Mál nr. 13/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 13/1997

Ótímabundinn leigusamningur: Skil leiguhúsnæðis, tryggingarfé.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 8. desember 1997, beindi A, X nr. 166, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 146, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð C f.h. gagnaðila, dags. 16. janúar 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 18. febrúar 1998. Á fundi nefndarinnar 8. apríl 1998 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Samkvæmt leigusamningi, dags. 28. október 1996, tók álitsbeiðandi á leigu 3ja herbergja íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 166. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 1996. Fjárhæð húsaleigu var ákveðin kr. 40.000 á mánuði og umsamin upphæð tryggingarfjár kr. 120.000. Tryggingarféð var lagt inn á bankabók.

Þann 14. mars 1997 rifti gagnaðili húsaleigusamningum og krafði álitsbeiðanda um greiðslu húsaleigu og útlagðs kostnaðar vegna viðgerða, þrifa, hússjóðsgjalda o.fl., að fjárhæð kr. 135.826, auk dráttarvaxta, innheimtuþóknunar og virðisaukaskatts.

Samkomulag er milli aðila um að álitsbeiðandi greiði leigu fyrir hálfan marsmánuð, kr. 20.000 af tryggingafénu. Ágreiningur aðila lýtur að eftirstöðvum tryggingarfjárins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðili endurgreiði það sem eftir standi af tryggingafé, kr. 100.000 með áföllnum verðbótum.

Í álitsbeiðni kemur fram að ástæða riftunar hafi verið sú að fyrrverandi sambýlismaður álitsbeiðanda hafi sest að í íbúðinni og ollið ónæði og hávaða í stigagangi hússins. Álitsbeiðanda hafi tekist að koma honum út um síðir og þar með hafi öllu ónæði frá íbúðinni lokið. Gagnaðili hafi hins vegar ekki tekið það í mál að álitsbeiðandi yrði áfram í húsinu. Gagnaðili hafi því þann 14. mars 1997 skipt um skrá og meinað álitsbeiðanda aðgang að íbúðinni.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi ekki gert formlega kröfu til tryggingarfjárins innan lögákveðins tíma. Hins vegar hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda ódagsetta greinargerð vegna kostnaðar sem hlaust vegna slæmrar umgengni álitsbeiðanda í íbúðinni á tímabilinu 1. nóv. 1996 til 13. mars 1997. Álitsbeiðandi mótmæli þessari greinargerð sem alltof seint fram kominni, enda hafi hún borist álitsbeiðanda í byrjun júlí sl. Fresturinn hafi verið liðinn um miðjan maí það ár.

Þá bendir álitsbeiðandi á að úttekt á íbúðinni hafi hvorki farið fram við upphaf né við lok leigutíma. Við upphaf leigutímans hafi þurft að þrífa íbúðina. Klósett og baðkar hafi þurft að taka alveg í gegn. Þá hafi parket við svalahurð í stofu verið ónýtt og hafi álitsbeiðandi þurft að setja mottu þar yfir. Einnig hafi parket verið illa farið í stofu og eldhúsi. Álitsbeiðandi hafi við lok leigutímans ætlað að láta yfirfara íbúðina af faglærðum iðnaðarmanni sem hún hafi fengið til þess verks en ekki fengið aðgang að íbúðinni til þess.

Í greinargerð gagnaðila er atvikalýsingu og kröfugerð mótmælt. Gagnaðili bendir á að krafa að fjárhæð kr. 179.516 sé til innheimtu hjá R. Fjórar ástæður liggi að baki því að mál hafi ekki verið höfðað á hendur álitsbeiðanda vegna kröfunnar. Í fyrsta lagi hafi gagnaðili talið að samkomulag væri milli aðila um að tryggingarféð rynni upp í kröfuna og frekari málaferli féllu niður. Í öðru lagi hafi lögfræðingur S ráðlagt gagnaðila að höfða ekki mál á hendur álitsbeiðanda vegna kröfunnar. Í þriðja lagi sé álitsbeiðandi óstaðsettur í hús. Og í fjórða lagi sé álitsbeiðandi eignalaus. Því til staðfestingar bendir gagnaðili á að árangurslaust fjárnám hafi verið gert hjá álitsbeiðanda.

III. Forsendur.

Hinn 14. mars 1997 tók gagnaðili íbúðina í sína umsjá og rifti húsaleigusamningnum.

Samkvæmt 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusali að leigutíma loknum segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðis, sbr. 1. mgr. 64. gr. Þar sem gagnaðili lýsti ekki kröfu sinni í samræmi við þetta ber honum að standa álitsbeiðanda skil á eftirstöðvum tryggingarfjárins kr. 100.000.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að standa álitsbeiðanda skil á eftirstöðvum tryggingarfjárins kr. 100.000.

Reykjavík, 8. apríl 1998.

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Ólafur Sigurgeirsson