greiðslu sérstakrar þóknunar. Heimildir til skilmálabreytinga á lánum séu tæmandi taldar í lögum og reglugerðum um húsnæðismál. Íbúðalánasjóður sé stjórnvald og því ekki unnt að álykta svo að slík skilmálabreyting sé heimil þótt ekki komi fram í lögum og reglugerðum bann við slíku. Lánið teljist ekki greitt upp nema uppgreiðslugjaldið sé greitt. Því hafi ekki verið unnt á að fallast á að kærandi greiddi upp lánið án greiðslu uppgreiðslugjaldsins og depóneraði fyrir uppgreiðslugjaldinu. Kysi kærandi að greiða upp lánið með uppgreiðslugjaldinu og gera fyrirvara varðandi réttmæti gjaldsins hefði verið nægjanlegt að senda Íbúðalánasjóði bréf þar að lútandi. Sjóðurinn telji hins vegar óþarft að gera slíkan fyrirvara þar sem gjaldið yrði endurgreitt ef niðurstaða fyrir dómi væri sú að það væri ólögmætt, hvort sem greitt hefði verið með fyrirvara eða ekki.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, en þar kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Ákvæði 1. mgr. 42. gr. var breytt með 2. gr. laga nr. 77/2001 en í athugasemdum við 2. gr. frumvarpsins segir að með ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé átt við stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga.

Þegar kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefndinni, dags. 1. febrúar 2012, vegna innheimtu Íbúðalánasjóðs á uppgreiðsluþóknun lá ekki fyrir kæranleg ákvörðun enda verður innheimta uppgreiðsluþóknunar ekki talin til stjórnvaldsákvörðunar. Með tölvupóstum til Íbúðalánasjóðs 25. og 31. janúar 2012 og 9. febrúar s.á. gerði kærandi hins vegar kröfu um að skilmálum veðbréfsins yrði breytt svo honum yrði heimilt að greiða upp lánið fyrir gjalddaga gegn greiðslu vaxtamismunar eða að honum yrði heimilað að depónera andvirði uppgreiðslugjaldsins. Sá skilningur verður lagður í framangreindar kröfur kæranda að hann hafi óskað eftir heimild Íbúðalánasjóðs til uppgreiðslu veðlánsins án uppgreiðsluþóknunar. Með tölvupósti starfsmanns Íbúðalánasjóðs þann 20. febrúar 2012 var kröfu kæranda synjað. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun í máli þessu sé ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 20. febrúar 2012 enda verður að telja að synjun Íbúðalánasjóðs um heimild til uppgreiðslu veðláns án uppgreiðsluþóknunar sé stjórnvaldsákvörðun.

Mál þetta snýst fyrst og fremst um lögmæti innheimtu Íbúðalánasjóðs á svokallaðri uppgreiðsluþóknun í máli kæranda vegna fyrirhugaðrar uppgreiðslu hans á ÍLS-veðbréfi útgefnu þann 7. september 2007. Almenna reglan er sú skv. 16. gr. laga um neytendalán, nr. 121/1994, að neytendum skuli vera heimilt að standa skil á skuldbindingum sínum samkvæmt lánasamningi fyrir þann tíma sem umsaminn er. Þrátt fyrir það er ráð fyrir því gert að fyrrgreindur réttur kunni að vera takmarkaður með lögum. Slíka takmörkun er að finna í 23. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Í 1. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að skuldurum Íbúðalánasjóðsveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. 23. gr. laganna segir að við sérstakar aðstæður sé ráðherra heimilt að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skal um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Þá segir eftirfarandi í 3. mgr. 23. gr. laganna: „Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.“

Tekið skal fram að heimild til innheimtu uppgreiðsluþóknunar skv. 2. mgr. 23. gr. laganna er bundin við að fyrir hendi séu sérstakar aðstæður, aflað hafi verið umsagnar stjórnar Íbúðalánasjóðs og gert er ráð fyrir að atbeina ráðherra þurfi til. Þá segir enn fremur í athugasemdum við 12. gr. laga nr. 57/2004 er varð að 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, að heimild ákvæðisins verði væntanlega eingöngu beitt þegar ófyrirséð atvik valda því að uppgreiðslur aukast svo mjög að þær ógni stöðu sjóðsins. Gert var ráð fyrir því að heimildinni yrði eingöngu beitt sem neyðarúrræði þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægðu ekki til að verja hag sjóðsins. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að innheimta Íbúðalánasjóðs á þóknun vegna fyrirhugaðrar aukaafborgunar kæranda í máli þessu hafi byggst á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, sbr. 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum. Úrskurðarnefndin gerir hins vegar athugasemd við að ekki er getið um heimild 2. mgr. 23. gr. laganna í Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærandi tók hjá sjóðnum, dags. 7. september 2007. Í ljósi þess að telja verður að innheimta uppgreiðsluþóknunar byggist á ákvæði 3. mgr. 23. gr. laganna hefur það þó ekki áhrif á niðurstöðu málsins. Í kæru hefur kærandi óskað upplýsinga um hvort og hvernig skilyrðum 2. mgr. 23. gr. laganna hafi verið fullnægt. Í ljósi þess að innheimta uppgreiðsluþóknunar í máli þessu byggist á ákvæði 3. mgr. 23. gr. laganna verður ekki séð að skilyrði ákvæðis 2. mgr. komi til skoðunar.

Ráðherra hefur nýtt heimild 1. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna með setningu reglugerðar nr. 1017/2005, um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Á grundvelli 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, er Íbúðalánasjóði því heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í fyrirliggjandi afriti af Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærandi tók hjá Íbúðalánasjóði, dags. 7. september 2007, kemur fram í 5. lið skilmála bréfsins að kærandi hafi með undirritun sinni afsalað sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þóknunar. Verður að telja að um sé að ræða yfirlýsingu skv. 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Í máli þessu liggur fyrir að kærandi tók lán hjá Íbúðalánasjóði með lægri vaxtaprósentu en naut á móti takmarkaðri heimildar til greiðslu aukaafborgana og endurgreiðslu lánsins að fullu eins og skýrt kemur fram í ákvæði 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 og í 5. tölul. skilmála Íbúðalánasjóðsveðbréfs því sem kærandi undirritaði við veitingu umrædds láns. Aukaafborgun kæranda eða endurgreiðsla að fullu fyrir gjalddaga er því óheimil nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar.

Kærandi heldur því fram að reglugerð nr. 1017/2005 fari gegn 23. gr. laga nr. 44/1998 þar sem fram komi að öllum sé heimilt að greiða aukaafborganir af lánum sínum og að uppgreiðslugjöld séu eingöngu innheimt við sérstakar aðstæður með atbeina ráðherra. Tekið skal fram að það er ekki á valdsviði úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála að kveða á um stjórnskipulegt gildi reglugerða, þ.e. hvort reglugerðin samræmist lögum. Endurskoðun úrskurðarnefndarinnar einskorðast við að skera úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Í ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að í reglugerð sem heimilar Íbúðalánasjóði að bjóða lán með lægra vaxtaálagi skuli jafnframt kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér uppgreiðslurétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Í 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 3. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, segir að óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, sbr. 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, reiknast þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Samhljóða ákvæði er að finna í 6. tölul. skilmála ÍLS-veðbréfsins frá 7. september 2007. Í framangreindum reglugerðum er ekki að finna beina tilgreiningu á hlutfalli uppgreiðsluþóknunar líkt og ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 gerir kröfu um kveðið sé á um. Hins vegar er kveðið á um hvernig hlutfall uppgreiðsluþóknunar skuli út reiknað. Þá kemur fram í 3. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 að uppgreiðsluþóknun skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Greiði skuldari ÍLS-veðbréfs lán sitt upp eða greiði aukaafborgun verður Íbúðalánasjóður af þeim vöxtum sem ella hefðu fengist af fjárhæðinni. Íbúðalánasjóður þarf þá að lána umrætt fjármagn á ný svo sjóðurinn geti staðið við skuldbindingar sínar gagnvart þeim sem fjármagna starfsemi sjóðsins. Kostnaður Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu felst því í mismun þeirra vaxta sem hefðu fengist endranær og þeim vöxtum sem munu fást vegna endurláns þess fjármagns sem greitt er inn á lán. Í máli þessu hugðist kærandi greiða upp lán sitt, en eftirstöðvar þess með vöxtum og verðbótum voru 14.837.569 kr. Samkvæmt útreikningum Íbúðalánasjóðs, dags. 16. janúar 2012, voru vextir af láni kæranda 4,85% en vextir nýrra sambærilegra lána 4,2%. Niðurstaða útreikninganna, er fram fóru á grundvelli reiknireglu 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, var sú að krefja kæranda um 1.039.277 kr. í uppgreiðsluþóknun. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að umrædd fjárhæð verði ekki talin nema hærri fjárhæð en sem nemi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna fyrirhugaðrar uppgreiðslu láns kæranda í máli þessu. Það er því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að innheimta umræddrar uppgreiðsluþóknunar hafi ekki verið í andstöðu við ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Íbúðalánasjóði var því rétt að synja kæranda um heimild til uppgreiðslu veðláns án uppgreiðsluþóknunar.

Í ljósi framangreinds er hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 20. febrúar 2012 um synjun á beiðni A, um heimild til uppgreiðslu ÍLS-veðbréfs útgefnu þann 7. september 2007 án uppgreiðsluþóknunar er staðfest.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Gunnar Eydal