Mál nr. 11/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 11/1997

Tímabundinn leigusamningur: Fjárhæð húsaleigu.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 11. nóvember 1997, beindi A, X nr. 2, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 1, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 16. nóvember 1997, var lögð fram á fundi kærunefndar 14. janúar 1998 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 17. maí 1996, tók álitsbeiðandi á leigu 5 herbergja íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 2. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 1996 til 30. september 1997. Í samningnum kemur fram stærð íbúðarinnar 122,3 m² og fjárhæð leigunnar kr. 50.000 á mánuði. Álitsbeiðandi telur sig hafa ofgreitt húsaleigu um kr. 90.704.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða ofgreidda húsaleigu samtals kr. 90.704.

Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi talið sig vera að taka á leigu 122,3 m² húsnæði og hafi verið að borga leigu í samræmi við það, þ.e. kr. 45.000 á mánuði í húsaleigu og kr. 5.000 á mánuði í hússjóð. Í ljós hafi komið að íbúðin sé einungis 99,8 m² og hússjóður kr. 4.490 á mánuði. Þær upplýsingar sem gefnar séu í samningnum séu því beinlínis rangar. Álitsbeiðandi hafi því haldið eftir greiðslu fyrir september. Álitsbeiðandi telur sig jafnframt eiga endurkröfurétt á hendur gagnaðila sem nemi kr. 90.704, og hann hefur sundurliðað í álitsbeiðni.

Þá bendir álitsbeiðandi á að margt hafi verið í ólagi í íbúðinni og þrátt fyrir ítrekaðar óskir um úrbætur hafi ekkert verið lagfært. Álitsbeiðandi hafi því þurft að lagfæra ýmislegt á eigin kostnað.

Álitsbeiðandi vísar til 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 máli sínu til stuðnings en þar komi fram að sá aðili húsaleigusamnings sem telji á rétt sinn hallað geti krafist endurútreiknings á stærð húsnæðis og leiðréttinga á leigugjaldinu sem af því leiðir.

Í geinargerð gagnaðila kemur fram að íbúðarleigunni R hafi verið falið, fyrir hönd gagnaðila, að leigja 5 herbergja íbúð að X nr. 2. Við samningsgerðina hafi þau mistök átt sér stað að stærð íbúðarinnar var tilgreind 122,3 m², sem sé heildarfermetrafjöldi eignarinnar, þ.e. íbúð ásamt bílskúr. Gleymst hafi að draga bílskúrinn frá þar sem íbúðin hafi verið leigð án bílskúrs. Gagnaðili bendir á að þegar álitsbeiðandi skoðaði íbúðina hafi honum verið tilkynnt að eignin væri 122.3 m² með bílskúr. Álitsbeiðandi hafi mátt sjá að íbúðin sjálf var um 100 m2. Þá bendir gagnaðili á umsamin leiga hafi verið kr. 50.000 á mánuði með hússjóði. Fast mánaðargjald hússjóðsins sé kr. 4.460, en hins vegar hækki hússjóðurinn um kr. 2.000 í 5 mánuði á ári vegna annarra gjalda. Ætlunin hafi alltaf verið sú að leigja íbúðina á kr. 50.000 á mánuði, óháð því hvort hússjóðurinn væri 4.460 eða 6.460 á mánuði.

Gagnaðili bendir á að skömmu eftir að álitsbeiðandi flutti inn í íbúðina hafi öryggi í rafmagnstöflu gefið sig. Hafi álitsbeiðandi skipt um öryggi og mun gagnaðili draga þann kostnað frá, um 2000 kr., þegar álitsbeiðandi gerir upp skuld sína við gagnaðili. Þá hafi álitsbeiðandi sífellt verið að kvarta yfir hinu og þessu og dregið greiðslur fram eftir mánuði.

III. Forsendur.

Í 1. mgr. 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að sé leigufjárhæð ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða húsnæðis þá skulu tilgreina í leigusamningi á hvaða forsendum stærðarútreikningur þess byggir. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 36/1994 segir í athugasemdum við 38. gr. að ákvæði 38. gr. sé nýmæli og hafi afar takmarkaða ef nokkra þýðingu þegar um íbúðarhúsnæði sé að ræða. Slíkt húsnæði taka menn á leigu á grundvelli þess sem augað sér og þeir una við eftir skoðun. Leigugjaldið fyrir íbúðarhúsnæði er því almennt ákvarðað á öðrum grundvelli en fermetrafjölda.

Í málinu liggja ekki fyrir nein gögn sem styðja það að leigan hafi verið ákveðin miðað við stærð í fermetrum einvörðungu, þ.e. sé margfeldi ákveðinnar fjárhæðar og fermetrafjölda. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda um lækkun leigu vegna þess að íbúðin hafi verið minni en 122,3 m².

Í leigusamningi aðila kemur fram að húsaleiga var ákveðin kr. 45.000 á mánuði auk gjalds í hússjóð. Álitsbeiðandi hefur ekki sýnt fram á í málinu að hann hafi ofgreitt í hússjóð.

III. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að endurgreiða húsaleigu sem nemur samtals kr. 90.704.

Reykjavík, 14. janúar 1998.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason