Mál nr. 40/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 40/2002

Hagnýting sameignar: Stigagangur, bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. júlí 2002, beindi A f.h. B sf., hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, X nr. 19 Reykjavík, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 12. júlí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð D hdl. f.h. gagnaðila, dags. 18. nóvember, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2002. Í greinargerð gagnaðila voru settar fram frekari kröfur í málinu og var samþykkt að senda greinargerð gagnaðila til umsagnar álitsbeiðanda og honum gefinn frestur til 2. desember 2002 til að koma á framfæri athugasemdum sínum. Athugasemdir bárust frá álitsbeiðanda með bréfi dags. 16. desember 2002. Á fundi nefndarinnar 18. desember 2002 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 19, sem stendur á óskiptri lóð og er þrjár hæðir og kjallari, alls sjö eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á fyrstu og annarri hæð en gagnaðili eigandi eignarhluta á þriðju hæð. Ágreiningur er um hagnýtingu sameignar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að gagnaðila sé óheimilt að nota stigahúsið til að geyma þar persónulega muni.

Að gagnaðila sé óheimilt að nýta lóð meðfram húsinu sem bílastæði.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili búi á efstu hæð hússins sem teljist atvinnuhúsnæði. Segir álitsbeiðandi gagnaðila geyma húsgögn, myndir og fleiri muni, í sameiginlegu stigahúsi. Telur álitsbeiðandi þetta óþolandi og ekki í samræmi við eðlilega notkun stigahússins.

Um síðari kröfulið sinn segir álitsbeiðandi að gagnaðili hafi notað lóð hússins og hluta götunnar meðfram húsinu undir bílastæði. Hins vegar séu bílastæði óheimil á þessum stað. Á fyrstu hæð hússins sé rekinn veitingastaður og séu bifreiðastöður þar fyrir framan oft til verulegra óþæginda fyrir gesti sem veitingahúsið sæki. Hafi lögregla verið fenginn til að fjarlægja bíl gagnaðila sem ekki hafi látið sér segjast og haldið áfram að leggja bíl sínum á umræddan stað.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á efstu hæð hússins séu tveir eignarhlutar. Hafi gagnaðili fengið samþykki frá hinum eiganda á hæðarinnar að geyma persónulega muni á stigaganginum enda talið það samþykki nægilegt.

Bendir gagnaðili ennfremur á, að umgengni álitsbeiðanda um sameign hússins sé ekki viðunandi og hafi hann hagnýtt sér sameignina með ólögmætum hætti.

Í fyrsta lagi hafi álitsbeiðandi geymt persónulega muni í stigagangi hússins, svo sem hjól, myndir og auglýsingaspjöld, án samþykkis annarra eigenda. Krefst gagnaðili að viðurkennt verði að honum sé það óheimilt nema með samþykki annarra eigenda hússins.

Í öðru lagi heldur gagnaðili því fram að starfsfólk álitsbeiðanda gangi illa um sameiginlegan stigagang hússins. Álitsbeiðandi sé með veitingastað á 1. hæðinni og kaffistofa starfsfólks sé á 2. hæðinni. Gangi starfsfólkið með matvæli á milli hæða frá vinnustaðnum og upp á kaffistofuna og hafi það í för með sér að matarleifar séu dreifðar um stigaganginn. Fer gagnaðili fram á að viðurkennt verði að þessi háttsemi starfsfólks álitsbeiðanda sé óheimil án samþykkis annarra eigenda hússins.

Í þriðja lagi segir gagnaðili að iðulega sé opið fram á stigaganginn frá eldhúsi veitingastaðarins. Hafi það í för með sér að mikil matarlykt berst um allan stigaganginn og upp í eign gagnaðila. Ennfremur sé gagnaðila ófært að opna glugga þar sem loftræstikerfi álitsbeiðanda sé þannig að það beini allri lykt inn á hæð álitsbeiðanda. Krefst gagnaðili viðurkenningar þess að álitsbeiðanda sé óheimilt að láta dyr að séreign sinni standa opnar að ástæðulausu.

Í fjórða lagi heldur gagnaðili því fram að álitsbeiðandi hafi lagt undir sig baklóð hússins fyrir sorp með stórum gámum og öðru rusli og komist gagnaðili ekki að sorptunnum hússins fyrir sorpi og gámi á vegum álitsbeiðanda. Krefst gagnaðili því þess að álitsbeiðandi fjarlægi þá hluti af baklóð hússins sem tilheyri honum og hann hefur ekki fengið samþykki fyrir hjá öðrum eigendum hússins.

Í fimmta lagi segir gagnaðili að útidyrahurð hússins standi ólæst allan sólarhringinn og sé oft galopinn. Gagnaðili hafi ítrekað krafist þess að álitsbeiðandi hefði hana læsta en án árangurs. Opni þetta á óæskilegan umgang um stigaganginn og valdi kælingu í honum. Krefst gagnaðili að viðurkennt verði að útidyrahurð hússins beri að hafa læsta.

Hvað varðar síðari kröfulið álitsbeiðanda bendir gangaðili á að á lóð hússins séu engin sérmerkt bílastæði. Hins vegar sé fyrirkomulaginu fyrir framan húsið og við hlið þess þannig háttað að á milli gangstéttar og hússins sé hellulagt svæði. Segist gagnaðili oft leggja bifreið sinni við hlið hússins, þ.e. á hellulögðu svæði milli hússins annars vegar og gangstéttarinnar og götunnar hins vegar. Það hafi líka fleiri aðilar gert og þar á meðal viðskiptavinir veitingastaðar álitsbeiðanda. Segir gagnaðili þann möguleika vera fyrir hendi að leggja þarna tveimur bifreiðum í röð og hafi það komið fyrir að bifreið hafi verið lagt aftan við bifreið gagnaðila. Telur gagnaðila að honum sé þessi nýting heimil.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir álitsbeiðandi því að hafa notað sameign hússins á ólögmætan hátt.

Kveður álitsbeiðandi enga muni á hans vegum geymda í stigahúsi hússins.

Álitsbeiðandi segir afnot sín af sín af baklóð undir gáma í hlutfalli við hlutdeild sína í lóðinni, sem hann kveður vera um 58%. Hlutdeild gagnaðila sé hins vegar 9,8%.

Mótmælir álitsbeiðandi fullyrðingum gagnaðila um að starfsfólk hans gangi illa um stigagagn hússins og segir hann umgengni þar í samræmi við eðlilega notkun í atvinnuhúsnæði. Segist álitsbeiðandi ennfremur kosta öll þrif á stigaganginum og komi gagnaðili þar hvergi nærri.

III. Forsendur

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur ennfremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar dags. 25. október 2001. Í fundargerðinni kemur fram að ákveðið hafi verið að óska eftir því að myndir og húsgögn gagnaðila yrðu fjarlægð úr efsta hluta stigahúss hússins. Að mati kærunefndar liggur því ekki fyrir samþykki annarra eigenda hússins fyrir hagnýtingu gagnaðila á umræddu stigahúsi, þ.e. geymslu persónulegra muna. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að hagnýta sameign hússins með þessum hætti.

Hvað varðar kröfur gagnaðila hafa athugasemdir álitsbeiðanda ekki borist kærunefnd og byggir nefndin því eingöngu á greinargerð gagnaðila. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi geymi auglýsingarspjöld í sameiginlegum stigagangi og álitsbeiðandi geymi sorp á baklóð hússins án samþykkis annarra eigenda hússins. Að mati kærunefndar er álitsbeiðanda því einnig óheimilt að nýta sameiginlegan stigagang og lóð með þessum hætti án samþykkis annarra eigenda hússins.

Í 34. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að séreignareigandi hafi, ásamt í félagi við aðra eigendur, rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem er sameiginlegur, svo og sameiginlegar lóðar og búnaðar. Nær réttur þessi til sameignarinnar í heild og takmarkast eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir er að finna í lögum nr. 26/1994 og samþykktum reglum húsfélagsins samkvæmt þeim. Í 35. gr. laga nr. 26/1994 kemur einnig fram að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Í 3. mgr. 35. gr. kemur síðan fram að eigendum og öðrum afnotahöfum sé skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og gæta þess sérstaklega að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði.

Hvað varðar umgengni starfsfólks álitsbeiðanda um sameiginlegan stigagang er það mat kærunefndar að samþykki annarra eigenda hússins sé ekki áskilið til slíkrar eðlilegrar hagnýtingar sameignar. Styðst þetta ennfremur við þá staðreynd að um blandað atvinnu og íbúðarhúsnæði er að ræða. Hins vegar með hliðsjón af 3. mgr. 35. gr. telur kærunefnd að starfsfólki álitsbeiðanda beri við umgang sinn að ganga vel um sameignina og gæta þess að valda ekki öðrum eigendum óþægindum vegna umgengni. Að mati kærunefndar gildir það sama um lykt frá eldhúsi í eignarhluta álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur að ákvörðun um það hvort hafa beri útihurð læsta eða ekki beri að taka á sameiginlegum húsfundi allra eigenda en úr því álitaefni verður að mati kærunefndar ekki skorið á grundvelli laga nr. 26/1994.

Síðari kröfuliður álitsbeiðanda lítur að hagnýtingu gagnaðila á hellulögðu svæði upp við húsið sem bílastæði. Í eignaskiptayfirlýsingu ekkert að finna er kveður á um að bílastæði skuli vera á þessum hluta lóðarinnar, enda ekki gert ráð fyrir því samkvæmt skipulagi hennar, sbr. bréf Byggingafulltrúans í Reykjavík dags. 27. nóvember 2002. Þá benda ljósmyndir til þess að bifreiðum verði ekki lagt á þessu svæði án þess að af því hljótist veruleg óþægindi fyrir álitsbeiðanda og aðra þá sem um húsið ganga. Verður því að fallast á kröfur álitsbeiðanda um að gagnaðila sé óheimilt að nýta þennan hluta lóðarinnar sem bílastæði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að nýta sameiginlegt stigahúss til geymslu persónulegra muna.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að nýta lóð meðfram húsinu sem bílastæði.

Reykjavík, 18. desember 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson