Mál nr. 6/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 6/1998

Sundurliðun húsgjalds: Jafnskiptur kostnaður, húseigendatrygging.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfum, dags. 4. maí 1998 og 3. júlí 1998, beindi A, X nr. 41, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 10, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á því að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. ágúst 1998 var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. september sl. Á fundi nefndarinnar 28. október 1998 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 15. febrúar 1995, tók álitsbeiðandi á leigu 2ja herbergja íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 41. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning, frá 15. febrúar 1995. Upphæð leigu var ákveðin kr. 16.918. Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur er um sundurliðun húsgjalda.

Kærunefnd lítur svo á að ágreiningsefnið sé tvíþætt:

1. Hvort sundurliða beri jafnskiptan kostnað.

2. Hvort heimilt sé að innheimta af álitsbeiðanda mánaðarlega kostnað vegna húseigendatryggingar.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ítrekað óskað þess að gagnaðili léti honum í té sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum sem álitsbeiðandi greiði í hússjóð, en án árangurs. Álitsbeiðandi vísar til 3. mgr. 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 máli sínu til stuðnings. Þá telur álitsbeiðandi óheimilt að húseigendatrygging sé innifalin í húsgjöldum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að með bréfi, dags. 16. apríl 1998, hafi álitsbeiðanda verið látið í té sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum húsgjalds sem hann greiðir. Áætluð húsgjöld ársins 1998 skiptast þannig: jafnskipt húsgjald kr. 2.900, hiti og rafmagn kr. 2.012 og húseigendatrygging kr. 423, samtals kr. 5.335. Þá hafi álitsbeiðanda verið endurgreiddar kr. 15.776, vegna húseigendatryggingar áranna 1995-1997.

Gagnaðili bendir á að liðurinn "jafnskipt húsgjald" nemi kr. 2.900,-, án nánari sundurliðunar. Samkvæmt 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 falli á leigjanda að greiða kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu. Kostnaður vegna þessa sé jafnskiptur, sbr. einnig 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Gagnaðili bendir á að aðalfundur húsfélaga ákvarði hússjóðsgjöld vegna komandi rekstrarárs á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld, sbr. 49. gr. laga nr. 26/1994. Hússjóðurinn að X nr. 41 sé rekstrarsjóður húsfélagsins. Gjöld í sjóðinn séu ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. laga nr. 26/1994 um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Hússjóðsgjöld byggjast á áætlun um sameiginleg útgjöld til framtíðar. Skilja verði ákvæði 2. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994 svo að aðalfundur taki ákvörðun um tiltekið fast gjald sem greiða skuli óbreytt milli aðalfunda. Nokkur óvissa geti því verið um raunverulegan rekstrarkostnað fyrir komandi ár. Í ársreikningi húsfélagsins sem lagður verður fram á næsta aðalfundi komi fram sundurliðun á þeim rekstarkostnaði. Fyrir þann tíma geti verið erfitt að segja með vissu hver rekstrarkostnaður húsfélagsins kunni að verða á milli einstakra mánaða. Þannig megi gera ráð fyrir að innheimt hússjóðsgjald í einstökum mánuði svari ekki nákvæmlega til kostnaðar þess mánaðar. Í þessu ljósi beri að skilja ákvæði 3. mgr. 23. gr. húsaleigulaga, um þá skyldu leigusala eða húsfélags að láta leigjanda í té sundurliðun. Þannig geti leigjandi óskað eftir sundurliðuðum ársreikningi húsfélags þegar hann liggi fyrir að loknu rekstrarári. Væri ákvæði 3. mgr. framkvæmt á annan hátt myndi það leiða til framlagningar mánaðarlegra rekstraryfirlita húsfélagsins. Það fyrirkomulag hefði í för með sér óeðlilega fyrirhöfn og kostnað fyrir húsfélagið, auk þess sem slíkt yfirlit yrði aldrei tæmandi.

Ákvæði 25. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 geri ráð fyrir að leigjandi geti lent í þeirri aðstöðu að hafa lagt út fyrir rekstrargjöldum sem leigusala beri að greiða og er honum þá heimilt að draga þann kostnað frá næstu leigugreiðslu eða krefja leigusala um endurgreiðslu að öðrum kosti. Í máli álitsbeiðanda hafi gagnaðili endurgreitt hluta hússjóðsgjalda sem höfðu að geyma húseigendatryggingu. Eins og fram komi í sundurliðun, dags. 16. apríl 1998, nemi sú trygging kr. 423,- af mánaðarlegu hússjóðsgjaldi. Annar kostnaður sem fallið getur á leigusala að greiða samkvæmt lögum nr. 36/1994 mun ekki vera innheimtur með hússjóðsgjöldum húsfélagsins að X nr. 41.

III. Forsendur.

Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ber leigusala eða húsfélagi að láta leigjanda í té sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum húsgjalds er leigjandi greiðir, sé eftir því leitað.

Í 1. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að tiltekinn fjöldi eigenda í fjöleignarhúsi geti krafist þess að stofnaður verði hússjóður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að aðalfundur húsfélags skuli ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld á því ári. Í 3. mgr. 49. gr. segir síðan að gjöld í hússjóð skulu ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Eigendur geti þó ekki borið fyrir sig óveruleg frávik, en þau skuli jafna við árlegt heildaruppgjör á reikningum húsfélagsins.

Það er álit kærunefndar að almennt verði ekki gerðar ríkari kröfur til leigusala eða húsfélags á grundvelli 3. mgr. 23. gr. húsaleigulaga en að láta leigjanda í té ársreikninga húsfélags, sem hafi að geyma viðhlítandi sundurliðun útgjalda. Telur kærunefnd ekki ástæðu til að fjalla frekar um þennan ágreining málsaðila.

Húseigendatrygging telst ekki til þeirra gjalda sem leigjandi ber að greiða og verður ekki fallist á að gagnaðili geti gert álitsbeiðanda að leggja út fyrir þeim kostnaði.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á ársreikningum til að meta sundurliðun á kostnaðarþáttum húsgjalds. Þá er það álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að innheimta kostnað vegna húseigendatryggingar af álitsbeiðanda.

Reykjavík, 28. október 1998.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason