Mál nr. 3/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 3/1999
Tímabundinn leigusamningur: Skil leiguhúsnæðis, tryggingarvíxill.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. júní 1999, beindi A hdl., f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Greinargerð D hdl., f.h. gagnaðila, dags. 6. ágúst 1999, var lögð fram á fundi kærunefndar 28. september sl. og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 25. febrúar 1998, tók álitsbeiðandi á leigu 3ja herbergja íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 7. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 31. janúar 1998 til 31. júlí 1998. Samkvæmt ákvæðum leigusamnings var fjárhæð húsaleigu ákveðin kr. 20.000 á mánuði og umsamin fjárhæð tryggingarvíxils kr. 60.000. Ágreiningur aðila lýtur að skilum á húsnæðinu og afhendingu tryggingarvíxils.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda tryggingarvíxil að fjárhæð kr. 120.000.
Í álitsbeiðni kemur fram að ástand íbúðarinnar hafi ekki verið gott þegar álitsbeiðandi tók við henni degi eftir að fyrri leigjendur fluttu út. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki séð sér annað fært en að taka íbúðina á leigu þar sem hann hafi verið húsnæðislaus. Engin úttekt hafi farið fram við upphaf leigunnar. Álitsbeiðandi hafi búið í íbúðinni í fimm mánuði, frá 1. febrúar 1998 til 1. júlí 1998, en engu að síður greitt leigu skilvíslega út júlímánuð í samræmi við leigusamning. Umsaminn leiga á mánuði hafi verið kr. 40.000 en að ósk gagnaðila hafi verið skráð á leigusamning að leiga væri kr. 20.000.
Með bréfi R, dags. 7. ágúst 1998, hafi álitsbeiðanda verið tilkynnt að úttekt hafi farið fram á íbúðinni og að gagnaðili vildi ganga að tryggingarvíxlinum. Bréfið hafi komið álitsbeiðanda á óvart þar sem honum hafi ekki verið tilkynnt um að ágreiningur væru um skil á húsnæðinu né honum veitt tækifæri til að vera viðstaddur úttektina. Í kjölfarið, eða þann 8. september 1998, hafi álitsbeiðandi fengið innheimtubréf frá lögmanni gagnaðila þar sem krafist var greiðslu að fjárhæð kr. 94.000 auk vaxta og innheimtuþóknunar vegna viðgerðar á húsnæðinu, húsaleigu í ágúst og helmings af kostnaði við úttektina. Álitsbeiðandi hafi andmælt kröfunni og tilkynnt að ætlunin væri að fá aðstoð lögmanns til að koma andmælum formlega á framfæri. Síðan hafi ekkert gerst í málinu og álitsbeiðandi talið að málinu væri lokið. Þegar föður álitsbeiðanda, útgefanda tryggingarvíxilsins, barst hins vegar tilkynning frá Búnaðarbanka Íslands um að víxillinn yrði sýndur til greiðslu miðvikudaginn 12. maí 1999 hafi álitsbeiðandi leitað til lögmanns og falið honum að koma andmælum sínum á framfæri, sbr. bréf, dags. 11. maí 1999. Í bréfinu hafi sú krafa verið gerð að tryggingarvíxillinn yrði afhentur álitsbeiðanda. Krafan hafi verið ítrekuð með bréfi, dags. 2. júní 1999.
Álitsbeiðandi bendir á að krafa gagnaðila um greiðslu byggi á úttekt, dags. 20. júlí 1998. Úttektin hafi ekki farið fram með þeim hætti sem lög nr. 36/1994 áskilja. Álitsbeiðandi hafi ekki verið boðaður til að vera viðstaddur úttektina né gefin kostur á að koma sínum sjónarmiðum á framfæri, sbr. 2. mgr. 71. gr. laga nr. 36/1994. Þá sé gert ráð fyrir því að áður en til slíkrar úttektar sé boðað hafi aðilar rætt saman um hugsanlega bótaskyldu og/eða bótafjárhæð og nái þeir ekki saman veita lögin þeim það úrræði að óska eftir mati byggingarfulltrúa á meintu tjóni. Það hafi ekki verið gert heldur hafi gagnaðili óskað einhliða eftir úttektinni, án vitneskju álitsbeiðanda. Því sé ekki unnt að byggja á úttektinni. Álitsbeiðandi telur hins vegar nauðsynlegt að gera athugasemdir við eftirfarandi atriði sem fram koma í úttektinni:
- Blettun og málun íbúðar. Í úttektinni sé áætlaður kostnaður við að mála og bletta íbúðina kr. 36.000 svo "hægt sé að sýna íbúðina til leigu eða sölu". Í úttektinni segi ekkert um að slíkt megi rekja til álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi skilað íbúðinni í sama ástandi og hún hafi verið í þegar hann tók við henni, sbr. 63. gr. laga nr. 36/1994. Þegar álitsbeiðandi tók við íbúðinni hafi hún ekki verið máluð og tilgreindar naglafestingar verið til staðar. Það sé því rangt sem fram komi í úttektinni að íbúðin hafi verið nýmáluð og hrein við upphaf leigu.
- Rennihurð. Í úttektinni sé áætlaður kostnaður við að lagfæra rennihurð kr. 6.000. Þegar álitsbeiðandi flutti inn hafi festing hurðarinnar verið brotin og sé því álitsbeiðanda óviðkomandi.
- Hreingera skápa og eldhús. Álitsbeiðandi hafi þrifið íbúðina eins vel og kostur var og hafi móðir hans aðstoðað við það.
- Útvega lykla að hurðum. Álitsbeiðandi hafi undir höndum 2 lykla sem gangi að innihurðum íbúðarinnar. Það láðist af hálfu álitsbeiðanda að skila þeim.
- Gera við sturtubotn. Vísað er til sömu sjónarmiða og rakin séu í lið a.
Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi jafnframt krafist greiðslu húsaleigu fyrir ágúst að fjárhæð kr. 40.000 og helming kostnaðar við úttekt. Samkvæmt leigusamningi hafi leigutíma lokið 31. júlí 1998 og hafi álitsbeiðandi þegar staðið skil á öllum leigugreiðslum. Álitsbeiðanda geti því ekki verið gert að greiða leigu fyrir ágúst. Þá sé ennfremur ekki unnt að krefja álitsbeiðanda um greiðslu kostnaðar við úttekt sem farið hafi fram án vitneskju hans og sé ekki í samræmi við skýr fyrirmæli laga nr. 36/1994. Úttektin sé því marklaus. Ennfremur hafi allri sönnunarstöðu í málinu verið spillt en samkvæmt upplýsingum hafi íbúðin verið seld.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi að leigutíma loknum skilað íbúðinni í lakara ásigkomulagi en þegar hann tók við henni. Álitsbeiðandi hafi sett þvottavél í baðherbergi íbúðarinnar og hafi hún verið þröngt skorðuð við klósettskál og sturtubotn. Þegar álitsbeiðandi flutti þvottavélina úr húsinu hafi þurft að taka hurðir af hjörum. Hafi íbúðin og hreinlætistækin orðið fyrir hnjaski af þeim sökum. Gagnaðili hafi fengið byggingarfulltrúa til að gera úttekt á íbúðinni, sbr. úttekt, dags. 20. júlí 1998. Með bréfi, dags. 7. ágúst 1998, hafi kvörtun gagnaðila verið komið á framfæri við álitsbeiðanda. Ekkert svar hafi borist frá álitsbeiðanda. Með bréfi, dags. 8. september 1998, hafi álitsbeiðanda verið gerð grein fyrir kröfum gagnaðila og vísað til víxilábyrgðar ábekings á tryggingarvíxli. Álitsbeiðandi hafi í kjölfarið komið á skrifstofu lögmanns gagnaðila og skýrt sína hlið málsins. Álitsbeiðanda hafi verið gerð grein fyrir sjónarmiðum gagnaðila og hvernig tryggingarvíxillinn yrði notaður við innheimtu bótakrafna. Einnig hafi álitsbeiðandi verið upplýstur um að úttektin uppfyllti ekki formskilyrði laga nr. 36/1994 og honum ráðlagt að fá sér umboðsmann með sérþekkingu til að gæta hagsmuna sinna og setja kröfur sínar í formlegan búning og að því loknu myndu málin verða rædd.
Gagnaðili bendir á að tryggingarvíxillinn hafi verið gefinn út til þess að fá ábyrgð 3ja manns sem tryggingu fyrir efndum leigusamnings.
III. Forsendur
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. gr. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.
Samkvæmt 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusali að leigutíma loknum segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðis, sbr. 1. mgr. 64. gr. laganna.
Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf leigutíma, sbr. 69 húsaleigulaga. Gegn neitun álitsbeiðanda skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að hið slæma ástand íbúðarinnar við skil hennar hafi að öllu eða einhverju leyti stafað af hans völdum. Að áliti kærunefndar er því ekki grundvöllur fyrir bótaábyrgð álitsbeiðanda og ber gagnaðila því að skila honum tryggingarvíxli að fjárhæð kr. 120.000.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda tryggingarvíxil að fjárhæð kr. 120.000.
Reykjavík, 28. september 1999
Valtýr Sigurðsson
Ólafur Sigurgeirsson
Benedikt Bogason