Mál nr. 59/2011- endurupptaka
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 20. nóvember 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 59/2011:
Beiðni A
um endurupptöku máls
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með erindi, dags. 8. júlí 2013, óskað endurupptöku máls nr. 59/2011 er varðaði kæru á ákvörðun Íbúðalánasjóðs vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignarinnar B. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 14. september 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest. Vegna breyttrar framkvæmdar úrskurðarnefndarinnar við endurskoðun verðmats er Íbúðalánasjóður byggði á við niðurfærslu veðlána var kærandi með bréfi, dags. 28. júní 2013, sérstaklega upplýst um heimild hennar til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt gögnum málsins var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B í Reykjavík 20.000.000 kr. Verðmat fasteignar kæranda var 24.200.000 kr. samkvæmt mati sem framkvæmt var þann 12. apríl 2011 af löggiltum fasteignasala frá fasteignasölunni Ársölum. Staða áhvílandi lána var 27.635.000 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að frádráttur vegna annarra eigna var enginn og veðsetning umfram 110% var 1.015.004 kr.
Við meðferð máls þessa hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 12. apríl 2011, þar sem fasteignin var metin á 24.200.000 kr., og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 26. október 2013, er fasteignin metin á 19.500.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 1. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 22. júlí 2011, en með því fylgdi meðal annars afrit verðmats löggilts fasteignasala vegna eignar kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. júlí 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs ásamt fylgiskjölum sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
Með bréfi, dags. 28. júní 2013, var kærandi upplýst um heimild hennar til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats. Kærandi óskaði endurupptöku málsins með bréfi, dags. 8. júlí 2013. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 29. október 2013, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Kærandi telur að ef tekið sé mið af verðþróun fasteigna í Grafarholti í Reykjavík, en kærandi vísar þar til vefs Fasteignamats ríkisins, hafi fasteignamat í hverfinu lækkað um 30,57% miðað við staðgreiðslu, en 24,5% annars. Kærandi bendir á að kaupverð eignarinnar hafi verið 24.000.000 kr. árið 2007. Telur kærandi óskiljanlegt að Íbúðalánasjóður velji að miða ekki við nýlega uppfært skráð fasteignamat eignarinnar sem er 20.000.000 kr. heldur verðmat löggilts fasteignasala við ákvörðunartöku sína.
Í ljósi ofangreinds óskar kærandi eftir því að áhvílandi lán verði færð niður þannig að verðmæti íbúðarinnar miðist við 20.000.000 kr. enda sé ekkert sem bendi til þess að íbúðaverð muni hækka á næstu árum. Sé þeirri kröfu hafnað, fer kærandi fram á að sér verði afhent verðmat löggilts fasteignasala á íbúð hennar svo hún geti myndað sér skoðun á því.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður áréttar að heimildir sjóðsins til lánalækkunar byggist á lögum nr. 29/2011 til breytinga á lögum um húsnæðismál. Samkvæmt 1. gr. laga nr. 29/2011 er Íbúðalánasjóði heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðisins, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. ákvæðisins komi síðan fram að samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð, hvort sem sé hærra. Í greininni komi jafnframt fram að telji Íbúðalánasjóður fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann afla verðmats löggilts fasteignasala.
Íbúðalánasjóður hafi ekki talið sér fært að meta í hvaða tilvikum fasteignamat hafi verið í samræmi við verðmat eigna og því hafi verið ákveðið, með hliðsjón af jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar að láta fara fram verðmat á öllum eignum. Niðurstaða 600 fyrstu verðmatanna sem Íbúðalánasjóður hafi látið framkvæma hafi sýnt að verðmöt hafi verið að meðaltali rétt um 10% hærri en sem svarað hafi fasteignamati. Íbúðalánasjóður bendir á að sama niðurstaða hafi fengist við skoðun á söluverði fasteigna sem legið hafi til grundvallar umsóknum um nýjar lánveitingar hjá Íbúðalánasjóði síðastliðna mánuði. Íbúðalánasjóður vísar til nýlega birts fasteignamats fyrir árið 2011, en Íbúðalánasjóður telur það sýna sömu þróun.
Með vísan til ofangreinds hafi Íbúðalánasjóður talið óheimilt samkvæmt gildandi lögum að miða niðurfærslu eingöngu við fasteignamat. Í lögskýringargögnum komi að auki fram að markaðsverð sé almennt hærra en fasteignamat, en samkvæmt því sé gert ráð fyrir að afskriftir Íbúðalánasjóðs vegna ákvæðisins verði lægri en ef miðað hefði verið eingöngu við fasteignamat. Ákvörðun um að miða eingöngu við fasteignamat myndi því að mati Íbúðalánasjóðs brjóta gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar.
Íbúðalánasjóður áréttar að sjóðurinn hafi afgreitt umsókn kæranda með bréfi, dags. 26. maí 2011. Lækkun íbúðalána hafi numið 1.015.004 kr. Niðurfærslan hafi byggt á því að verðmæti eignar samkvæmt mati fasteignamiðlunarinnar Ársala hafi numið 24.200.000 kr. Í verðmatinu komi fram að um sé að ræða nýlega og vandlega innréttaða þriggja herbergja íbúð á jarðhæð, með verönd og garði til suðvesturs í litlu fjölbýlishúsi. Íbúðalánasjóður vísar einnig til upplýsinga úr umsóknarkerfi Íbúðalánasjóðs, en þar komi fram að kærandi hafi keypt eignarhluta sambýlismanns síns í júlí 2007. Kaupverð sem hafi þá legið til grundvallar hafi verið 25.700.000 kr. en ekki 24.000.000 kr. eins og fram komi í kæru. Það sé mat Íbúðalánasjóðs að ef sú fjárhæð sé framreiknuð með vísitölu íbúðaverðs til þess tíma er verðmat fór fram, sé niðurstaðan rétt um 23.386.000 kr.
Að lokum er á því byggt af hálfu Íbúðalánasjóðs að við afgreiðslur umsókna um lánalækkun séu verðmöt borin saman við verðmöt sambærilegra eigna og einnig sé skoðað framreiknað viðskiptaverð eignarinnar. Hafi verðmöt verið í miklu ósamræmi við framreiknað viðskiptaverð og/eða verðmöt sambærilegra eigna, hvort heldur þau séu lægri eða hærri, hafi afskriftanefnd Íbúðalánasjóðs óskað eftir nýju verðmati fyrir eignina og þá miðað við meðaltal matsverða. Í þessu tilviki hafi ekki þótt ástæða til þess, þar sem munur á verði hafi þótt óverulegur og vegna þess að lýsing eignar var á þá leið að um væri að ræða vandaða og vel búna eign. Því hafi verðmat fasteignasala, 24.200.000 kr., verið lagt til grundvallar verðmæti eignarinnar og áhvílandi veðlán sjóðsins sem hafi verið umfram 110% þeirrar fjárhæðar felld niður.
V. Niðurstaða
Kærandi hefur óskað endurupptöku máls nr. 59/2011 hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála er varðaði umsókn kæranda um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði áhvílandi á fasteign hennar að B í Reykjavík. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 14. desember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kæranda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærandi aflaði, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kæranda til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar. Enn fremur skal tekið fram að við mat úrskurðarnefndarinnar á því hvort rétt sé að taka mál kæranda til nýrrar efnislegrar meðferðar verður fyrst og fremst litið til þess hvort verðmat það er Íbúðalánasjóður byggði á teljist hafa gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 24.200.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 19.500.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 19.500.000 kr.
Fasteign kæranda er metin á 19.500.000 kr. og 110% verðmat nemur því 21.450.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 27.635.004 kr. Veðsetning umfram 110% er því 6.185.004 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur 0 kr. Uppreiknuð staða veðkrafna Íbúðalánasjóðs á hendur kæranda er því umfram 110% af verðmæti fasteignarinnar og veðrými á aðfararhæfum eignum svarar ekki að öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Hin kærða ákvörðun frá 26. maí 2011 verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kæranda sé 19.500.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat, dags. 26. október 2013.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 26. maí 2011, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kæranda sé 19.500.000 kr.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal