Mál nr. 50/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 50/2002

Hagnýting séreignar. Veitingastaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. ágúst 2002, beindi A hdl. f.h. B ehf, X, í Y hér eftir nefndir álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, Z nr. 53b, í Y, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 30. ágúst 2002.  Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð D hdl. f.h. gagnaðila D, dags. 9. október 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. desember 2002. Á fundi nefndarinnar  30. desember 2002 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið Z nr. 53b. Húsið er byggt á árunum 1998-2001 og er fjórar hæðir auk bílageymslu í kjallara, alls 10 eignarhlutar. Húsið er blandað atvinnu- og íbúðarhúsnæði. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á annarri hæð en gagnaðilar eigendur eignarhluta á fjórðu hæð. Ágreiningur er um hagnýtingu séreignar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að heimilt sé að hagnýta eignarhluta á annarri hæð Z nr. 53B sem veitingahús án samþykkis annarra eigenda hússins.           

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi sótt um byggingarleyfi til Skipulagsnefndar Y, vegna reksturs matsölustaðs á annarri hæð fjöleignarhússins Z nr. 53b. Vegna umsóknar álitsbeiðanda hafi borist athugasemdir frá gagnaðilum, en gagnaðilar telji fyrirhugaðar breytingar í andstöðu við eignaskiptasamning. Erindi álitsbeiðanda til byggingarnefndar hafi verið tekið fyrir á fundum nefndarinnar, en afgreiðslu þess frestað vegna þess álitsmáls hvort leita þyrfti samþykkis annarra eigenda hússins vegna fyrirhugara breytingu á hagnýtingu húsnæðisins.

Telur álitsbeiðandi að ágreiningur máls þessa standi fyrst og fremst um fyrrgreint atriði. Heldur álitsbeiðandi því fram að slík breyting sem hér um ræðir falli ekki undir ákvörðunarvald húsfélagsins. Hvað varðar skipulagsþátt málsins hafi skipulagsnefnd Y þegar tekið afstöðu til þess að umrædd starfsemi falli að þeim skipulagsskilmálum sem um svæðið gildi.

Segist álitsbeiðandi hafa keypt eign sína í því skyni að leigja/ráðstafa henni út til ýmiskonar þjónustustarfsemi, jafnt verslunar- sem veitingastarfsemi eða annarrar atvinnustarfsemi sem leyfð væri á grundvelli skipulags á hverjum tíma. Eignin hafi staðið ónotuð hingað til, en nú hafi gefið sig fram aðili sem vilji kaupa húsnæðið undir veitingarekstur.

Kröfu sinni til stuðnings bendir álitsbeiðandi á að í aðalskipulagi svæðisins sé ekki gerður greinarmunur á veitingarstarfsemi og skrifstofu- og verslunarrekstri. Eigendur í slíku blönduðu íbúðar- og atvinnuhúsnæði geti því ekki staðið gegn slíkir breytingu á hagnýtingu séreignar, enda hafi þær ekki í för með sér röskun á lögvörðum hagsmunum þeirra.

Segir gagnaðili fyrirhugaða breytingu ekki sæta sérstökum takmörkunum í þinglýstum húsfélagssamþykktum, né öðrum þinglýstum gögnum. Telur álitsbeiðandi ennfremur gagnaðila hafa mátt gera ráð fyrir annars konar nýtingu en eingöngu íbúðarhúsnæðis og verði því að sætta sig við þjónusturekstur þann sem fram muni fara í húsinu, enda sé hann í samræmi við lög og reglur á hverjum tíma.  Segir álitsbeiðandi matsölustaði almennt vera hljóðláta starfsemi og því sé ekki sýnt að umrædd breyting á hagnýtingu muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila, umfram það sem gera hafi mátt ráð fyrir í upphafi við kaup þeirra á húsnæðinu.

Telur álitsbeiðandi að skýra beri 27. gr. laga nr. 26/1994 þannig að ákvæðið miði fyrst og fremst að því að vernda íbúðareigendur gegn því að atvinnurekstur sé rekinn í húsnæði sem eingöngu sé ætlað til íbúðar.  Vísar álitsbeiðandi einnig til álita Kærunefndar fjöleignarhúsamála, aðallega nr. 3/1998 og 5/2002. Í ljósi þessa heldur álitsbeiðandi því fram að umræddar breytingar feli ekki í sér röskun á lögvörðum hagsmunum gagnaðila og séu því ekki háðar samþykki þeirra.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sé önnur hæð hússins skilgreind sem verslun. Sama skilgreining á nýtingu eignarhlutans sé á samþykktum byggingarnefndarteikningum. Telur gagnaðili fyrirhugaðar breytingar á nýtingu annarrar hæðar hafa í för með sér verulega röskun á lögmætum hagsmunum sínum og annarra íbúðareigenda.

Bendir gagnaðili á að breytingar frá samþykktum teikningum verði ekki gerðar nema með samþykki allra eigenda.

Segir gagnaðili að samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sé umræddur eignarhluti einnig skilgreindur sem verslun. Telur gagnaðili ekki hægt að útvíkka eða skilgreina hugtakið verslun þannig að það nái yfir veitingarekstur, en aðrar og meiri kröfur séu gerðar til slíkrar starfsemi en almenns verslunarreksturs, enda starfsemin ólík t.d. varðandi lykt, loftræstingu, opnunartíma, framreiðslu áfengis, sorp ofl. Telur gagnaðili því umræddar breytingar vera í andstöðu við þinglýsta eignarskiptayfirlýsingu. Bendir gagnaðili einnig á að eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð á þeim tíma þegar álitsbeiðandi hafi einn verið eigandi hússins og hafi álitsbeiðandi því sjálfur sett nýtingu eignarhlutans ákveðin takmörk, sem hann sé bundinn af gagnvart síðari eigendum.

Í greinargerð hafnar gagnaðili því sjónarmiði álitsbeiðanda að fyrirhuguð breyting á nýtingu eignarhlutans eigi ekki undir ákvörðunarvald húsfélags. Telur gagnaðili umrædda breytingu heyra undur 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 5-7 tl. A-liðs 41. gr. laganna.

Bendir gagnaðili ennfremur á að rekstur veitingastaðar í stað verslunar kunni að hafa í för með sér breytingar á sameign í húsinu, þ.e. útliti og nýtingu sameignar. Sem dæmi megi nefna loftræstingu, aðgengis fatlaðra, auk mun meiri álags á sameiginleg rými í húsinu, en samkvæmt byggingareglugerð sé miðað við mun fleiri viðskiptavini á fermetra á veitingahúsum, en í verslunum.

Að lokum mótmælir gagnaðili vísan álitsbeiðanda til álita Kærunefndar fjöleignarhúsamála.

III. Forsendur

Um séreign er fjallað í 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en þar kemur fram að séreign er afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar, frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður við að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins.

Af eignaskiptayfirlýsingu dags. 20. júlí 2001 og samþykktum teikningum fyrir húsið má sjá að eignarhluti á annarri hæð, merktur 02-01 er skilgreindur sem verslunarhúsnæði.  Eignarhlutinn hefur þó hingað til ekki verið nýttur sem slíkur enda staðið auður.

Um er að ræða fjöleignarhús í miðborg Y, nánar tiltekið við Z, sem er blandað atvinnu- og íbúðarhúsnæði. Hyggst álitsbeiðandi reka þar matsölustað. Í málinu liggur fyrir jákvætt svar Skipulagsfulltrúa Y, dags. 25. júní 2002, við fyrirspurn álitsbeiðanda um hvort rekstur matsölustaðar sé í samræmi við skipulag á svæðinu.

Í málinu liggur fyrir að umrædd breyting á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi.

Kærunefnd hefur áður tekið á sambærilegum málsatvikum og þessum, eða í máli nr. 5/2002, þar sem um var að ræða breytingar á húsnæði, sem skilgreint var sem skrifstofuhúsnæði í eignaskiptayfirlýsingu og á samþykktri teikningu, í matsölustað. Í því máli taldi kærunefnd að sjónarmið um hávaðamengun, lyktarmengun, ónæði frá gestum, vandamál varðandi sorplosun og fleira væru ekki til þess fallin að hafa þau áhrif að þau takmörkuðu rétt eiganda eignarhluta sem skilgreindur var sem skrifstofuhúsnæði, til að nýta það sem matsölustað. Enda verði eigendur og rekstraraðilar fyrirhugaðs matsölustaðar að hlíta kröfum yfirvalda um reksturinn. Á það skal bent að kærunefnd byggir á að um matsölustað sé að ræða þrátt fyrir kröfu álitsbeiðanda um hagnýtingu eingarhlutans sem veitingarhúss, enda þarf sérstakt byggingaleyfi ef breyta á rekstri matsölustaðar í annarskonar veitingarekstur.

Að mati kærunefndar verða aðilar er kaupa íbúðarhúsnæði, í fjöleignarhúsum sem skilgreina má sem blönduð atvinnu- og íbúðarhús, að gera ráð fyrir að eignarhlutar fjöleignarhússins verði nýttir í samræmi við skipulag umrædds svæðis. Það er því mat kærunefndar að gagnaðilar geti ekki borið fyrir sig að nýting eignarhluta álitsbeiðanda feli í sér röskun umfram það sem þeir máttu búast við.

Að öllu þessu virtu er það mat kærunefndar að gagnaðili hafi ekki sýnt fram á að umrædd breyting á hagnýtingu þess eignarhluta sem hér um ræðir muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins og þar af leiðandi röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994. Ber því að fallast á með álitsbeiðendum að þeim sé heimilt að ráðast í breytingu á eignarhluta sínum í matsölustað, án samþykkis gagnaðila. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að hagnýta eignarhluta á annarri hæð Z nr. 53B sem matsölustað án samþykkis annarra eigenda hússins.

Reykjavík, 30. desember 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson