Mál nr. 26/2002
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
í málinu nr. 26/2002
Hugtakið hús, skipting kostnaðar; þakviðgerðir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. maí 2002, beindu A og B f.h. Húsfélagsins Hvammabraut 12, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélögin Hvammabraut 2, 4, 6, 8, 10, 14 og 16, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. maí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð C hrl. f.h. gangaðila, dags. 28. júní 2002, móttekin 16. júlí, var lögð fram á fundi nefndarinnar þann 23. ágúst 2002 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sambygginguna Hvammabraut 2-16, sem stendur á óskiptri lóð og skiptist í 8 stigaganga auk opinna bílageymslna. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna þakviðgerða.
Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi.
Að Hvammabraut 2-16, teljist eitt hús og kostnaður vegna þakviðgerða sé sameignlegur.
Í álitsbeiðni kemur fram að upp hafi komið upp þakleki í stigagangi álitsbeiðanda. Vegna þessa hafi álitsbeiðandi boðað til fundar með gagnaðila, þar sem ræða skyldi framkvæmd viðgerða og skiptingu kostnaðar vegna þeirra. Hafi álitsbeiðandi á þessum þar haldið því fram að allt ytra byrði sambyggingarinnar teldist sameign allra.
Gagnaðilar hafi hins vegar haldið því fram að árið 1996 hafi verið útbúin, á sameiginlegum húsfundi allra húsfélagsdeildanna skilgreining á því hvað teldist sameign allra. Samkvæmt henni teljist gaflar, bílaplan, bílageymsla og lóð í sameign allra, en aðrir hlutar sambyggingarinnar séreign hvers stigagangs fyrir sig. Af þessum sökum hafi gagnaðilar neitað að taka þátt í þakviðgerðum á þaki álitsbeiðanda.
Í greinargerð gagnaðila er því haldið fram að sérstökum eignaskiptasamningum hafi verið þinglýst fyrir hvern og einn stigagang og því sé ekki um sameiginlegan eignaskiptasamning að ræða. Ennfremur segir að samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningum sé hver og einn stigagangur sambyggingarinnar í sameign sumra, sbr. 1. tölul. 7. gr. laga nr. 26/1996. Bendir gagnaðili einnig á að hinir ýmsu hlutar sambyggingarinnar hafi verið reistar á mismunandi tímum og renni það frekari stoðum undir það að hver stigagangur sé sameign sumra. Vísar gagnaðili jafnframt til ákvæða í lóðaleigusamningi en þar komi fram að einungis sé lagt að húseigendum að gera húsfélag um sameiginlega þætti sem bæjarsjóður kosti ekki viðhald á. Segir gagnaðili að frá upphafi hafa verið samkomulag milli eigenda sambyggingarinnar um að reka skipta hússjóði og hafi hver og einn stigagangur verið rekin sjálfstætt.
III. Forsendur
Almenn atriði
Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga þar sem í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar væru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús en þar segir: "Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa." Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: "Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."
Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skiljast svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.
Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær sambygging teljist eitt hús og hvenær hún telst fleiri hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Sambyggingin Hvammabraut 2 - 16
Af gögnum málsins má sjá að sambyggingin Hvammabraut 2- 16, stendur á óskiptri lóð sem er í sameign allra eigenda sambyggingarinnar. Ennfremur fylgir samkvæmt eignaskiptasamningi íbúðum í húsinu hlutdeild í bílageymslu sem er í sameign. Sambyggingin Hvammabraut 2-16 var reist á árunum 1982 til 1986 af þremur aðilum. Af teikningum má sjá að samræmi er í öllu útliti og hönnun hússins. Er hönnun sambyggingarinnar með þeim hætti að hún samanstendur af byggingarhlutum, en tengibygging er jafnframt stigagangur fyrir tvo aðliggjandi byggingarhluta. Þak tengibyggingar er ósamfellt öðrum byggingarhlutum. sem tengdar eru saman með stigahúsum.
Svo sem áður hefur verið gerð grein fyrir er meginregla laga nr. 26/1994 sú að jafnan séu löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaga, teljist eitt hús í skilningi laganna og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Í fyrri álitum kærunefndar, þar sem reynt hefur á þýðingu hugtaksins hús í skilningi laganna hefur nefndin túlkað hugtakið rúmt og í samræmi við almenn sjónarmið laga.
Í máli þessu er að mati kærunefndar afar fátt miðað við fyrri úrlausnir sem styður þá niðurstöðu að um frávik væri að ræða frá meginreglunni. Það er því álit kærunefndar að sambyggingin Hvammabraut 2-16 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994.
Það er því álit kærunefndar að allt ytra byrði hússins, þ.m.t. þak þess sé í sameign allra eigenda og þar af leiðandi teljist allur kostnaður vegna framkvæmda við sameign þess sameiginlegur kostnaður, sbr. 43. gr. laga nr. 26/1994, en um skiptingu slíks kostnaðar fer eftir III. kafla laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að sambyggingin Hvammabraut 2-16 sé eitt hús og að kostnaður vegna þakviðgerða sé sameiginlegur.
Reykjavík, 23. ágúst 2002.
Valtýr Sigurðsson
Pálmi. R. Pálmason
Karl Axelsson