Mál nr. 5/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 5/1998
Endurgreiðsla húsaleigu, ástand leiguhúsnæðis.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 9. apríl 1998, beindi A, X nr. 34, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 33, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 3. júní 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 15. júlí sl. og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Samkvæmt húsaleigusamningi, dags. 25. nóvember 1997, tók álitsbeiðandi á leigu 2ja herbergja íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að Z nr. 56 í til eins árs frá 1. desember 1997. Álitsbeiðandi flutti úr húsnæðinu 15. mars 1998 vegna þess að hann taldi ástands þess ófullnægjandi.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu fyrir tímabilið 1. febrúar til 15. mars 1998 kr. 52.500 og kr. 6.888 vegna lækniskostnaðar.
Í álitsbeiðni kemur fram að fljótlega eftir að álitsbeiðandi flutti inn í íbúðina hafi komið í ljós rakavandmál sem hafi ágerst. Gagnaðili hafi reynt viðgerð sem ekki hafi dugað. Um mánaðarmótin janúar/febrúar hafi álitsbeiðandi veikst og verið mikið frá vinnu og telur hann að veikindi sín megi rekja til þessa annmarka á húsnæðinu. Um miðjan febrúar hafi hann ákveðið flytja í annað húsnæði og hafi þá komið í ljós í svefnherberginu miklar raka- og mygluskemmdir bak við skápa og í horni við útvegg. Álitsbeiðandi bendir á að vegna þess hversu erfitt hafi verið að finna nýtt húsnæði svo fyrirvaralaust hafi hann þurft að búa í stofunni í mánuð. Álitsbeiðandi telji sig eiga rétt á endurgreiðslu þar sem húsnæðið hafi ekki nýst að fullu, auk lækniskostnaðar.
Með bréfi Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, dags. 9. mars 1998, var gagnaðila tilkynnt að 26. febrúar sl. hefði húsnæðið verið skoðað samkvæmt beiðni og aftur 6. mars en sú skoðun hafi verið framkvæmd með trúnaðarlækni Reykjavíkurborgar. Í bréfinu kemur fram að íbúðin sé heilsuspillandi vegna rakaskemmda (slagi í veggjum og mygla). Í símbréfi, dags. 28. mars 1998, mótmælti gagnaðili að umrædd íbúð væri heilsuspillandi og taldi að staðhæfingar í þá veru engum rökum studdar. Þá mótmælti hann málsmeðferðinni og krafðist þess að íbúðin yrði skoðuð að nýju að honum viðstöddum. Með bréfi, dags. 19. mars 1998, féllst Heilbrigðiseftirlitið á þessi sjónarmið gagnaðila og fór ný skoðun fram 26. mars 1998 að honum viðstöddum. Niðurstaða þeirrar skoðunar var sú að íbúðin væri ónothæf. Viðstaddur skoðunina var skoðunarmaður frá embætti byggingarfulltrúans í Reykjavík. Í bréfi hans, dags. 26. mars 1998, segir að ekki hafi verið hægt að finna raka í útveggjum með höndum og að rakaskemmdir hafi ekki verið sjáanlegar. Taldi hann tvær skýringar líklegastar á rakanum, þ.e. að raki kæmist í gegnum útvegg utanfrá vegna þess hversu kjallarinn væri niðurgrafinn og að jarðvatnslögn kringum húsið væri hugsanlega ábótavant eða þá sem jafnvel væri líklegra að um raka úr íbúðinni væri að ræða sem þéttist við kuldabrýr í frekar lítið einangruðum útveggjum. Þá segir að raki úr baðherbergi eigi greiðan aðgang inn í íbúðina. Þrír samverkandi þættir geti þannig valdið því að innanhúsraki þéttist á útveggjum, þ.e. mikill loftraki í íbúð, frekar kaldir útveggir vegna lítillar einangrunar og ófullnægjandi loftræsting um opnanlega glugga. Gagnaðili óskaði eftir því við Rannsóknarstofnun byggingariðnaðarins að raki í íbúðinni yrði mældur. Niðurstaða þessara mælinga, dags. 16. apríl sl., sýndi að rakastig væri hlutfallslega lágt og rakastig pússningarinnar væri lítið hærra en yfirleitt mælist í innveggjum íbúða.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji með öllu ósannað að raki í íbúðinni verði talinn til atvika sem hann beri ábyrgð á. Ekki hafi verið sýnt fram á að viðhaldi sé ábótavant eða að raki sé í útveggjum. Ástand íbúðarinnar verði fremur rakið til atvika sem álitsbeiðandi beri ábyrgð á og vísar í því sambandi til bréfs byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 26. mars 1998, og niðurstöðu mælinga Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins.
Gagnaðili telur að skilyrði til riftunar hafi hvorki verið fyrir hendi, sbr. 3. tl. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 né réttur til skaðabóta. Þá telur gagnaðili að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að hann sé haldinn sjúkdómi sem rakinn verði til annmarka á húsnæðinu. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram læknisvottorð eða annað því til stuðnings.
Þessu til viðbótar telur gagnaðili að álitsbeiðandi eigi ekki rétt til endurgreiðslu húsaleigu þar sem hann hafi boðið álitsbeiðanda strax í upphafi aðra íbúð sem álitsbeiðandi hafi hafnað. Gagnaðili heldur því fram að jafnvel þótt talið yrði að álitsbeiðandi eigi rétt á bótum sé ekki unnt að fallast á fulla endurgreiðslu þar sem álitsbeiðandi hafi búið í húsnæðinu það tímabil sem um ræðir og rekja megi rakann að einhverju leyti til hans sjálfs. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram mat á hlutfallslegum afslætti og því sé ekki heldur unnt að fallast á kröfu hans að hluta.
III. Forsendur.
Svo sem rakið hefur verið er verulegur ágreiningur með aðilum um málsatvik. Þannig stangast á annars vegar á niðurstaða Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur frá 26. mars 1998 sem kveður á um að íbúðin sé ónothæf vegna raka og hins vegar álit skoðunarmanns byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. sama dag, þar sem fram kemur að ekki hafi verið hægt að finna raka í útveggjum með höndum og að rakaskemmdir hafi ekki verið sjáanlegar við skoðun. Til stuðnings niðurstöðu byggingafulltrúa er svo mæling Rannsóknarstofu byggingariðnaðarins, dags. 16. apríl sl., um að rakastig íbúðarinnar sé hlutfallslega lágt.
Samkvæmt þessu telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að hann eigi rétt til endurgreiðslu húsaleigu eða lækniskostnaðar vegna ástands hins leigða húsnæðis. Þessi niðurstaða er einvörðungu byggð á fyrirliggjandi gögnum og gæti því orðið önnur er fram yrðu færð sönnunargögn sem unnt er að afla við meðferð málsins fyrir dómi.
IV. Niðurstaða.
Það er niðurstaða kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að hann eigi rétt til endurgreiðslu leigu fyrir tímabilið 1. febrúar til 15. mars kr. 52.500 og kr. 6.888 vegna lækniskostnaðar.
Reykjavík 15. júlí 1998.
Valtýr Sigurðsson
Ólafur Sigurgeirsson
Benedikt Bogason