Mál nr. 12/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 12/1998

Tímabundinn leigusamningur: Uppsögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 4. september 1998, A, X nr. 2, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 36, C, Y nr. 24, og D, Z nr. 2, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, B, dags. 22. september 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 28. október sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 7. apríl 1997, tók gagnaðili, B, á leigu raðhús, efstu og næstefstu hæð, í eigu álitsbeiðanda að Þ nr. 10. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, frá 1. maí 1997 til 1. maí 1998. Upphæð leigu var ákveðin kr. 73.000 á mánuði. Til tryggingar fyrir réttum efndum á leigusamningi tókust gagnaðilar, C og D, á hendur sjálfskuldarábyrgð. Í leigusamningi var tilgreint að hið leigða væri í sölu og ef það seldist á leigutímanum væru aðilar sammála um að gagnkvæmur uppsagnarfrestur gilti, sbr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að uppsögn leigusamnings hafi verið ólögmæt og að leigjanda beri að greiða bætur sem nema húsaleigu fyrir febrúar, mars og apríl 1998.

Í álitsbeiðni kemur fram að með bréfi, dags. 11. nóvember 1997, hafi leigjandi sagt upp samningnum þrátt fyrir að hið leigða hefði ekki verið selt. Í bréfinu sagði að leigulok yrðu þann 11. febrúar 1998. Álitsbeiðandi hafi mótmælt þessari uppsögn þar sem forsendur uppsagnar væru ekki fyrir hendi. Leigjandi hafi hins vegar afhent lykla 8. febrúar 1998 sem álitsbeiðandi móttók svo unnt yrði að leigja íbúðina á ný sem fyrst og þannig takmarka tjónið. Hið leigða hafi verið selt með kaupsamningi, dags. 15. maí 1998, og hafi verið afhent 11. sama mánaðar. Með símskeyti 31. mars 1998 hafi álitsbeiðandi skorað á gagnaðila að greiða húsaleigu vegna febrúar, mars og apríl 1998, auk kr. 16.900 vegna brotinnar rúðu. Með bréfi Leigjendasamtakanna, dags. 1. apríl 1998, hafi kröfu álitsbeiðanda verið mótmælt þar sem uppsögn hafi verið lögmæt.

Álitsbeiðandi styður kröfu sína með því að uppsögn leigusamnings hafi ekki verið heimil og því sé um ólögmæta riftun að ræða og beri leigjanda að greiða bætur sem nema húsaleigu þar til hið leigða hafi verið afhent nýjum kaupanda, sbr. 62. gr. húsaleigulaga og almennar skaðabótareglur. Leigusamningurinn hafi verið tímabundinn og verði slíkum samningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma nema samið sé um slíkt í samningnum á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem tilgreind skuli í samningnum. Skuli slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skuli gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Í samningi aðila hafi verið ákvæði um gagnkvæman 3ja mánaða uppsagnarfrest ef íbúðin seldist á leigutímanum. Þar sem íbúðin seldist ekki á leigutímanum hafi engar forsendur, atvik eða aðstæður legið til grundvallar uppsögn gagnaðila. Því sé um ólögmæta riftun að ræða og beri gagnaðilum því að greiða álitsbeiðanda bætur sem nemi leigu fyrir febrúar, mars og apríl 1998.

Álitsbeiðandi bendir á að svo virðist sem leigjandi hafi litið á umrætt sérákvæði sem almenna heimild til uppsagnar þar sem íbúðin var skráð til sölu, en ekki sem heimild til uppsagnar þegar hún hafi verið seld, eins og álitsbeiðandi telji að skilja beri ákvæðið. Þá verði að telja að álitsbeiðandi hafi ekki misst niður rétt til bóta með því að móttaka lykla 8. febrúar sl., þar sem honum hafi beinlínis verið skylt að takmarka tjón sitt og gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið fyrsta, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga og almennar reglur. Álitsbeiðandi hafi mótmælt uppsögn leigjanda og lýst kröfu sinni með sannanlegum hætti eigi síðar en 31. mars 1998 eða innan tveggja mánaða frá afhendingu húsnæðisins, eins og almennt sé ráðgert í húsaleigulögunum.

Álitsbeiðandi bendir á að verði komist að þeirri niðurstöðu að hann eigi ekki rétt á bótum sem nemi leigu til loka aprílmánaðar, þá sé þess krafist að ályktað verði að hann eigi rétt á bótum vegna febrúar þar sem uppsögn sé dags. 11. nóvember 1997 og hafi uppsagnarfresti því ekki lokið fyrr en 1. mars, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi tekið húsnæðið á leigu frá 7. apríl 1997. Gagnaðili hafi beðið álitsbeiðanda um sex mánaða leigusamning en hafi skrifað undir samning til eins árs því álitsbeiðandi hafi sett ákvæði í samninginn þess efnis að húsnæðið væri í sölu og því gilti 3ja mánaða gagnkvæmur uppsagnarfrestur. Gagnaðili hafi skilið ákvæðið svo að álitsbeiðandi gæti sagt leigusamningnum upp með 3ja mánaða fyrirvara ef húsnæðið seldist á leigutímanum og gagnaðili gæti sagt samningnum upp með 3ja mánaða fyrirvara ef hann fyndi ódýrara húsnæði. Þá er því andmælt að uppsögn leigusamnings hafi verið mótmælt.

III. Forsendur.

Samningur aðila var tímabundinn leigusamningur frá 1. maí 1997 til 1. maí 1998. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Meginreglan er sú að tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Í 2. mgr. 58. gr. laganna er að finna undantekningu frá meginreglunni þar sem fram kemur að heimilt sé að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík upppsögn vera skrifleg og rökstudd. Í greinargerð með frumvarpi til laganna segir í athugasemdum við 58. gr. að hér sé um nýjan möguleika að ræða vegna mjög sérstakra ástæðna og eru þar tekin sem dæmi brottflutningur annars aðilans eða andlát hans.

Í leigusamningi aðila segir svo: "Íbúðin er í sölu, ef hún selst á leigutímanum eru aðilar sammála um að gagnkvæmur 3ja mánaða uppsagnarfrestur gildi, sbr. 58. gr. húsaleigulaga." Kemur þetta fram í þeim hluta eyðublaðsins þar sem tiltaka skal þau atriði sem aðilar koma sér saman um að geti verið grundvöllur uppsagnar tímabundins leigusamnings.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að leigjanda hafi ekki verið heimilt að segja upp leigusamningi um eignina og því beri honum að greiða húsaleigu til loka leigutímans. Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga bar álitsbeiðanda hins vegar að gera þegar nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið að nýju og þannig takmarka tjón sitt, en ekki er ágreiningur í málinu um að það hafi hann gert. Verður fallist á að gagnaðilum beri að greiða húsaleigu vegna febrúar, mars og apríl 1998.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að greiða álitsbeiðanda leigu vegna febrúar, mars og apríl 1998.

Reykjavík 28. október 1998.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason