Mál nr. 65/2012
Miðvikudaginn 5. desember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 65/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 11. júlí 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 8. maí 2012 um synjun á beiðni hans um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi er skuldari á ÍLS-veðbréfi sem útgefið var þann 20. júlí 2007 að fjárhæð 17.623.636 kr. með veði í fasteigninni B. Í 5. tölul. skilmála bréfsins kemur eftirfarandi fram: „Skuldari afsalar sér með undirritun ÍLS-bréfsins heimild til að greiða auka afborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun.“ Þá segir eftirfarandi í 6. tölul. skilmálanna: „Þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi ÍLS-veðbréfsins sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“ Þegar kærandi greiddi upp lánið, en eftirstöðvar þess ásamt áföllnum vöxtum og verðbótum voru 24.028.087 kr., var hann krafinn um 1.973.288 kr. eða 8,21% í uppgreiðsluþóknun.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 17. júlí 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 30. júlí 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 21. ágúst 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 27. ágúst 2012.
III. Sjónarmið kæranda
Í kæru óskar kærandi eftir því að tekin verði til afgreiðslu beiðni hans til Íbúðalánasjóðs um endurgreiðslu uppgreiðslugjalds. Kærandi vísar í bréf sín til Íbúðalánasjóðs, dags. 4. maí 2012 og 10. júlí s.á. Þessi bréf skýri erindi hans til fulls. Enn fremur óskar kærandi eftir því að greiddir verði vextir og verðbætur af endurgreiðslunni frá 16. mars 2012.
Í bréfi kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 4. maí 2011, kemur fram að í júlí 2007 hafi hann og eiginkona hans tekið lán hjá sjóðnum að fjárhæð 17.623.636 kr. vegna fasteignakaupa. Eftir andlát eiginkonu hans í mars 2012 hafi hann greitt upp lánið, þá að fjárhæð 24.028.087 kr. og þar af hafi uppgreiðsluþóknun verið 1.973.288 kr. Kærandi telur athyglisvert að slík þóknun skuli vera innheimt. Vegna óviðráðanlegra ástæðna hafi kærandi þurft að greiða háa fjárhæð í dráttarvexti. Kærandi kveðst hafa heyrt af því að aðrar lánastofnanir innheimti ekki uppgreiðsluþóknun, eða reikni hana mjög vægilega, enn fremur að gefinn sé verulegur afsláttur af dráttarvöxtum og afskriftir veittar, jafnvel án beiðni skuldara. Kærandi fór því fram á það við Íbúðalánasjóð að uppgreiðsluþóknunin yrði endurgreidd ásamt 30% af dráttarvöxtum sem hann hafi greitt.
Í bréfi kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 10. júlí 2012, kemur fram að kærandi telur að útreikningur uppgreiðsluþóknunarinnar byggist á reglugerð sem sé huglæg en ekki byggð á raunveruleika og að ómögulegt sé að reikna út til framtíðar verðbreytingar á fjármunum.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs við kæruna kemur fram að engar forsendur séu fyrir Íbúðalánasjóð að endurgreiða hluta dráttarvaxta og þeirri kröfu því hafnað. Hvað uppgreiðsluþóknun varði þá vísist í svarbréf sjóðsins, dags. 8. maí 2012, með tilvísunum í laga og reglugerðarákvæði um uppgreiðsluþóknun. Lántaki hafi valið að njóta lægri vaxta á móti sérstakri þóknun ef hann greiddi aukaafborganir eða lánið upp fyrir gjalddaga og þar með að Íbúðalánasjóður bæri ekki tjón af greiðslum fyrir gjalddaga.
Í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 8. maí 2012, kemur fram að lántakar hjá Íbúðalánasjóði eigi val um vaxtakjör, annars vegar um hærri vexti þar sem ekki þurfi að greiða sérstaka þóknun/uppgreiðslugjald við aukaafborgun og uppgreiðslu láns og hins vegar um lægri vexti þar sem greiða þurfi uppgreiðslugjald. Um uppgreiðslugjald á ÍLS-veðbréfum sé fjallað í 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, um húsnæðismál. Í bréfinu eru ákvæði 23. gr. laganna rakin ásamt 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Ákvæði um uppgreiðslugjald komi skýrt fram á veðbréfi og af þeim sökum hefði lántakendum átt að vera ljóst að þóknun myndi leggjast á verðmæti veðbréfs við uppgreiðslu. Til viðbótar sé rétt að benda á að greiðendur á umræddu ÍLS-veðbréfi hafi ákveðið að taka lán með lægri vöxtum og hafi með því tekið áhættuna af því að til þess gæti komið að þau þyrftu að greiða uppgreiðsluþóknun. Með vísan til framangreinds synji Íbúðalánasjóður umræddri beiðni enda ekki talið heimilt að endurgreiða kröfur sjóðsins án sérstakrar lagaheimildar.
Í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 25. júlí 2012, segir að sjóðurinn hafi ekki heimild til endurgreiðslu uppgreiðsluþóknunar. Tekin hafi verið afstaða til allra atriða erindisins og hafi stjórn sjóðsins einnig tekið afstöðu til beiðni um endurgreiðslu dráttarvaxta hvort sem hafi verið að fullu eða hluta til og hafi því verið synjað.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, en þar kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Ákvæði 1. mgr. 42. gr. var breytt með 2. gr. laga nr. 77/2001 en í athugasemdum við 2. gr. frumvarpsins segir að með ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé átt við stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun í máli þessu sé ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 8. maí 2012 enda verður að telja að synjun Íbúðalánasjóðs um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar sé stjórnvaldsákvörðun.
Mál þetta snýst fyrst og fremst um lögmæti innheimtu Íbúðalánasjóðs á svokallaðri uppgreiðsluþóknun í máli kæranda vegna fyrirhugaðrar uppgreiðslu hans á ÍLS-veðbréfi útgefnu þann 20. júlí 2007. Almenna reglan er sú skv. 16. gr. laga um neytendalán, nr. 121/1994, að neytendum skuli vera heimilt að standa skil á skuldbindingum sínum samkvæmt lánasamningi fyrir þann tíma sem umsaminn er. Þrátt fyrir það er ráð fyrir því gert að fyrrgreindur réttur kunni að vera takmarkaður með lögum. Slíka takmörkun er að finna í 23. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Í 1. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að skuldurum Íbúðalánasjóðsveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. 23. gr. laganna segir að við sérstakar aðstæður sé ráðherra heimilt að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skal um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Þá segir eftirfarandi í 3. mgr. 23. gr. laganna: „Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.“
Tekið skal fram að heimild til innheimtu uppgreiðsluþóknunar skv. 2. mgr. 23. gr. laganna er bundin við að fyrir hendi séu sérstakar aðstæður, aflað hafi verið umsagnar stjórnar Íbúðalánasjóðs og gert er ráð fyrir að atbeina ráðherra þurfi til. Þá segir enn fremur í athugasemdum við 12. gr. laga nr. 57/2004 er varð að 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, að heimild ákvæðisins verði væntanlega eingöngu beitt þegar ófyrirséð atvik valda því að uppgreiðslur aukast svo mjög að þær ógni stöðu sjóðsins. Gert var ráð fyrir því að heimildinni yrði eingöngu beitt sem neyðarúrræði þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægðu ekki til að verja hag sjóðsins. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að innheimta Íbúðalánasjóðs á þóknun vegna fyrirhugaðrar aukaafborgunar kæranda í máli þessu hafi byggst á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, sbr. 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum. Úrskurðarnefndin gerir hins vegar athugasemd við að ekki er getið um heimild 2. mgr. 23. gr. laganna í Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærandi tók hjá sjóðnum, dags. 20. júlí 2007. Í ljósi þess að telja verður að innheimta uppgreiðsluþóknunar byggist á ákvæði 3. mgr. 23. gr. laganna hefur það þó ekki áhrif á niðurstöðu málsins.
Ráðherra hefur nýtt heimild 1. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna með setningu reglugerðar nr. 1017/2005, um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Á grundvelli 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, er Íbúðalánasjóði því heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í fyrirliggjandi afriti af Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærandi tók hjá Íbúðalánasjóði, dags. 20. júlí 2007, kemur fram í 5. lið skilmála bréfsins að kærandi hafi með undirritun sinni afsalað sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þóknunar. Verður að telja að um sé að ræða yfirlýsingu skv. 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Í máli þessu liggur fyrir að kærandi tók lán hjá Íbúðalánasjóði með lægri vaxtaprósentu en naut á móti takmarkaðri heimildar til greiðslu aukaafborgana og endurgreiðslu lánsins að fullu eins og skýrt kemur fram í ákvæði 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 og í 5. tölul. skilmála Íbúðalánasjóðsveðbréfs því sem kærandi undirritaði við veitingu umrædds láns. Aukaafborgun kæranda eða endurgreiðsla að fullu fyrir gjalddaga er því óheimil nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar.
Í ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að í reglugerð sem heimilar Íbúðalánasjóði að bjóða lán með lægra vaxtaálagi skuli jafnframt kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér uppgreiðslurétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Í 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 3. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, segir að óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, sbr. 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, reiknast þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Samhljóða ákvæði er að finna í 6. tölul. skilmála ÍLS-veðbréfsins frá 20. júlí 2007. Í framangreindum reglugerðum er ekki að finna beina tilgreiningu á hlutfalli uppgreiðsluþóknunar líkt og ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 gerir kröfu um kveðið sé á um. Hins vegar er kveðið á um hvernig hlutfall uppgreiðsluþóknunar skuli út reiknað. Þá kemur fram í 3. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 að uppgreiðsluþóknun skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Greiði skuldari ÍLS-veðbréfs lán sitt upp eða greiði aukaafborgun verður Íbúðalánasjóður af þeim vöxtum sem ella hefðu fengist af fjárhæðinni. Íbúðalánasjóður þarf þá að lána umrætt fjármagn á ný svo sjóðurinn geti staðið við skuldbindingar sínar gagnvart þeim sem fjármagna starfsemi sjóðsins. Kostnaður Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu felst því í mismun þeirra vaxta sem hefðu fengist endranær og þeim vöxtum sem munu fást vegna endurláns þess fjármagns sem greitt er inn á lán. Í máli þessu greiddi kærandi upp lán sitt en eftirstöðvar þess ásamt vöxtum og verðbótum voru að fjárhæð 24.028.087 kr. Samkvæmt útreikningum Íbúðalánasjóðs, dags. 15. mars 2012, voru vextir af láni kæranda 4,80% en vextir nýrra sambærilegra lána 4,20%. Niðurstaða útreikninganna er fram fóru á grundvelli reiknireglu 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 var sú að krefja kæranda um 1.973.288 kr. í uppgreiðsluþóknun. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að umrædd fjárhæð verði ekki talin nema hærri fjárhæð en sem nemi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna fyrirhugaðrar uppgreiðslu láns kæranda í máli þessu. Það er því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að innheimta umræddrar uppgreiðsluþóknunar hafi ekki verið í andstöðu við ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Íbúðalánasjóði var því rétt að synja kæranda um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar.
Í ljósi framangreinds er hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 8. maí 2012 um synjun um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar vegna uppgreiðslu A, á ÍLS-veðbréfi útgefnu þann 20. júlí 2007 er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal