Mál nr. 15/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 15/1998

Leigusamningur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 6. október 1998, beindi A, X nr. 5-7, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 6 og C, Z nr. 46, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 31. október 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 9. desember sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 1. ágúst 1997, tók álitsbeiðandi á leigu 2ja herbergja íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 5-7. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, frá 1. ágúst 1997 til 31. júlí 1998. Fjárhæð húsaleigu var ákveðin kr. 31.000,- á mánuði. Ágreiningur er um hvort leigusamningurinn hafi verið endurnýjaður.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að komist hafi á munnlegur leigusamningur til eins árs milli aðila. Til vara að um sé að ræða ótímabundinn leigusamning með sex mánaða uppsagnarfresti.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi haft húsnæðið á leigu frá 1. ágúst 1996. Gerður hafi verið tímabundinn leigusamningur til eins árs í senn, þ.e. frá 1. ágúst 1996 til 31. júlí 1997 og frá 1. ágúst 1997 til 31. júlí 1998. Fyrsta árið hafi fjárhæð húsaleigunnar verið kr. 30.000,- á mánuði, en annað árið kr. 31.000,-. Eftir lok fyrsta ársins hafi gagnaðilar falist eftir endurnýjun á leigusamningnum um miðjan ágústmánuð 1997 og farið fram á hækkun húsaleigunnar. Þegar leigusamningurinn rann út 31. júlí sl., hafi álitsbeiðandi því talið að sami háttur yrði á, þ.e. að gerður yrði nýr samningur von bráðar og því hafi hann greitt húsaleigu ágústmánuðar. Þann 20. ágúst sl., hafi annar gagnaðila haft samband við hann og farið fram á hækkun leigunnar í kr. 35.000,- á mánuði. Því hafi álitsbeiðandi hafnað og boðið kr. 33.000,- sem gagnaðili hafi ekki samþykkt að svo stöddu. Gagnaðili hafi síðan þann 31. ágúst haft samband við hann símleiðis og samþykkt fjárhæðina. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi greitt húsaleigu fyrir september. Þann 11. september sl., hafi gagnaðila svo haft samband símleiðis og tilkynnt honum að vegna breyttra aðstæðna yrði samningurinn ekki endurnýjaður. Álitsbeiðandi telur að komist hafi á munnlegur samningur milli aðila.

Af hálfu gagnaðila er á það bent að leigusamningurinn sé útrunninn og ekki hafi staðið til að framlengja hann. Ástæðan sé sú að annar gagnaðila hafi keypt húsnæðið og ætli sér það til eigin nota. Gagnaðilar vísa til 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 máli sínu til stuðnings.

III. Forsendur.

Leigusamningur aðila var tímabundinn, frá 1. ágúst 1997 til 31. júlí 1998. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 59. gr. laga nr. 36/1994 segir að líði tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, geti þá leigusali krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Sömu kröfu geti leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi hagnýtti sér húsnæðið eftir að leigutíma lauk og greiddi húsaleigu fyrir ágúst og september. Álitsbeiðandi ber því við að gerður hafi verið munnlegur samningur um áframhaldandi leigu. Því til stuðnings bendir álitsbeiðandi á að gagnaðilar hafi tekið við leigugreiðslum fyrir ágúst og september. Þessu mótmæla gagnaðilar og benda á að þeir hafi skorað á álitsbeiðanda að rýma húsnæðið innan tveggja mánuða frá því að leigutíma lauk.

Kærunefnd telur að álitsbeiðanda hafi borið að greiða húsaleigu fyrir þann tíma sem hann hagnýtti sér húsnæðið eftir að leigutíma lauk. Einnig telur nefndin að gagnaðilar hafi ekki samþykkt munnlega leigusamning með því að veita viðtöku greiðslu húsaleigu fyrir umrætt tímabil. Óumdeilt er að gagnaðili sagði leigusamningi aðila upp 11. september sl. Þá voru ekki liðnir tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt ákvæðum samningsins og framlengist hann því ekki ótímabundið samkvæmt 59. gr. laga nr. 36/1994. Samkvæmt þessu ber að hafna kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að ekki hafi komist á munnlegur leigusamningur til eins árs milli aðila né heldur ótímabundinn leigusamningur með sex mánaða uppsagnarfresti.

Reykjavík, 22. desember 1998.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason