Mál nr. 7/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 7/1998

Skil leiguhúsnæðis. Tryggingarvíxill.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 20. júlí 1998, beindi A, X nr. 1, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 2, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 17. ágúst 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. september sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 18. ágúst 1997, tók gagnaðili á leigu 2ja herbergja íbúð í eigu álitsbeiðanda að X nr. 1. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, frá 15. ágúst 1997 til 1. júní 1998. Upphæð leigu var ákveðin kr. 40.000 á mánuði. Þá nam umsamin fjárhæð tryggingarvíxils til álitsbeiðanda kr. 200.000. Ágreiningur er milli aðila um skil húsnæðisins og hvort álitsbeiðandi hafi heimild til að leysa út tryggingarvíxilinn til að greiða kostnað að fjárhæð kr. 116.470.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda kr. 56.250 vegna skemmda á teppi.

2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda kr. 5.000 fyrir þrif á íbúðinni.

3. Að viðurkennt verði að sú hegðun gagnaðili að fara inn í íbúðina eftir að leigutíma lauk teljist vítaverð.

4. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda kr. 5.000 vegna margvíslegra óþæginda og kostnaðar.

5. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða rafmagnsreikninga að fjárhæð kr. 10.220.

6. Að viðurkennt verði að gagnaðili beri að greiða álitsbeiðanda einn mánuð í húsaleigu, kr. 40.000.

Verður nú gerð grein fyrir helstu sjónarmiðum aðila í hverjum kröfulið fyrir sig. Hvað varðar kröfulið 3 þá lýtur hann ekki að túlkun á leigusamningi, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Ber því þegar að vísa honum frá kærunefndinni.

1. Í álitsbeiðni kemur fram að tveggja ára gamalt teppi á íbúðinni hafi verið gereyðilagt. Í yfirlýsingu um úttekt, dags. 25. júní 1998, segir að endurnýjun á teppinu kosti alls kr. 75.000 en úttektaraðili hafi lagt til að aðilar sættust á að gagnaðili greiði álitsbeiðanda kr. 40.000 vegna skemmda á teppinu. Álitsbeiðandi telur hins vegar illmögulegt að fallast á þá niðurstöðu.

Álitsbeiðandi telur meginástæðu eyðileggingarinnar þá að gagnaðili hafi haldið hund í húsinu. Teppi af þeirri gerð og af þeim gæðum sem hér um ræðir dugi vel í 8 ár áður en ástæða sé til að skipta því út fyrir annað. Gagnaðili hafi því komið í veg fyrir nýtingu þess í 6 ár af 8 árum. Eðlilegt sé því að gagnaðili greiði a.m.k. 75% af kostnaði við lögn á nýju teppi.

Gagnaðili bendir á að engin úttekt hafi farið fram á íbúðinni við upphaf leigutímans og því liggi ekkert fyrir um ástand hennar við upphaf leigutímans. Teppið hafi verið mjög skítugt og blettótt. Far eftir straujárn hafi verið í teppinu, sbr. yfirlýsingu um úttekt, dags. 25. júní 1998. Þá bendir gagnaðili á að teppið sé sett saman með renningum á óvenju mörgum stöðum og því sé ljóst að ekki hafi verið kostað miklu til við lagningu þess.

2. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi skilað íbúðinni óhreinni og því þurfi að þrífa hana hátt og lágt. Álitsbeiðandi telur að kostnaður við þrif geti numið allt að kr. 10.000. Eðlilegt sé að gagnaðili greiði hluta þess kostnaðar.

Gagnaðila bendir á að við upphaf leigutímans hafi verið gert munnlegt samkomulag um að gagnaðili tæki að sér að þrífa íbúðina sem hafi verið mjög óhrein eftir fyrri leigjanda. Gagnaðili bendir á að úttektin hafi verið gerð af hans ósk og þar komi hvergi fram að íbúðin hafi verið óhrein við leiguskil.

4. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi með framkomu sinni skapað álitsbeiðanda margvísleg óþægindi og kostnað. Megi í því sambandi nefna bifreiðakostnað, símakostnað og vinnutap vegna umsýslu vegna vanefndanna.

Gagnaðili telur að samskipti hans og álitsbeiðanda hafi verið eðlileg enda hafi kvartanir af hálfu beggja alltaf verið leystar á farsælan hátt.

5. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi ekki greitt rafmagnsreikninga.

Gagnaðili viðurkennir að rafmagnsreikningar séu ógreiddir enda hafi reikningar verið sendir álitsbeiðanda en ekki honum. Samkomulag hafi verið milli aðila að rafmagnskostnaðurinn yrði greiddur við lokauppgjör, sbr. úttekt dags. 25. júní 1998.

6. Álitsbeiðandi bendir á að vegna framferðis gagnaðila og þeirra ágreiningsefna sem tilgreind hafa verið hér að framan hafi ekki verið hægt að leigja íbúðina í júní og júlí sl., en hún hafi verið leigð á kr. 40.000 á mánuði. Eðlilegt sé því að gagnaðili greiði einn mánuð í leigu vegna leigumissis.

Gagnaðili bendir á að ekki komi fram í úttektinni að endurleiga sé ómöguleg. Að sögn álitsbeiðanda hafi íbúðin ekki átt að fara í útleigu að loknum leigutíma heldur hafi sonur hans ætlað að flytja inn og telur gagnaðili að það hafi gengið eftir.

III. Forsendur.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingafulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.

Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf leigutíma, sbr. 69. gr. húsaleigulaga. Gegn neitun gagnaðila skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að hið slæma ástand íbúðarinnar við skil hennar hafi að öllu leyti stafað af hans völdum. Þá eru kröfuliðir álitsbeiðanda einnig ekki studdir nægum sönnunargögnum, auk þess að vera að hluta vanreifaðir. Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur aðila lýtur fyrst og fremst að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi svo sem aðila- og vitnaskýrslur gætu því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefnd. Um einstaka kröfuliði.

Kröfuliður 1.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing, dags. 25. júní 1998, um úttekt á íbúðinni í lok leigutíma. Í yfirlýsingunni um úttekt segir að áberandi göt séu á teppinu, það sé mjög skítugt og far sé í því eftir heitt straujárn. Er teppið álitið ónýtt. Álitsbeiðandi ber að teppið hafi verið um tveggja ára gamalt þegar íbúðin fór síðast í leigu. Þá viðurkennir hann að farið í teppinu eftir straujárnið hafi verið komið áður en íbúðin var leigð gagnaðila. Gagnaðili viðurkennir að göt á teppinu hafi komið á leigutímanum en ber að teppið hafi verið skítugt þegar hann tók við íbúðinni. Þá bendir hann á að þar sem teppið hafi verið lélegt við upphaf leigutímans hafi hann ekki séð ástæðu til að vanda sérstaklega umgengni um teppið.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er ljóst að álitsbeiðandi þykir eiga kröfu á hendur gagnaðila vegna skemmda á teppinu. Þar sem úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf leigutímans er hins vegar ekki unnt fyrir kærunefnd á grundvelli framlagðra gagna að kveða á um fjárhæð kröfunnar. Gegn andmælum gagnaðila ber því að hafna þessum kröfulið álitsbeiðanda.

Kröfuliður 2 og 4.

Álitsbeiðandi krefur gagnaðila um kostnað vegna þrifa á íbúðinni. Í yfirlýsingunni um úttekt kemur ekkert fram um það hvort íbúðinni hafi verið skilað óhreinni eða ekki. Þá er sá kröfuliður ekki studdur reikningi. Gegn neitun gagnaðila ber að hafna honum.

Álitsbeiðandi krefur gagnaðila um kostnað vegna margvíslegra óþæginda og kostnaðar. Sá kröfuliður er með öllu vanreifaður og ber að hafna honum.

Kröfuliður 5.

Ágreiningslaust er í málinu að gagnaðila ber að greiða rafmagnsreikninga sem til féllu á leigutímanum og er því fallist á þennan lið.

Kröfuliður 6.

Af gögnum málsins hefur ekki verið sýnt fram á að álitsbeiðandi hafi ætlað að leigja út íbúðina eftir að leigutíma lauk og ekki getað það vegna ástands íbúðarinnar. Ber að hafna þessum kröfulið.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar:

1. Að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili greiði kr. 56.250 vegna skemmda á teppi.

2. Að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um greiðslu kr. 5.000 fyrir þrif á íbúðinni.

4. Að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um greiðslu kr. 5.000 vegna margvíslegra óþæginda og kostnaðar.

5. Gagnaðili greiði rafmagnsreikninga kr. 10.220.

6. Að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um einn mánuð í húsaleigu, kr. 40.000.

Kröfulið 3 er vísað frá kærunefnd. Þá viðurkennir gagnaðili skyldu sína til að greiða rafmagnsreikninga að fjárhæð kr. 10.220, sbr. kröfulið 5.

Reykjavík, 13. október 1998.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason