Mál nr. 29/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 29/2002

Hagnýting sameignar; tré. Skaðabætur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. maí 2002, beindi A hdl. f.h. B, X nr. 15, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, X nr. 15, Reykjavík, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 4. júní 2002.  Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð E hdl. f.h. gagnaðila, dags. 2. ágúst, var lögð fram á fundi nefndarinnar 11. september 2002 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða X nr. 15, sem er fjórbýlishús og skiptist í tvær hæðir kjallara og ris. Stendur húsið á sameiginlegri lóð. Álitsbeiðandi er eigandi annarrar hæðar en gagnaðilar eigendur fyrstu hæðar. Ágreiningur er um niðursögun trjáa á lóðinni.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að gagnaðilum hafi verið óheimilt að fella tré í sameiginlegum garði  hússins.

Að gagnaðilar beri bótaábyrgð gagnvart álitsbeiðanda  á skemmdum á sameiginlegum garði.

Í álitsbeiðni kemur fram að í sameiginlegum garði hússins hafi verið þéttvaxin og tré sem veitt hafi talsvert skjól. Heldur álitsbeiðandi því fram að gagnaðilar hafi, án þess að ræða við aðra íbúa hússins, fellt umrædd tré og við það sé garðurinn ekki eins skjólsæll og var. Telur álitsbeiðandi að með þessu hafi gagnaðilar brotið gegn 1. og 2. mgr. 36. gr. og 39. gr. sbr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Telja álitsbeiðendur sig hafa orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna þessa, en afleiðingar framkvæmdanna séu veruleg umhverfisspjöll sem hafi rýrt verðmæti og sölumöguleika eignarhluta hússins. Af þessum sökum telur álitsbeiðandi gagnaðila skaðabótaskylda skv. 2. tl. 1. mgr. 51. gr. sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í lok mars síðastliðnum hafi verið auglýstur hreingerningardagur í húsinu sem skyldi haldin 6. apríl 2002, kl. 11.00. Í auglýsingunni hafi komið fram að ætlunin hafi verið að gera eitthvað í garðinum, enda margsinnis verið um það rætt meðal íbúanna að fjarlægja þyrfti úr sér vaxin tré sem þar stóðu. Segja gagnaðilar fulltrúa frá öllum eignarhlutum gagnaðila hafa mætt á umræddum degi, að álitsbeiðanda undanskyldum enda þótt svo hafi virst sem hún hefði verið heimavið. Hafi þeir fjarlægt umræddan gróður úr garðinum sem hafi verið til mikillar óprýði.

Telja gagnaðilar óeðlilegt að kröfum álitsbeiðanda sé einvörðungu beint að þeim þar sem ákvörðun um að fjarlægja gróðurinn hafi verið tekin sameiginlega af fulltrúum allra eignarhluta á umræddum hreingerningardegi, að álitsbeiðanda undanskyldum. Af þessum sökum krefjast gagnaðilar að málinu verði vísað frá kærunefnd.

Segja gagnaðilar álitsbeiðanda aldrei hafa hreift andmælum gegn framkvæmd þessari fyrr en í álitsbeiðni. Benda þeir einnig á að haldin hafi verið húsfundur í húsinu 17. apríl 2002, þar sem samþykktar hefðu verið frekari lóðaframkvæmdir, sem m.a. hafi falið í sér að fleiri tré yrðu fjarlægð. Álitsbeiðandi hafi mætt á þann fund og samþykkt framkvæmdirnar athugasemdalaust.

Varðandi fyrri kröfulið álitsbeiðanda benda gagnaðilar á að ákvörðun um að fjarlægja gróður úr garðinum hafi verið tekin einróma á auglýstum hreingerningardegi. Framkvæmdin hafi einnig verið hluti af hefðbundnum vorverkum húsfélagsins. Því  hafi húseigendur tekið ákvörðun um að fjarlægja gróðurinn með lögmætum hætti, enda ákvörðunin tekin af tilskyldum meirihluta húseigenda eftir lögmæta boðun. Hvað varðar síðari kröfulið hafna gagnaðilar þeim fullyrðingum álitsbeiðanda að söluverðmæti eigna í húsinu hafi rýrnað vegna brotthvarfs umrædds gróðurs og halda því fram að verðmæti garðsins og eignarinnar í heild sinni hafi aukist til muna. Benda gagnaðilar einnig á að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir fjárhagslegu eða ófjárhaglegu tjóni vegna framkvæmdanna.

III. Forsendur

Kærunefnd fjöleignarhúsamála starfar á grundvelli 79. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 80. gr. laganna skal kærunefnd láta í té rökstudd rökstutt álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur. Nefndin hefur því starfað þannig, að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er ekki fyrir að fara í álitsbeiðni og mun kærunefnd því svara erindinu. Er því ekki fallist á kröfu gagnaðila að málinu verði vísað frá.

Samkvæmt 5. tl. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994, teljast öll lóð húss, mannvirki, búnaðar og tilfæringar á henni í sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um annað. Framkvæmdir á lóð teljast því sameiginlegar framkvæmdir og  jafnframt er eiganda á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á lóð án samþykkis annarra eigenda hússins, sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt meginreglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, ber að taka allar ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Um fundarboð húsfunda fer eftir 60. gr. laga nr. 26/1994, en samkvæmt 3. mgr. 60. gr. skal í fundarboði greina tíma og stað fundarins og þau mál sem fyrir verða tekin og meginefni tillagna.

Í málinu er óumdeilt að felld voru nokkur tré á lóð fjöleignarhússins X nr.15 og fjarlægður annar gróður úr garðinum. Samkvæmt ótvíræðum ákvæðum 36. gr. sbr. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994, bar að taka ákvarðanir um slíkar framkvæmdir á sameiginlegum húsfundi. Í málinu hafa gagnaðilar haldið því fram að samþykki hafi legið fyrir við framkvæmd verksins, þar sem allir eigendur hússins hafi verið boðaðir með lögmætum hætti til hreingerningar á sameign þann 6. apríl 2002 og þeir sem mættu hefðu samþykkt framkvæmdirnar. Fyrir liggur að hengd var upp auglýsing í sameign þar sem auglýstur var umræddur hreingerningardagur og var megintilgangur hans að þrífa sameignina. Í auglýsingunni segir: „Við gerum kannski eitthvað í garðinum og skreppum á sorpu.“ Að mati kærunefndar getur umrædd auglýsing ekki talist boðun til formlegs húsfundar enda uppfyllir hún ekki skilyrði 60. gr. laga nr. 26/1994, sem slík. Þá ber fundargerð húsfundar frá 17. apríl 2002 það ekki ótvírætt með sér að samþykkt hafi verið að fella fleiri tré svo sem gagnaðilar halda fram, þannig að talist gæti að með fundarsetu sinni þá hafi álitsbeiðandi veitt samþykki sitt fyrir töku trjánna. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að fjarlæga tré í sameiginlegum garði fjöleignarhússins án þess að samþykki löglega boðaðs húsfundar lægi fyrir. 

Hvað varðar skaðabótakröfu álitsbeiðanda telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni af umræddum framkvæmdum. Af þeim sökum er það álit kærunefndar að skilyrði skaðabóta séu ekki fyrir hendi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að fella tré í sameiginlegum garði fjöleignarhússins án samþykkis löglega boðaðs húsfundar.

Það er álit kærunefndar að skilyrði skaðabóta séu ekki fyrir hendi.

Reykjavík, 11. september 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason