Mál nr. 28/2002

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

í málinu nr. 28/2002

Sameign sumra, bílskúrsréttur, skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. maí 2002, beindi A f.h. B, X nr. 64, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, X nr. 64, D, X nr. 64, E, X nr. 64, F, X nr. 66, G, X nr. 66 og H, X nr. 68, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. maí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð I hdl. f.h. gagnaðila, dags. 21. júní, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. ágúst 2002 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 64-68, sem samanstendur af þremur stigagöngum auk sex bílskúra. Fjöleignarhúsið stendur á óskiptri lóð og á suðurhluta lóðar er samkvæmt teikningum gert ráð fyrir sex bílskúrum sem ekki hafa verið byggðir. Álitsbeiðandi er eigandi bílskúrs og gagnaðilar eru bílskúrsréttarhafar. Ágreiningur er um viðhald og frágang bílskúra

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að gagnaðilum beri að taka þátt í frágangi á millivegg, þ.e. á þeim vegg sem skilja átti að byggða bílskúra og óbyggða bílskúra.

Að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði við viðgerð á bílskúrum sem þegar hafa verið byggðir.

Í álitsbeiðni kemur fram að um langan tíma hafi verið deilt um bílskúra, bílskúrsrétt og ábyrgð bílskúrsréttarhafa á lóðinni að X nr. 64-68. Á lóðinni séu sex bílskúrar og réttur til að byggja sex bílskúra en sá réttur hafi ekki verið nýttur. Segir álitsbeiðandi enga umhirðu vera á þeim hluta lóðarinnar þar sem bílskúrsréttur og sé svæðið í mikilli órækt. Ennfremur segir í álitsbeiðni að ekki hafi verið gengið frá millivegg, þ.e.a.s. vegg sem hafi átt að skilja að bílskúrana sex frá hinum sex sem aldrei hafa verið byggðir. Veggurinn sé í mjög slæmu ástandi og liggi bílskúrarnir undir skemmdum sökum þessa, enda aldrei gert ráð fyrir að endanlegur frágangur yrði með þessum hætti.

Segir álitsbeiðandi að á húsfundi 12. október 200 hafi álitsbeiðandi vakið athygli á því að bílskúrar lægju undir skemmdum vegna þess að ekki hafi verið gengið frá sameiginlegum vegg við óbyggða bílskúra. Þann 11. september 2001 hafi lögfræðingur A ritað bréf til húsfélagsins þar sem gert hafi verið grein fyrir nauðsyn þess að gagna frá sameignlegum vegg og óskað eftir að boðaður yrði sameiginlegur húsfundur um málið. Þann 15. nóvember 2001 hafi verið haldin húsfundur með stjórn húsfélagsins, bílskúrseigendum og bílskúrsrétthöfum. Fundurinn hafi farið í uppnám og engin niðurstaða náðst í málinu. Þó hafi náðst samkomulag að leita álits kærunefndar fjöleignarhúsamála.

Heldur álitsbeiðandi því fram að í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu komi fram að íbúðum gagnaðila fylgi réttur til byggingar bílskúra á lóðinni. Um sé að ræða sérstakan rétt gagnaðila og því sé ekki um sameign allra að ræða. Er það mat álitsbeiðanda að bílskúrar og bílskúrsréttur séu í sameign sumra sbr. 7. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Ennfremur heldur álitsbeiðandi því fram að ljóst sé að viðhaldi og viðgerðum á milliveg hafi ekki hafi verið sinnt og frágangi á honum hafi aldrei verið lokið. Sökum þessa liggi bílskúrarnir undir skemmdum. Telur álitsbeiðandi ótækt að bílskúrseigendur þurfi að bera allan kostnað vegna viðgerða á bílskúrunum, en bílskúrsrétthafar neiti hlutdeild í kostnaði. Ljóst sé að bílskúrsrétthafar vilji eiga réttinn áfram en neiti að taka þátt í framkvæmdum sem óhjákvæmilega þurfi að eiga sér stað.

Að lokum bendir álitsbeiðandi á að bílskúrarnir liggi undir skemmdum vegna leka á millivegg og telur gagnaðila bera skaðabótaábyrgð á tjóni vegna hans á grundvelli 51. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að árið 1999, hafi verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir fjöleignarhúsið, sem hafi verið þinglýst. Hafi umræddir bílskúrar verið skráðir sem sér matshluti. Hafi eignarhlutfall bílskúrseigenda í matshlutanum verið samtals 100%, en íbúar sem aðeins hafi átt bílskúrsrétt hafi hvorki átt hlutdeild í matshlutanum, né hafi hann mælst í öðrum hlutfallstölum eignarhluta þeirra.

Bendir gagnaðili einnig á að í eignaskiptayfirlýsingu komi fram að kostnaður við viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur, skiptist jafnt milli séreigna. Ennfremur komi fram að eigendur bílskúra hafi bílastæði 5 metra framan við bílskúra og greiði þeir kostnað við viðhald og rekstur þeirra bílastæða. Á vesturhluta lóðarinnar séu sex bílskúrar óbyggðir og kveði eignaskiptayfirlýsing á um að kostnaður vegna reksturs og umhirðu þess lóðarhluta greiðist eftir hlutfallstölum í lóð, á meðan bílskúrarnir eru óbyggðir.

Heldur gagnaðili því fram að eigendur bílskúranna hafi sjálfir tekið ákvörðun að byggja þá og kostað framkvæmdina. Telur gagnaðili því álitsbeiðanda ekki hafa sýnt fram á að bygging bílskúranna á sínum tíma hafi verið sameiginleg framkvæmd, sem aðrir en bílskúrseigendurnir tóku ákvörðun um og kostuðu. Af 9. gr. laga nr. 26/1994 megi því ráða að ytra byrði bílskúraranna sé í sameign bílskúrseigendanna, en bílskúrarnir sjálfir séu í séreign íbúðareigenda sbr. 4. gr. laga nr. 26/1994. Telja gagnaðilar ekkert hafa verið því til fyrirstöðu að bílskúrseigendur gengju frá ytra byrði bílskúranna með viðunnandi hætti, strax í upphafi. Vanræksla bílskúrseigenda sé því á þeirra ábyrgð og verði ekki velt yfir á aðra eigendur.

Telur gagnaðili að bílskúrsréttur sé hlutlaus eða óvirkur réttur sem rétthafar geti nýtt sér með því að taka ákvörðun um að byggja bílskúra. Á meðan þeir hafi ekki nýtt sér þann rétt skapi hann ekki sérstakar skyldur fyrir rétthafana. Jafnframt stofnist ekki slíkar skyldur fyrr en bílskúrsrétthafar kjósi að byggja bílskúra, enda aukist þá eignarhluti þeirra í sameign húsfélagsins í samræmi við það.

Af þessum sökum telja gagnaðilar að þeim sé ekki skylt að taka þátt í kostnaði vegna frágangs milliveggjar sem hafi átt að skilja að byggða bílskúra og óbyggða bílskúra.

Hvað varðar síðari kröfulið álitsbeiðanda benda gagnaðilar á að eignarhlutföll í umræddum bílskúrum komi fram í eignaskiptasamning og samkvæmt A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 beri að skipta kostnaði vegna viðhalds bílskúranna á grundvelli þeirra.

Að lokum hafna gagnaðilar tilvísun álitsbeiðenda til 51. gr. laga nr. 26/1994, þar sem hún eigi ekki við í málinu, en hún taki aðeins til tjóns sem starfi frá séreign.

III. Forsendur

Samkvæmt ákvæðum 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994,teljast allir þeir hlutar húss í sameign sem ekki eru ótvírætt í séreign. Ennfremur segir í 1. tl. 8. gr. sömu laga að til sameignar skv. 6. gr. teljist allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr. Í 7. gr. laganna greinir að um sameign sumra sé að ræða þegar slíkt megi ráða af þinglýstum heimildum eða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað. Sameign sumra er undantekning frá meginreglu 6. gr. laga nr. 26/1994 um sameign allra íbúa fjöleignarhúss og ber því að túlka gildissviðs hennar þröngri lögskýringu.

Af þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá september 1999, má ráða að á lóð hússins eru sex bílskúrar þar af einn í eigu álitsbeiðenda. Standa bílskúrarnir sjálfstætt, eru ekki sambyggðir fjöleignarhúsinu X nr. 64-68. Í ljósi þessa og þeirrar staðreyndar að bílskúrseigendur eiga einir afnota- og hagnýtingarétt á bílskúrum sínum sbr. 1. gr. 26. gr. laga nr. 26/1994, er það álit kærunefndar að lega og afnot umræddra bílskúra sé með þeim hætti að þeir teljist sameign sumra sbr. 2. tl. 2. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994. Í ljósi þessa telst allt ytra byrði bílskúranna í sameign bílskúrseigenda, þ.m.t álitsbeiðanda, sbr. 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 og er því kostnaður við framkvæmdir og viðhald bílskúranna sameiginlegur kostnaður þeirra skv. 43. gr. sbr. 44. gr. sömu laga, svo sem verið hefur í raun.

Lög um fjöleignarhús nr. 26/1994, víkja ekki sérstaklega að bílskúrsrétti, né hvað slíkur réttur feli nákvæmlega í sér. Að mati kærunefndar er bílskúrsréttur réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Felst því í bílskúrsrétti kvöð á ákveðnum lóðarhluta þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Hins vegar felur bílskúrsréttur ekki í sér séreignarétt á umræddum fleti, skv. ákvæðum 4. gr. laga nr. 26/1994, og telst bílskúrsréttarflöturinn því í sameign þar til bílskúr hefur verið byggður. Ekki er í lögum nr. 26/1994, kveðið á um neinar skyldur eigenda bílskúrsréttar, hvorki til byggingar bílskúrs né viðhalds á umræddum lóðarfleti og engar slíkar kvaðir er að finna í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Af því leiðir að á meðan bílskúr hefur ekki verið byggður hvíla ekki frekari skyldur á bílskúrsréttareigendum en öðrum eigendum fjöleignarhússins hvað varðar viðhald þeirra bílskúra sem þegar hafa verið byggðir.

Það er því álit kærunefndar að umræddir bílskúrar séu í sameign sumra og eigendur þeirra beri einir kostnað við viðhald og framkvæmdir á ytra byrði þeirra.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ytra byrði bílskúra á lóð fjölbýlishússins X nr. 64-68 séu í sameign sumra, þ.e. bílskúrseigenda, og beri þeim að greiða kostnað við viðhald og frágang á ytra byrði þeirra.

Reykjavík, 30. ágúst 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson