Mál nr. 127/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 1. júlí 2024
í máli nr. 127/2023
A og B
gegn
C
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A og B.
Varnaraðili: C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að fá greidda húsaleiguábyrgð varnaraðila að fjárhæð 536.000 kr.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 11. nóvember 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 30. janúar 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 31. janúar 2024.
Svör sóknaraðila við fyrirspurn kærunefndar, dags. 16. febrúar 2024.
Svör varnaraðila við fyrirspurn kærunefndar, dags. 19. febrúar 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 20. febrúar 2024.
Svör sóknaraðila við fyrirspurn kærunefndar, dags. 1. mars 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 6. mars 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. mars 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D í E. Leigutíma lauk 1. september 2023. Ágreiningur er um bótaskyldu varnaraðila vegna kröfu sóknaraðila um bætur vegna skemmda sem hafi orðið á tveimur hurðum, baðherbergisvaski, gólfefni í anddyri sem og í barnaherbergi á leigutíma.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðilar kveða að íbúðinni hafi verið skilað með tveimur brotnum hurðum og körmum, en samkvæmt varnaraðila hafi annarri hurðinni verið sparkað upp og virðist sem hin hafi fengið svipaða meðferð, einnig hafi baðherbergisvaskur verið brotinn, vatnsskemmdir verið á viðarparketi eftir að blaut reiðhjól og barnavagn hafi verið geymd þar og þá hafi rákir verið fastar á gólfefni í barnaherbergi. Varnaraðili hafi borið fyrir sig ýmsar fullyrðingar um ótengda hluti sem hafi hvorki verið ræddir við sóknaraðila né farið fram á lagfæringar vegna. Vatnstjón hafi orðið í íbúðinni á leigutíma en ágreiningur aðila í máli þessu snúist ekki um það. Rök varnaraðila fyrir því að þurfa ekki að greiða kröfu sóknaraðila séu þau að hún kveðist jafnframt hafa orðið fyrir tjóni þar sem hún hafi þurft að henda húsmunum og fötum vegna myglu sem hafi fundist á bakvið baðkar á leigutíma. Hún hafi ekki þrætt fyrir þær skemmdir sem hafi orðið á leigutíma, heldur talið þær falla undir eðlilegt slit.
Sóknaraðilar hafi búið í íbúðinni fyrir leigutíma og viti því að ástand hennar hafi verið gott við upphaf leigutíma. Einnig hafi smiður gert minniháttar lagfæringar fyrir leigutíma en þær hafi ekki snúið að þeim hurðum sem hafi orðið fyrir skemmdum líkt og varnaraðili hafi nefnt í svari til Leiguskjóls. Varnaraðili hafi hvorki gert athugasemdir við ástand hins leigða við upphaf leigutíma né á leigutíma þrátt fyrir ábendingu sóknaraðila sem og ábendingu í leigusamningi um að koma upplýsingum skriflega á framfæri teldi hún einhverju ábótavant og einnig ef hún teldi að eitthvað hafi vantað í þá úttekt sem hafi verið gerð við upphaf leigutíma.
Á leigutíma virðist sem gerð hafi verið tilraun til að kítta hurðirnar saman og skipta út ramma í mynstri hurðanna með gólflista í svipuðum lit. Aftur á móti hafi stórsést bæði á hurðum og körmum auk þess sem þær hafi ekki lokast og læsingar verið laskaðar.
Þá hafi fastar rákir verið hér og þar á gólfefni í einu herbergi og mikið af blettum á gólfefni neðri hæðar vegna vatnsskemmda, en samkvæmt varnaraðila hafi þær komið til eftir að blaut reiðhjól og barnavagn hafi verið geymt þar. Brot hafi verið í vaski á baðherbergi og sprungur út frá því og hafi því þurft að skipta um hann.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili greinir frá rakamyndun sem hafi átt sér stað á baðherbergi á leigutíma þar sem engin loftræsing hafi verið til staðar. Þá hafi allar hurðir íbúðarinnar verið með mjög stífri læsingu. Eftir hvert skipti sem þeim hafi verið lokað hafi tekið nokkur skipti og þolinmæði að komast út aftur. Þær hafi verið misjafnar og snemma hafi varnaraðili tekið fyrir að elsta dóttir hennar lokaði hurðinni að herbergi hennar. Ítrekað hafi komið upp að dætur varnaraðila hafi verið fastar inni herbergi og þær orðið hræddar við það. Í eitt skipti hafi ein dóttirin ætlað að fara í sturtu og ramminn þá dottið úr. Maður varnaraðila hafi tekið eftir mismunandi efnum þarna og þannig líklegt að smiður sem hafi sinnt viðhaldi fyrir sóknaraðila við upphaf leigutíma hafi reynt að festa þetta upp rammann áður. Maður varnaraðila hafi því lagfært þetta. Þá hafi ellefu ára barn læsts inni á baðherbergi og sama hvað hafi verið reynt hafi hurðin ekki haggast. Væntanlega hafi raki þá verið byrjaður að myndast sem hafi hvergi komist út og timbrið því bólgnað. Lásasmiður hafi sagt að eina leiðin til að opna væri að sparka hurðinni upp.
Varnaraðili hafi verið upplýst um að smiður hefði þegar yfirfarið/lagfært hurðirnar fyrir leigutíma og þess vegna hafi hún talið að þetta væri það besta sem hann hafi getað gert til að laga læsingarnar enda hurðirnar hvergi fáanlegar lengur.
Húsnæðið hafi ekki verið í góðu standi við upphaf leigutíma. Geymsla hafi ekki fylgt íbúðinni en hjól og hlaupahjól hafi verið sett í anddyri. Sóknaraðilar höfðu nýtt það rými sem geymslu. Varnaraðili hafi sett langa mottu á gólfið og beðið krakkana um að setja hjólin þar en þau átt það til að gleyma því. Bætt hafi verið við pallinn svo hægt hafi verið að færa hjólin þar undir. Þar sem varnaraðili hafi átt flísar hafi hún boðist til að flísaleggja anddyrið en sóknaraðilar hafi afþakkað það. Þá gerir varnaraðili athugasemdir við að þriggja metra anddyri með ódýru parketi, sem ekki hafi mátt anda á, sé allt í einu orðið 600.000 kr. virði.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
V. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram húsaleiguábyrgð að fjárhæð 536.000 kr. sem var útgefin af Arion banka 20. febrúar 2020. Sóknaraðilar vísuðu ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar húsamála í samræmi við ákvæði 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Kveðið er á um í 63. gr. húsaleigulaga að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi ber óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.
Samkvæmt gildandi 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skyldu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending færi fram og við lok leigutíma. Til stuðnings kröfum sínum leggja varnaraðilar fram úttekt sem var gerð degi fyrir upphaf leigutíma en myndir voru þá teknar af hinu leigða og þær sendar varnaraðila ásamt lýsingu á göllum sem voru þegar til staðar. Varnaraðili fékk skriflega ábendingu um að koma athugasemdum á framfæri við þá úttekt ef einhverjar væru. Þá gerðu aðilar ekki sameiginlega úttekt við lok leigutíma en sóknaraðilar kveða að það hafi verið vegna þess að varnaraðili hafi verið flutt úr landi.
Óumdeilt er að baðherbergishurð varð fyrir skemmdum á leigutíma og ber varnaraðili því við að óhjákvæmilega hafi þurft að brjóta hana upp eftir að barn hafði læst sig inni en hún kveður líklega skýringu fyrir því að ekki hafi verið unnt að opna hurðina vera þá að vegna rakamyndunar á baðherbergi hafi timbrið í hurðinni bólgnað upp með þeim afleiðingum að ekki hafi verið unnt að opna hana. Engin gögn liggja þó fyrir til stuðnings slíku ástandi hurðarinnar. Vegna skemmda sem hafi orðið á svefnherbergishurð ber til þess að líta að þær myndir sem teknar voru við upphaf leigutíma og varnaraðili gerði ekki athugasemdir vegna sýna hurðina óskemmda. Þær myndir sem sóknaraðilar leggja fram og kveða teknar við lok leigutíma sýna að læsing hurðanna er brotin, kíttað hefur verið meðfram hurðunum og gólflisti festur á þær. Leigutími stóð yfir í rúmlega þrjú ár og kom varnaraðili engum athugasemdum á framfæri við sóknaraðila vegna hurðanna á þeim tíma, sbr. 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Var sóknaraðilum þannig ómögulegt að bæta úr þeim annmörkum sem varnaraðili kveður hafa verið til staðar. Að öllu þessu virtu telur kærunefnd að þrátt fyrir að sameiginlegar úttektir hafi ekki verið gerðar í samræmi við ákvæði 1. mgr. 69. gr. hafi sóknaraðilar sýnt fram á að hurðirnar hafi orðið fyrir skemmdum á leigutíma. Verður því að fallast á að varnaraðila beri að bæta sóknaraðilum tjón þetta. Krafa sóknaraðila nemur 40.780 kr. vegna kaupa á nýjum hurðum, 58.780 kr. vegna nýrra hurðarkarma og 65.100 kr. með vsk. vegna vinnu við uppsetningu á hurðunum. Tölur vegna vinnuliðar eru þó allar áætlaðar auk þess sem framkvæmdin fæli í sér að nýjar hurðir og hurðarkarmar kæmu í stað þess sem fyrir var og virðast af myndum hafa verið fremur gamlar. Bætur eru því hæfilega ákveðnar 120.000 kr.
Á mynd sem sóknaraðilar kveða hafa verið tekna við lok leigutíma er sýnilegt brot í baðherbergisvaski og sprungur út frá því. Hvergi í málatilbúnaði varnaraðila koma fram mótmæli gegn því að þessi skemmd hafi orðið á vaskinum. Krafa sóknaraðila nemur 21.950 kr. og vinnuliður með vsk. 13.020 kr. Með vísan til sömu raka og að framan eru bætur hæfilega ákveðnar 25.000 kr.
Krafa sóknaraðila lítur einnig að því að varnaraðili greiði kostnað við nýtt gólfefni í anddyri, enda óumdeilt að þar hafi verið geymd hjól og barnavagn. Sóknaraðilar kveða að það hafi haft þær afleiðingar að gólfefnið hafi ítrekað blotnað og því séu þar rakaskemmdir. Af myndum að dæma sem teknar voru við upphaf leigutíma verður ekki annað séð en að einhverjar skemmdir hafi þá verið á gólfefninu og verða sóknaraðilar að bera hallann af sönnunarskorti hér um enda fóru þær ekki þá leið sem húsaleigulögin bjóða um sameiginlega úttekt að loknum leigutíma þar sem leigutaka gefst kostur á að vera viðstaddur, koma á framfæri athugasemdum og eftir atvikum gera úrbætur. Þar að auki var leigutími langur, eða rúmlega þrjú ár, og verður ekki séð að ástandið sé umfram almennt slit á þeim tíma. Með sömu rökum er kröfum vegna gólfefnis í barnaherbergi hafnað en þar að auki voru myndir sem teknar voru við upphaf leigutíma óskýrar um ástand gólfefnisins.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Sóknaraðilum er heimilt að fá greiddar 145.000 kr. úr tryggingu varnaraðila.
Reykjavík, 1. júlí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson