Mál nr. 45/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 45/2002

Ákvörðunartaka: Lóðarframkvæmdir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. júlí 2002, beindi A, X nr. 176, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C,  X 176, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Með bréfi dags 30. júlí 2002 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá álitsbeiðanda, sem bárust kærunefnd 13. ágúst. Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. ágúst 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 10. september 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 31. október  2002 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 176, kjallara hæð og risi, byggt árið 1948. Í húsinu eru þrír eignarhlutar verslun og íbúð á fyrstu hæð og íbúð í risi. Lóð hússins að undanskildu svæði fyrir framan það er í sameign íbúða á fyrstu hæð og  í risi. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð en gagnaðilar eigendur eignarhluta í risi.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að göngustígum á lóð hússins, sem tyrft hefur verið yfir, verði komið aftur í sama horf.

Að gagnaðilum beri að fylla  upp í holu á lóð hússins sem átt hafi að vera bílastæði.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi byrjað framkvæmdir á lóð hússins án samráðs við álitsbeiðanda. Hafi þeir ráðist í gerð bílastæðis og tyrft yfir alla göngustíga á lóðinni. Þegar álitsbeiðanda hafi orðið þetta ljóst hafi hann talað við gagnaðila og farið fram á að garðinum yrði komið aftur í sama horf. Hafi hann tjáð þeim að eftir það væri hægt að ræða framkvæmdir á lóð hússins. Hafi gagnaðilar ekki sinnt þessum málaleitunum álitsbeiðanda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar gagnaðilar hafi flutt inn í húsið hafi ýmislegt verið í ólestri varðandi húseignina þar með talið í garðinum. Hafi þeir unnið hægt og sígandi að lagfæringum. Við húsið hafi þurft að taka til hendinni, til dæmis hafi verið stór grjótbeð sem þarfnast hafi lagfæringar og hafi gagnaðilar fært þau í betra horf.  Einnig hafi gagnaðilar haft umsjón með því að girða af garðinn.

Telja gagnaðilar kæru gagnaðila leiða af öðrum ágreiningi er lítur að sameign í kjallara.

Segja gagnaðilar hola þá er álitsbeiðandi fari fram á að fyllt verði upp í vera rétt framan við bílskúr sinn. Hafi þetta verið moldarsvæði sem ekkert gréri á vegna skipulags garðsins. Hafi gagnaðilar grafið á umræddu svæði og notað moldina fyrir undirlag fyrir nýja grassvörðinn í garðinum til að spara óþarfa moldarkaup. Sé svæðið alls um þrír fermetrar og liggi við bílastæði gagnaðila og því sé eðlilegt að þar sé möl, en óhagræði sé af því að hafa þar gras til dæmis vegna erfiðleika við slátt.

III. Forsendur

Samkvæmt 8. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús sbr. 6. gr. laganna, telst öll lóð húss og mannvirki búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði í sameign, nema þinglýstar heimildir kveði á um annað. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna skulu allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum varðandi sameignina, bæði innan húss og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.     

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð, samanber 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur.

Í 30. gr. laga nr. 26/1994, kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki. Sé um að ræða breytingar sem ekki geta talist verulegar nægir þó að 2/3 hlutar eigenda séu því meðmæltir.

Samkvæmt þinglýstum heimildum er lóð hússins að undanskildu svæði fyrir framan húsið sé í sameign sumra, það er álitsbeiðanda og gagnaðila.

Af gögnum málsins má ráða að ekki var tekin ákvörðun um þær lóðaframkvæmdir sem hér um ræðir á löglega boðuðum húsfundi. Í ljósi ótvíræðs orðalags ákvæða laga nr. 26/1994, er það álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að ráðast í umræddar framkvæmdir án samþykkis álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að tyrfa yfir gangstíga á lóð hússins.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að fjarlægja mold við innkeyrslu að bílskúr sínum og setja þar möl.

Reykjavík, 31. október 2002

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Karl Axelsson