Mál nr. 2/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 2/1999

Uppsögn: Ótímabundinn leigusamningur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, ódags. en mótteknu 16. mars 1999, beindi A, X nr. 9, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 18, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 14. apríl 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 19. maí sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 2. desember 1996, tók álitsbeiðandi á leigu atvinnuhúsnæði að Z nr. 6. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, frá 1. desember 1996 til 30. nóvember 1997. Eigendaskipti urðu að húsnæðinu og var afsal gefið út til gagnaðila 4. febrúar 1999. Með bréfi sama dag sagði gagnaðili álitsbeiðanda upp húsnæðinu og var uppsagnarfresturinn tilgreindur 3 mánuðir.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að uppsagnarfrestur á húsnæðinu sé sex mánuðir.

Álitsbeiðandi telur að uppsagnarfrestur á húsnæðinu sé sex mánuður en ekki þrír eins og fram komi í uppsagnarbréfinu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi keypt húsnæðið með afsali, dags. 4. febrúar 1999. Samkvæmt upplýsingum frá seljanda hafi umræddur samningur runnið út 30. nóvember 1997 og því enginn húsaleigusamningur verið í gildi. Álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um að húsnæðið væri til sölu og hann ætti að rýma það þegar það seldist. Þetta sé ástæða þess að leigusamningurinn hafi ekki verið endurnýjaður. Í uppsagnarbréfinu sé álitsbeiðanda veittur nær fjögurra mánaða frestur til að rýma húsnæðið. Sé það í fullu samræmi við ákvæði 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Gagnaðili telur að 59. gr. laga nr. 36/1994 eigi ekki við í þessu tilviki þar sem álitsbeiðanda hafi verið fullkunnugt um að selja ætti húsnæðið eftir að leigutímanum lauk. Þá hafi álitsbeiðandi ekki gert kröfu um að samningurinn framlengdist ótímabundið.

III. Forsendur.

Leigusamningur um húsnæðið var tímabundinn frá 1. desember 1996 til 30. nóvember 1997. Í samningnum kemur fram að hann sé án uppsagnar og leigjandi hafi forleigurétt að hinu leigða á meðan hann greiði jafnháa leigu og í boði kunni að vera hverju sinni.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. 58. gr. er að finna undantekningu frá þeirri meginreglu að tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þar kemur fram að heimilt sé að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir. Þar sem hinum umsamda leigutíma lauk 30. nóvember 1997 verður ákvæði 2. mgr. 58. gr. ekki beitt í lögskiptum aðila.

Í 59. gr. laga nr. 36/1994 segir að líði tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, geti leigusali þá krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Sömu kröfu geti leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Skýra verður ákvæði 59. gr. svo, að setji hvorugur aðila fram slíka kröfu á því tveggja mánaða tímabili sem þar er tiltekið, þá framlengist sjálfkrafa leigusamningur aðila ótímabundið, enda haldi leigjandi áfram að hagnýta sér hið leigða húsnæði, greiða húsaleigu og leigusali veiti henni móttöku.

Óumdeilt er að frá því að leigutíma lauk 30. nóvember 1997 hefur álitsbeiðandi hagnýtt sér húsnæðið og greitt húsaleigu samkvæmt upphaflegum leigusamningi. Með afsali, dags. 4. febrúar 1999, eignaðist gagnaðila húsnæðið. Samkvæmt 4. tl. 42. gr. laga nr. 36/1994 er réttarstaða leigjanda almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskipti, skyldur hans aukast ekki og réttindi hans minnka ekki. Ekkert liggur fyrir í málinu um samkomulag milli álitsbeiðanda og fyrri leigusala um að rýma húsnæðið svo sem gagnaðili heldur fram. Uppsagnarfrestur á leigusamningi um húsnæðið er því sex mánuðir af hálfu beggja, sbr. 3. tl. 56. gr. laga nr. 36/1994.

Samkvæmt þessu ber að taka til greina kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að uppsagnarfrestur á umræddu húsnæði sé sex mánuðir.

Reykjavík 21. maí 1999.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason