Mál nr. 14/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 14/1998

Uppgjör.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 29. september 1998, beindi A, X nr. 16, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 62, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. nóvember 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 9. desember sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 2. júlí 1996, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að Y nr. 62. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. júlí 1996. Fjárhæð húsaleigu var ákveðin kr. 33.000,- á mánuði og umsamin upphæð tryggingarfjár kr. 100.000,-. Með bréfi, dags. 24. nóvember 1997, sagði gagnaðili samningnum upp, frá og með 1. desember 1997. Uppsagnarfrestur var til 31. desember 1997.

Gagnaðili hefur krafið álitsbeiðanda um eftirtaldar greiðslur: Kr. 2.000,- sem vantaði upp á leigugreiðslu desembermánuðar 1997 og stafar af vísitöluhækkun, kr. 7.903,- vegna húsaleigu janúarmánuðar 1998, kr. 6.511,- fyrir málningu, kr. 6.225,- fyrir meindýraeyðingu og kr. 20.400,- vegna vinnu við hreinsun. Samtals nema þessir kostnaðarliðir kr. 43.039,-.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kröfu gagnaðila að fjárhæð kr. 43.039,-.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi búið í húsnæðinu ásamt vinkonu sinni og hafi þær haldið tvo ketti. Í uppsagnarbréfinu komi fram að ástæða uppsagnarinnar séu breyttar aðstæður gagnaðila. Vegna skamms fyrirvara hafi álitsbeiðanda verið ómögulegt að flytja úr húsnæðinu fyrr en 7. janúar 1998. Með bréfi, dags. 2. janúar 1998, hafi álitsbeiðanda síðan verið send áminning og greiðsluáskorun. Álitsbeiðandi telur uppsögnina ólögmæta og að krafa gagnaðila eigi ekki við rök að styðjast. Hinn skammi uppsagnarfrestur hafi valdið álitsbeiðanda miklum óþægindum og kostnaði. Álitsbeiðandi kveðst tilbúinn til að greiða kr. 2.000 sem vanti upp á leigugreiðslu desembersmánuðar en ekki annað. Engin úttekt hafi farið fram á húsnæðinu hvorki við upphaf né lok leigutímans. Þá hafi gagnaðili veitt munnlegt samþykki sitt fyrir því að álitsbeiðandi málaði íbúðina.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðanda hafi verið heimilað að mála veggi íbúðarinnar í ljósum lit. Álitsbeiðandi hafi hins vegar málað íbúðina í 6 litum. Hurð og gluggi í stofu, hvorutveggja úr viði sem borið sé á fúavörn, hafi verið málað með vatnsmálningu. Mikil vinna hafi farið í að reyna ná málningunni af. Álitsbeiðandi hafi skilað íbúðinni óhreinni og hafi m.a. þurft að kalla til meindýraeyði, því álitsbeiðandi hafi haldið tvo ketti og eina kanínu í íbúðinni án samþykkis gagnaðila. Þá hafi gluggi verið skemmdur. Hækkun húsaleigunnar stafi af vísitöluhækkun og hafi álitsbeiðandi verið tilkynnt um hana með mánaðar fyrirvara. Gagnaðili bendir að lokum á að hefði álitsbeiðandi uppfyllt þau skilyrði sem sett voru í bréfi, dags. 2. janúar 1998, hefði samningum ekki verið rift.

III. Forsendur.

Leigusamningur aðila var ótímabundinn frá 1. júlí 1996. Með bréfi, dags. 24. nóvember 1997, sagði gagnaðili samningnum upp frá og með 1. desember 1997. Uppsagnarfrestur var einn mánuður. Samkvæmt 2. tl. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðum sex mánuðir af hálfu beggja aðila. Samkomulag var hins vegar um að álitsbeiðandi flytti úr húsnæðinu fyrr og rýmdi hún húsnæðið 7. janúar 1998. Álitsbeiðandi hefur samþykkt að greiða vísitöluhækkun húsaleigu desembermánuðar, kr. 2.000,- en hafnað að greiða leigu fyrir 7 daga í janúar 1998. Óumdeilt er að álitsbeiðandi nýtti íbúðina 7 daga af janúarmánuði og ber því að greiða leigu fyrir það tímabil enda ósannað að samið hafi verið um að falla frá leigugreiðslu gegn því að álitsbeiðandi flytti úr íbúðinni fyrir lok uppsagnarfrests. Samkvæmt því ber álitsbeiðanda að greiða gagnaðila samtals kr. 7.903,- fyrir þetta tímabil.

Samkvæmt 63. gr. laga nr. 36/1994 skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegra eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Fyrir liggur að úttekt fór hvorki fram á íbúðinni við upphaf né lok leigutíma álitsbeiðanda. Gegn neitun álitsbeiðanda skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að íbúðinni hafi verið skilað eins og gagnaðili heldur fram. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki skylda til að greiða reikning gagnaðila vegna málningar kr. 6.511,-, meindýraeyðingar kr. 6.225,- eða hreinsunar kr. 20.400,-.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda ber að greiða gagnaðila kr. 9.903,-.

Reykjavík, 22. desember 1998.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason