Mál nr. 36/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 36/2002
Sérafnotaflötur, grindverk.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. júlí 2002, beindi A, X nr. 84, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 86, hér eftir nefnd gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 12. júlí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, ódagsett, móttekin 17. júlí 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 2. október 2002 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 76-86, sem eru tvær sambyggingar, tvær hæðir og ris, alls sex eignarhlutar. Á jarðhæð í hvorum hluta sambyggingairnnar er einn eignarhluti, en tveir á annarri hæð og í risi. Húsið stendur á óskiptri lóð en eignarhlutum fyrstu hæðar fylgir sérafnotaflötur. Álitsbeiðandi er eigandi X nr. 84 sem er íbúð á annarri hæð, en gagnaðili eigandi X nr. 86, sem er íbúð á jarðhæð. Ágreiningur er um girðingu umhverfis sérafnotaflöt.
Kærunefnd telur að skilja verði kröfu álitsbeiðanda á eftirfarandi hátt:
Að gagnaðila beri að færa girðingu á mörkum sérafnotaflatar og sameiginlegar lóðar.
Í álitsbeiðni kemur fram að lóð umhverfis X nr. 82-86, hafi verið ræktuð af öllum íbúum hússins. Í júní 2001 hafi íbúð á jarðhæð hússins, Álakvísl 86, verið seld gagnaðila. Haustið 2001 hafi sambýlismaður gagnaðila reist girðingu umhverfis sérafnotaflöt gagnaðila, auk þess sem girtur hafi verið af, sameiginlegur lóðarhluti við hlið fjöleignarhússins. Á girðingunni sé hlið sem læst sé með hengilás. Hafi sambýlismaður gagnaðila sagst hafa leyfi fyrir umræddri girðingu.
Heldur álitsbeiðandi því fram að samkvæmt skiptayfirlýsingu hafi íbúðir á jarðhæð sérafnotafleti fyrir framan íbúðirnar og að gangstétt sem þar liggur. Telur álitsbeiðandi að vegna umræddrar girðingar geti hann ekki nýtt sér svalir sínar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umrædd girðing hafi verið reist utan um sérafnotaflöt hans fyrir framan íbúð á fyrstu hæð, á sama stað og áður hafi verið grindverk og runnar. Ennfremur segir gagnaðili hús sitt standa framar en aðliggjandi hús nr. 76-80 og því hafi verið nauðsynlegt að reisa umrædda girðingu vegna ónæðis frá göngustíg framan við húsið. Bendir gagnaðili á að eiginmaður álitsbeiðanda hafi verið hafður með í ráðum varðandi girðinguna og hann hafi einnig að einhverju leyti hjálpað til, er framkvæmdir við hana stóðu yfir. Einnig hafi þau lýst yfir ánægju sinni með að losna við umhirðu þess hluta garðsins sem liggur innan girðingar gagnaðila. Heldur gagnaðili því fram að hlið inn á sérafnotaflöt hans hafi ávallt verið ólæst, auk þess sem hann mótmælir þeim fullyrðingum álitsbeiðanda að hann geti ekki þvegið glugga á íbúð sinni og að umrædd girðing hindri hann í því að hagnýta svalir sínar.
Rót ágreinings innan hússins, segir gagnaðili að sé ekki að rekja til óánægju vegna umrædds grindverks heldur fyrst og fremst stafa af öðru máli sem lúti að viðgerð á þakkanti.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða á sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæða laganna eða eðli máls.
Í 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að í sameign séu allir þeir hlutar húss, bæði að innan og utan sem ekki eru ótvírætt í séreign. Er sameign því skilgreind neikvætt, þ.e. sem þeir hlutar húss eða lóðar sem ekki teljast skv. þinglýstum gögnum ótvírætt í séreign.
Samkvæmt þinglýstri skiptayfirlýsingu, dags. 31. maí 1988 eru fimm fjöleignarhús, við X nr. 44-94 í Y, reist á sameiginlegri lóð sem um gilda þrír lóðaleigusamningar við Reykjarvíkurborg. Öllum íbúðum á jarðhæð fylgir einkaafnotaréttur á lóðarspildu, fjögurra metrið breiðri, eða að göngustíg, og jafnlangir viðkomandi íbúð.
Af skiptayfirlýsingu dags. 31. maí 1988, má sjá að lóð fjöleignarhúsanna X nr. 44-94 er í sameign. Hins vegar fylgir eignarhluta gagnaðila X nr. 86, sem og öðrum eignarhlutum á jarðhæð, sérafnotaflötur.
Í lögum nr. 26/1994 eða greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að fjöleignarhúsalögum er ekki vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar, sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í séreignarétt, skv. skilningi 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétti sérahnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn.
Kærunefnd telur því sérafnotaflöt gagnaðila ekki í séreign, skv. 5. gr. laga nr. 26/1994, heldur í sameign samkvæmt 6. gr. laganna, en háðan kvöðum gagnvart öðrum eigendum, um sérafnotarétt. Í ljósi þessa er það mat kærunefndar að framkvæmdir við grindverk umhverfis sérafnotaflöt teljast sameiginlegar framkvæmdir sbr. 39. gr. laganna, en þar segir að allir hlutaðandi eigendur eigi óskorðaðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina bæði innan húss og utan.
Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, er samþykki allra eigenda fyrir framkvæmdum áskilið, ef um er að ræða byggingu, endurbætur eða framkvæmdir sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu. Ef um framkvæmdir er að ræða sem þó geta ekki talist verulegar nægir að 2/3 hlutar eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta séu því samþykkir, sbr. 2. mgr. 30. gr. laganna.
Í skiptayfirlýsingu dags. 31. maí 1988, kemur fram að sérafnotaflötur gagnaðila nái að göngustíg sem liggur samsíða vesturhlið fjöleignarhússins X nr. 82-86 og sé jafnbreiður þeirri hlið hússins. Af gögnum málsins má hins vegar ráða að umdeild girðing liggur að göngustíg norðanmegin við húsið og umhverfis lóðarspildu meðfram norðurhlið þess, sem sé í sameign. Að mati kærunefndar hefur gagnaðili, gegn mótmælum álitsbeiðanda, ekki sýnt fram á að samþykki annarra eigenda hafi legið fyrir því að girða af umræddan hluta sameiginlegrar lóðar fjöleignarhúsanna X nr. 44-94. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. var honum þó skylt að afla slíks samþykkis á sameiginlegum fundi allra eigenda lóðarinnar áður en hann réðst í umræddar framkvæmdir. Gagnaðila var því óheimilt að girða af umræddan sameignarflöt án samþykkis annarra eigenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að girða af lóðarhluta í sameign norðan við X nr. 82-86.
Reykjavík, 2. október 2002
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson