Mál nr. 3/2002
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
í málinu nr. 3/2002
Skil leiguhúsnæðis, úttekt.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 4. apríl 2002, beindi A f.h. B ehf., hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C f.h. D ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Gagnaðila var gefinn frestur til að koma á framfæri athugasemdum sínum til 3. júní 2002. Með bréfi dags. 11. júní ítrekaði kærunefnd ósk sína um athugasemdir gagnaðila og gaf honum viðbótarfrest í því skyni til 21. júní 2002. Kærunefnd hefur ekki borist athugasemdir frá gagnaðila né viðbrögð hans við bréfum nefndarinnar. Byggir nefndin því einvörðungu á atvikalýsingu álitsbeiðanda og framlögðum gögnum við úrlausn málsins.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 18. ágúst 1998, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði að X nr. 17 í Reykjavík, sem er í eigu gagnaðila. Fór það fram með þeim hætti að álitsbeiðandi yfirtók leigusamning milli E ehf. og gagnaðila. Álitsbeiðandi og gagnaðili endurnýjuðu leigusamning sinn 1. apríl 1999. Ágreiningur er um ástand hins leigða við skil á leiguhúsnæði í mars 2002 og úttekt á hinu leigða.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að hinu leigða húsnæði hafi verið skilað í fullnægjandi ástandi.
Í álitsbeiðni kemur fram að gerð hafi verið úttekt á hinu leigða árin 1996, 1998 og 2002. Í úttekt frá 25. mars 1998, sé ástand hins leigða almennt talið ágætt, en ýmsar athugasemdir gerðar við gólfefni, gluggagereft ofl. Við úttekt 25. mars 2002 hafi úttektaraðili talið alla hluta hins leigða óskemmda, en gert nokkrar athugasemdir sem álitsbeiðandi hafi bætt úr. Segir álitsbeiðandi aðila greina á um skil á leiguhúsnæði við lok leigusamnings. Segir álitsbeiðandi gagnaðila neita að samþykkja úttekt fagaðila á húsnæði hvað varðar veggi sem úttektaraðili telji í ágætu ástandi. Einnig sé ágreiningur um gólfefni sem sé 15 ára gamalt og álitsbeiðandi segist hafa þrifið að undanskildu einu herbergi sem álitsbeiðandi hafi ekki átt kost að þrífa fyrir lok leigutíma, þar sem það hafi ekki verið rýmt af öðrum aðila. Í herberginu sé teppi, sem álitsbeiðandi hafi viðurkennt að hafi þarfnast hreinsunar, en þegar hann hafi komið með hreingerningarmenn fyrsta vinnudag eftir lok leigutímans hafi verið búið að breyta öryggiskerfi hússins og hafi álitsbeiðandi því ekki getað aðhafst frekar.
Segir álitsbeiðandi að eftir lok leigutíma hafi gagnaðili farið fram á endurúttekt á húsnæðinu og hafi hún farið fram 4. apríl 2002, að viðstöddum málsaðilum.
III. Forsendur
Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994.
Samkvæmt 71. gr. laga nr. 36/1994 er aðilum leigusamnings skylt að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess eða við skil í lok leigutímans ef annar aðilinn krefst þess. Skal úttektin framkvæmd af byggingarfulltrúa að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Á sérstaka úttektaryfirlýsingu, sem byggingarfulltrúinn leggur til, skal skrá sem ítarlegasta lýsingu á hinu leigða húsnæði og ástandi þess og getur leigjandi þá strax komið að aðfinnslum sínum og óskað úrbóta.
Af gögnum málsins má ráða að ágreiningur sé um þrif á gólfum leiguhúsnæðisins og skemmdir á gólfum og veggjum. Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðanda beri að annast þrif á herbergi sem merkt er rými 5 á úttektaryfirlýsingu og að honum beri ennfremur að láta slípa stigaþrep og kanta á stigagangi. Þá má ennfremur sjá af gögnum máls að álitsbeiðandi viðurkenni bótaskyldu sína að hluta, vegna skemmda á gólfefni undir skrifstofustól í rými merktu nr. 8.
Við úttekt fulltrúa byggingaryfirvalda, sbr. úttektaryfirlýsingu dags. 1. júlí 1998, var umrætt skrifstofuhúsnæðið að öllu leyti talið óskemmt. Niðurstaða sama úttektarmanns við úttekt 25. mars 2002 er á sama veg og sú sem fór fram tæpum þremur árum fyrr að undanskildum nokkrum atriðum er álitsbeiðandi hefur viðurkennt að honum beri að bæta úr. Úttektarmaður gerir þó þær athugasemdir að hreingerningu sé einhverju leyti áfátt. Samkvæmt athugasemdum álitsbeiðanda vegna úttektar dags. 25. mars, í kjölfar bréfaskrifta aðila, kemur fram að eftir að úttektin fór fram hafi rýmið verið þrifið, þ.m.t. veggir og gólfteppi hreinsuð. Þessum athugasemdir álitsbeiðanda hefur ekki verið mótmælt af gagnaðila.
Að mati kærunefndar verður ekki séð með samanburði á úttektaryfirlýsingum að húsnæðið hafi rýrnað umfram það sem telja má eðlilega afleiðingu venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins, sbr. ákvæði 63. gr. laga nr. 36/1994. Fullyrðir álitsbeiðandi að hann hafi bætt úr þeim annmörkum er greindir eru í úttekt byggingafulltrúa, dags. 25. mars 2002, og hefur gagnaðili hvorki mótmælt því né lagt fram gögn sem sýna fram á annað. Það er því álit kærunefndar að hinu leigða húsnæði hafi verið skilað í fullnægjandi ástandi.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hinu leigða húsnæði hafi verið skilað í fullnægjandi ástandi.
Reykjavík 7. ágúst 2002
Valtýr Sigurðsson
Lúðvík E. Kaaber
Benedikt Bogason