Mál nr. 8/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 8/1998

Réttur leigjanda til endurgreiðslu tryggingarfjár.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 30. júlí 1998, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 17. ágúst 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. september sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 5. september 1997, tók álitsbeiðandi á leigu 3ja herbergja íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 9. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, frá 1. september 1997 til 31. ágúst 1998. Upphæð leigu var ákveðin kr. 48.000 á mánuði, þar af bein greiðsla fyrir leiguafnot kr. 45.000. Til tryggingar fyrir réttum efndum á leigusamningi greiddi álitsbeiðandi tryggingarfé til gagnaðila að fjárhæð kr. 96.000 sem hann varðveitir. Ágreiningur er milli aðila um endurgreiðslu á tryggingarfé.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð kr. 96.000.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi sagt leigusamningnum upp skriflega í lok desember 1997 með þriggja mánaða fyrirvara og hafi íbúðin verið rýmd þann 1. apríl sl. Álitsbeiðandi heldur því fram að íbúðin hafi strax verið leigð öðrum. Í byrjun júní sl., þ.e. tveimur mánuðum eftir að álitsbeiðandi flutti úr húsnæðinu og aðrir höfðu flutt inn, hafi hann krafið gagnaðili á grundvelli 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 um að fá trygginguna endurgreidda. Kvaðst gagnaðili ekki geta endurgreitt peningana að svo stöddu og hafi ekki viljað tjá sig um það hvenær hann gæti endurgreitt þá. Álitsbeiðandi hafi síðan ítrekað kröfuna, en án árangurs.

Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi ekki fengið leigusamningum aflýst í þinglýsingarbókum við embætti sýslumannsins í Reykjavík vegna þess að honum hafi láðst að biðja um undirritun gagnaðila þess efnis að honum mætti aflýsa. Leigusamningurinn hafi því verið endursendur úr aflýsingu, frá þinglýsingardeild sýslumannsins í Reykjavík, til gagnaðila til undirritunar, en gagnaðili hafi ekki fengist til að undirrita leigusamninginn til samþykkis um að honum mætti aflýsa. Álitsbeiðandi hafi ekki þegið húsaleigubætur frá því að uppsögnin tók gildi enda hafi hann ekki átt rétt á því þar sem hann hafi hvorki búið í íbúðinni né greitt leigu samkvæmt leigusamningnum.

Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi staðið í skilum með leigugreiðslur á uppsagnartímanum, þ.e. til 31. mars 1998 og því sé ekki um neina útistandandi húsaleiguskuld að ræða. Ennfremur hafi hann sagt upp síma og rafmagni frá 31. mars sl. Álitsbeiðandi telur að þar sem gagnaðili hafi ekki mótmælt uppsögninni og jafnframt endurleigt íbúðina strax, verði að líta svo á að hann hafi samþykkt uppsögnina. Þá hafi gagnaðili ekki sett fram kröfu á hendur álitsbeiðanda vegna hugsanlegra skemmda á íbúðinni. Álitsbeiðandi telji því að gagnaðila beri að endurgreiða honum tryggingarféð og vísar til 4. tl. 1. mgr. 40. gr., sbr. 64. og 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 máli sínu til stuðnings.

Af hálfu gagnaðila er kröfu álitsbeiðanda hafnað. Gagnaðili bendir á að fullyrðing álitsbeiðanda um að íbúðin hafi verið leigð út frá 1. apríl sl. sé röng. Íbúðin hafi fyrst verið leigð út þann 1. ágúst sl.

Þá sé það rangt að leigusamningur aðila hafi verið endursendur gagnaðila án þess að álitsbeiðandi hafi fengið hann afmáðan úr þinglýsingarbókum. Hið rétta sé að álitsbeiðandi áritaði samninginn þann 1. apríl 1998 um að samningi hafi lokið 31. mars 1998. Með þeirri áritun einni hafi hann verið afmáður þann 2. apríl 1998. Þetta hafi gagnaðili ekki sætt sig við og hafi samningurinn verið færður inn að nýju þann 19. maí 1998. Samningurinn hafi loks verið afmáður þann 10. ágúst 1998 af hálfu gagnaðila er nýr samningur hafi verið gerður.

Gagnaðili telur að uppsögn leigusamningsins hafi ekki verið lögmæt þar sem í samningnum sé hvergi getið sérstakra ástæðna til uppsagnar, sbr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá sé heldur ekki getið um sérstakar ástæður til uppsagnar í uppsagnarbréfi álitsbeiðanda, dags. 21. desember 1997. Gagnaðili telur því að öll skilyrði til uppsagnar hafi skort og álitsbeiðandi sé því ábyrgur fyrir greiðslu leigugjalds til loka samningsins eða þar til nýr leigusamningur kæmist á. Gagnaðili hafi vissulega reynt að leigja út umrædda íbúð með svipuðum kjörum og fyrri samningur kvað á um en ekki tekist fyrr en nú.

Þá bendir gagnaðili á að í málinu liggi afrit af innheimtubréfi, dags. 4. febrúar 1998, vegna ógreiddrar leigu fyrir janúar og febrúar 1998. Verði ekki annað séð en að álitsbeiðandi hafi þegar þarna var komið átt erfitt með að standa við greiðslu leigunnar og uppsögn hugsanlega til komin vegna fjárhagsvandræða hans sem sannanlega geti ekki verið á ábyrgð gagnaðila.

Með vísan til þess sem að framan sé rakið telur gagnaðili að álitsbeiðandi skuldi sér enn leigu er nemi tveimur mánuðum þegar tekið hafi verið tillit til tryggingargjaldsins sem ráðstafað hefur verið til greiðslu á vangoldinni leigu í samræmi við ákvæði 4. tl. 40. gr. húsaleigulaga og geti hann því ekki annað en hafnað óréttmætri kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu þess fjár.

III. Forsendur.

Samningur aðila var tímabundinn leigusamningur, frá 1. september 1997 til 31. ágúst 1998. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem tilgreind skulu í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Álitsbeiðandi ber sönnunarbyrði fyrir því að samkomulag hafi náðst milli aðila um lausn hans undan samningnum eða að skilyrði hafi verið til að segja samningnum upp með vísan til 2. mgr. 58 gr. Álitsbeiðanda hefur ekki tekist sönnun þess og bar því að greiða gagnaðila húsaleigu til loka leigutímans eða til 31. ágúst 1998. Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 62. gr. bar gagnaðila hins vegar að gera þegar nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið að nýju og þannig takmarka tjón sitt, en ekki er ágreiningur í málinu um að það hafi hann gert. Gagnaðili heldur því fram að nýr leigjandi hafi fengist frá 1. ágúst sl. og hefur lagt fram afrit leigusamnings, dags. 31. júlí 1998. Verður að leggja þá staðhæfingu til grundvallar hér, enda hefur álitsbeiðandi ekki getað fært rök að annarri tímasetningu. Samkvæmt því nam vangoldin húsaleiga álitsbeiðandi í fjóra mánuði samtals kr. 180.000.

Í 4. tl. 40. greinar húsaleigulaga segir m.a. að leigusala sé jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið ber að hafna kröfu álitsbeiðanda í málinu.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé ekki skylt að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð kr. 96.000.

Reykjavík, 18. september 1998.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason