Mál nr. 9/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 9/1997
Tímabundinn leigusamningur: Skil leiguhúsnæðis.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, ódags. en mótteknu 19. september 1997, beindi A, X nr. 6, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 18, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 24. september 1997, var lögð fram á fundi kærunefndar 14. janúar 1998 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Með leigusamningi, ódags., tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að Z nr. 19. Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs, þ.e. frá 1. september 1996 til 1. september 1997. Í samningnum kemur m.a. fram að eignin sé í sölu og að gagnaðila sé heimilt að segja honum upp með 3ja mánaða fyrirvara seljist eignin á leigutímanum.
Með bréfi, dags. 28. febrúar 1997, sagði gagnaðili leigusamningnum upp frá og með 1. júní 1997. Með reikningi, dags. 5. ágúst 1997, krafði gagnaðili álitsbeiðanda um greiðslu "vegna uppgjörs við húsaleiguslit" að upphæð kr. 262.726. Í reikningi er til skýringar vísað til meðfylgjandi reikningsyfirlits. Þar kemur fram að reikningur þessi sé vegna kostnaðar við endurnýjun á teppi á stiga í uppgangi við inngang, á stofum og tröppum upp á efri hæð, samtals kr. 183.158, lökkun og slípun á parketi á efri hæð kr. 22.100, hreinsun á íbúð kr. 48.929, endurnýjun gólfdregils á baðherbergi kr. 5.849 og vegna kröfu um 14 daga húsaleiga vegna seinkunar á afhendingu lykla og þrifa á eigninni kr. 26.000. Samtals nema þessir kostnaðarliðir kr. 286.036.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi ekki að greiða reikning gagnaðila að upphæð kr. 262.726.
Álitsbeiðandi bendir á að úttekt, dags. 2. október 1995, hafi farið fram á íbúðinni áður en fyrri leigjandi tók við henni. Þegar álitsbeiðandi tók við íbúðinni 11 mánuðum síðar hafi ástand hennar hins vegar verið slæmt. Við það tækifæri hafi engin úttekt farið fram. Álitsbeiðandi bendir á að samskipti hans og gagnaðila hafi verið eðlileg meðan á leigutíma stóð. Gagnaðili hafi þá hvorki sett út á ástand íbúðarinnar eða umgengni álitsbeiðanda, né haft uppi kröfur eða tilmæli um bótagreiðslur af neinu tagi við skil húsnæðisins í júní sl. Það hafi ekki verið fyrr en í ágúst sem gagnaðili hafi gert framangreinda kröfu. Álitsbeiðandi hafi frá upphafi mótmælt þessari kröfu í heild sinni, sbr. bréf dags. 3. september sl., en gagnaðili hafi þá haft í hótunum við ábyrgðarmann álitsbeiðanda sem hafi óskað eftir því að hann friðmæltist við gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi því gert sáttatilboð sem gagnaðili hafnaði.
Álitsbeiðandi bendir á að aðrir íbúar hússins hafi notað sameign þess jöfnun höndum og því verði að telja ósannað að skemmdir á teppi í stigagangi séu af hans völdum. Þá bendir álitsbeiðandi á að gólfefni í íbúðinni hafi verið mjög illa farin er hann tók við henni. Í lok ársins 1996 hafi farið að leka framhjá sturtu og niður á teppi neðri hæðar íbúðarinnar. Gagnaðila hafi verið tilkynnt um lekann og hafi lagfært hann. Hins vegar hafði þá vatn farið á milli hæða og niður á teppið en álitsbeiðandi hafi hreinsað teppið með teppihreinsivél. Að leigutíma loknum hafi álitsbeiðandi hreinsað íbúðina vandlega, skilið lyklana eftir í íbúðinni og læst henni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að tvær íbúðir séu í stigaganginum, þ.e. 50 m2 íbúð ásamt geymslu sem tveir leigjendur leigja og 170 m2 íbúð sem álitsbeiðandi ásamt mörgum fleirum á hans snærum leigðu. Leigjendur hinnar íbúðarinnar leigi þar enn og sé umgengni þeirra og skilvísi til fyrirmyndar. Gagnaðili bendir á að samkvæmt úttekt R, dags. 2. október 1995, komi fram að íbúðin hafi verið í mjög góðu ástandi er fyrri leigjandi tók við henni. Jafnframt hafi umgengni fyrri leigjanda verið prýðileg. Hafi álitsbeiðandi ásamt fleira fólki sem fyrir var í íbúðinni yfirtekið íbúðina beint þegar sá aðili flutti.
Gagnaðili heldur því fram að við slit leigusamnings við álitsbeiðanda hafi íbúðinni ekki verið skilað hreinni. Gólfdregill á baðherbergi hafi fundist sundurtættur í geymslu inn af íbúðinni. Íbúðin hafi verið í ömurlegu ástandi; óþrifin, drasl, vínflöskur og hlutir úr búslóð hafi legið um alla íbúðina sem hafi verið fjarlægðir að hluta til af álitsbeiðanda eftir ítrekaðar áminningar gagnaðila. Þá hafi álitsbeiðandi afhent lykla af íbúðinni 14 dögum of seint. Álitsbeiðandi hafi verið boðaður til að vera viðstaddir úttekt á íbúðinni við leiguslit en ekki mætt.
III. Forsendur.
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingafulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.
Í málinu liggja fyrir tvær yfirlýsingar R, um úttekt á íbúðinni skv. 69. gr. húsaleigulaga, sú fyrri, dags. 2. október 1995, og sú síðari, dags. 7. júní 1997. Þá liggur fyrir verklýsing S, f.h. T ehf., dags. 22. júní 1997, á hreingerningu sem framkvæmd var á húsnæðinu helgina 14.-15. júní 1997. Þar segir m.a. að "viðkomandi húsnæði var að mínu mati mjög óhreint og auðséð var að umgengni þar hafði verið hin versta."
Í síðari yfirlýsingu um úttekt, dags. 7. júní 1997, kemur m.a. fram að viðskilnaður húsnæðisins hafi verið með ólíkindum slæmur. Íbúðin hafi verið mjög skítug, gólfefni stórskemmd og sum ónýt. Teppi á stiga og palli sameignar sé með stórum blettum af olíu og skít (ónýt). Gólfefni á stofu á neðri hæð séu með bruna- og olíublettum (ónýt) og símatengill brotinn. Parket á gangi og holi efri hæðar sé skemmt af vanhirðu, sem þurfi að slípa og lakka. Þá er í úttektinni talin upp mörg fleiri atriði sem þarfnast lagfæringar við jafnframt því sem bent sé á hvað gera þurfi til að koma íbúðinni aftur í leiguhæft ástand. Að mati úttektarmanns beri viðskilnaður við íbúðina vott um sérstakt kæruleysi í garð leigusala og eigna hans eins og segir í niðurlagi skýrslunnar.
Í fyrri yfirlýsingu um úttekt frá 2. otkóber 1995 lýsir R íbúðinni þannig að hún líti vel út og beri vott um góða umgengni. Úttektarmaður finnur þó að því að áfellur vanti á glugga á gangi sem verði að lagfæra fljótlega. Ljóst er að verulegur munur er á ástandi umræddrar íbúðar frá því sem fram kom í þessari úttekt og þeirri síðari við skil álitsbeiðanda á íbúðinni.
Með aðilum er ágreiningur um málsatvik. Þannig neitar álitsbeiðandi að skemmdir á teppi í stigagangi séu af hans völdum og bendir jafnframt á að gólfefni í íbúðinni hafi verið mjög illa farið þegar hann tók við henni. Af kröfulið gagnaðila um teppi á sameign og íbúð má ráða að um sé að ræða kostnað vegna nýrra teppa. Í málinu liggur ekki fyrir hversu gömul þau teppi voru sem fyrir voru.
Í yfirlýsingu um úttekt segir að parket á gangi og holi efri hæðar sé skemmt af vanhirðu og þurfi að slípa það og lakka. Gagnaðili krefur álitsbeiðanda um þann kostnað. Álitsbeiðandi ber að parketið hafi verið í nær sama horfi þegar hann skilaði íbúðinni og þegar hann tók við henni. Ber hann einnig að fyrri leigjandi hafi talið parketið slitið þegar sá aðili tók við íbúðinni.
Gagnaðili krefur álitsbeiðanda um kostnað vegna hreinsunar á íbúðinni. Sá kröfuliður er studdur reikningi. Álitsbeiðandi ber að hann hafi þrifið íbúðina ásamt vinum sínum og skilað henni í það minnsta eins hreinni og hann hafi tekið við henni. Kveðst hann hafa vitni því til staðfestingar. Þá neitar álitsbeiðandi að gólfdregill hafi verið á baðherbergi íbúðarinnar þegar hann tók við henni.
Álitsbeiðandi ber að hann hafi rýmt íbúðina á umsöndum tíma og yfirgefið hana. Lykla hafi hann skilið eftir í íbúðinni. Af gögnum málsins verður ekki ráðið annað en að gagnaðili hafi haft lykil að læsingu íbúðarinnar og því getað komist inn í hana þegar leigutíma lauk.
Af því sem hér að framan hefur verið rakið má sjá að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf leigutíma álitsbeiðanda. Gegn neitun álitsbeiðanda skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að hið slæma ástand íbúðarinnar við skil hennar hafi að öllu leyti stafað af hans völdum. Þar sem kröfuliðir gagnaðila eru einnig ekki studdir nægilegum sönnunargögnum auk þess að vera að hluta vanreifaðir getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til þess hvort álitsbeiðanda beri að greiða umdeildan kostnað að einhverju eða að öllu leyti.
Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur aðila lýtur fyrst og fremst að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi s.s. aðila- og vitnaskýrslur gætu því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefnd.
IV. Niðurstaða.
Kærunefnd tekur ekki afstöðu til þess hvort álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila bætur vegna skila á leiguhúsnæði.
Reykjavík, 14. janúar 1998.
Valtýr Sigurðsson
Ólafur Sigurgeirsson
Benedikt Bogason