Mál nr. 30/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 30/2002
Eignarhald, snyrting í kjallara.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. maí 2002, beindi A, X nr. 2, Reykjavík, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Y nr. 6, Reykjavík, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 4. júní 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Greinargerð B f.h. gagnaðila, dags. 19. júní 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 11. september 2002 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjölbýlishúsið Y nr. 6, sem er byggt árið 1948 og samanstendur af kjallara tveimur hæðum og risi. Í húsinu eru fimm eignarhlutar, þar af tveir í kjallara. Álitsbeiðandi er eigandi ósamþykktrar íbúðar í kjallara og er ágreiningur um eignarhald á snyrtingu.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að snyrting í kjallara sé séreign álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt ósamþykkta kjallaraíbúð á árinu 2001. Fljótlega hafi komið upp meðal annarra eigenda hússins efasemdir um að snyrting í kjallara fylgdi íbúðinni.
Heldur álitsbeiðandi því fram að á afsölum og í sameignarsamningi megi sjá að snyrting í kjallara fylgi umræddri íbúð.
Í greinargerð bendir gagnaðili á að ágreiningsefnið snúist fyrst og fremst um það hvort eignarhluti álitsbeiðanda teljist íbúðarhúsnæði eða geymslur og falli því að mestu utan gildissviðs laga nr. 26/1994. Ekki sé ágreiningur um eignarrétt, en húsfélaginu sé ljóst að álitsbeiðandi eigi umrætt geymslurými.
Gagnaðili mótmælir því að snyrting í kjallara sé í séreign og heldur því fram að hún hafi ávallt verið í sameign. Segir hann þau afsöl sem álitsbeiðandi vísar til vera vísvitandi þannig orðuð að óljóst sé hvort snyrting sé í séreign eða sameign og því geti gagnaðili allt eins vísað til þeirra máli sínu til stuðnings. Álitsbeiðanda hafi hins vegar verið heimil notkun á því til jafns við aðra eigendur hússins.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign.
Af grunnmynd má ráða að kjallari fjölbýlishússins Blönduhlíð 6 skiptist í kjallaraíbúð í suðurhluta, þvottahús, geymslur, hitakompu í norð-vestur hluta og ósamþykkta íbúð álitsbeiðanda í norð-austur hluta hans. Á milli þvottahúss og íbúðar álitsbeiðanda er síðan snyrting sú er deilt er um.
Í þinglýstum sameignarsamningi, dags. 10. júlí 1953, kemur fram að þáverandi eigendur kjallara og rishæðar skiptu með sér umræddu rými á þann hátt öll rishæð hússins varð séreign og henni fylgdi eignaréttur og aðgangur að þvotta- og miðstöðvarherbergi, tilheyrandi leigulóð og öðrum sameiginlegum þægindum að 1/5 hluta. Íbúð í kjallara var ennfremur skilgreind sem séreign og fylgdi henni eignarréttur og aðgangur að þvotta- og miðstöðvarherbergi, tilheyrandi lóð og öðrum sameiginlegum þægindum að 1/5 hluta, ásamt sérgeymslu í austurenda hússins. Í umræddum sameignarsamningi er hins vegar ekki minnst á að snyrting í kjallara teljist í séreign annars hvors aðila.
Þegar íbúð álitsbeiðanda var síðast afsalað 2. apríl 1996, segir svo um hana: „Ósamþykkt kjallaraíbúð í húsinu nr. 6 við Y í Z ásamt hlutdeild í sameign og öllu sem fylgir og fylgja ber þ.m.t. snyrting, tvær geymslur og hlutdeild í þvottahúsi.“ Hvað sem líður orðalagi í þessu afsali og fyrri afsölum er öldungis ljóst að skv. fyrrgreindum sameignarsamningi frá 10. júlí 1953, ekki í séreign kjallaraíbúðar hússins og telst það því í sameign skv. 6. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að snyrting í kjallara sé í sameign.
Reykjavík, 11. september 2002
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Benedikt Bogason