Mál nr. 86/2011- endurupptaka
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 6. nóvember 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 86/2011:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með erindi, dags. 2. júlí 2013, óskað endurupptöku máls nr. 86/2011 er varðaði kæru á ákvörðun Íbúðalánasjóðs vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignarinnar B í Reykjavík. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 14. september 2011. Vegna breyttrar framkvæmdar úrskurðarnefndarinnar við endurskoðun verðmats er Íbúðalánasjóður byggði á við niðurfærslu veðlána var kærandi með bréfi, dags. 28. júní 2013, sérstaklega upplýst um heimild hennar til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats.
Við meðferð máls þessa hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 29. apríl 2011, þar sem fasteignin var metin á 27.700.000 kr., og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 18. október 2013, er fasteignin metin á 23.500.000 kr. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. október 2013, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B í Reykjavík, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 20.950.000 kr. Verðmat fasteignar kæranda var 27.700.000 kr. samkvæmt mati sem framkvæmt var þann 29. apríl 2011 af löggiltum fasteignasala frá fasteignasölunni fasteign.is. Staða áhvílandi lána var 30.234.265 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti innstæðu á banka, alls 375.639 kr., sem komu til frádráttar.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 4. júlí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 18. júlí 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. júlí 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
Vegna breyttrar framkvæmdar úrskurðarnefndarinnar við endurskoðun verðmats er Íbúðalánasjóður byggði á við niðurfærslu veðlána var kærandi með bréfi, dags. 28. júní 2013, sérstaklega upplýst um heimild hennar til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats. Kærandi óskaði endurupptöku málsins með erindi, dags. 2. júlí 2013. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. október 2013, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.
III. Sjónarmið kæranda
Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 29. júní 2011, segir kærandi að kæra sé lögð fram á grundvelli mismunandi úrræða ríkisins til handa lántakendum íbúðalána, með tilvísun í stjórnsýslulög, nr. 37/1993. Kærandi segist hafa yfirtekið tvö fasteignalán í íslenskum krónum hjá SPRON árið 2006, samtals að fjárhæð 20 milljónir. Staða þessara lána hafi verið 30,2 milljónir þann 1. janúar 2011. Kærandi tekur dæmi um tvær lánastofnanir í eigu ríkisins. Dæmi 1: Íbúðalánasjóður, 110% endurútreikningur, viðmið er verðmat 27,7 milljónir, niðurstaðan er engin leiðrétting á íbúðalánum. Dæmi 2: Landsbankinn, 110% endurútreikningur, viðmið er fasteignamat ríkisins 20,9 milljónir, niðurstaðan er 7,2 milljónir í leiðréttingu á íbúðalánum.
Kærandi telur að hér sé munurinn á úrræðum lánastofnana í eigu ríkisins 7,2 milljónir fyrir einstakling, en augljóst sé að slíkar fjárhæðir skipta og muni skipta kæranda máli varðandi lífsgæði og afkomu á komandi áratugum. Kærandi bendir á að íbúð hennar hafi verið keypt á 27 milljónir króna árið 2006, en sjö milljónir hafi verið greiddar í reiðufé upp í verð íbúðar. Telur kærandi að þessar sjö milljónir séu ekki lengur í eigu hennar, þar sem áhvílandi íbúðalán hafi hækkað um tíu milljónir, eða sem nemur 50%. Kærandi bendir á að hún hafi lokið fimm ára háskólanámi árið 2001 og eignast barn árið 2003, en hún telur að þegnum landsins sé boðið upp á skuldafangelsi fyrir að hafa sýnt ráðdeild í fjármálum og hafa lagt á sig langt háskólanám, með 50% hækkun lána og því að verða af sjö milljónum króna.
Kærandi vísar til jafnræðisreglu stjórnsýslulaga sem kveðið er á um í 11. gr. laganna, en þar segir að við úrlausn mála skulu stjórnvöld gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti. Kærandi bendir á að hún hafi tekið lán hjá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis árið 2006, en vegna aðgerða stjórnvalda hafi lánið verið fært til Íbúðalánasjóðs árið 2010. Kærandi setur fram annað dæmi um lánþega sem hafi tekið lán hjá Sparisjóði Keflavíkur, en vegna aðgerða stjórnvalda hafi viðskipti hans verið færð til Landsbankans. Sá lánþegi fengi gjörólíka afgreiðslu sinna mála, hann fengi réttláta leiðréttingu eða 7,2 milljónir króna leiðréttingu, einnig vegna aðgerða stjórnvalda. Kærandi bendir á að Íbúðalánasjóður og Landsbankinn séu stofnanir í eigu ríkisins, því sé eðlilegt að spyrja dómsvöld að því hvort jafnræðis sé gætt í máli þessu. Kærandi vonast því eftir sanngjarnri úrlausn mála sinna hjá Íbúðalánasjóði.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður áréttar að umsókn kæranda hafi verið synjað þar sem veðsetning eignarinnar hafi ekki verið yfir 110% af verðmæti eignar, en heimildir sjóðsins til lánalækkunar sé byggð á lögum nr. 29/2011 til breytinga á lögum um húsnæðismál. Íbúðalánasjóður telur að sjóðurinn hafi ekki heimildir til þess að ganga lengra í niðurfærslum en kveðið sé á um í lögum.
Það sé mat Íbúðalánasjóðs að ekki verði séð að kvörtun kæranda beinist að meðferð málsins hjá Íbúðalánasjóði eða verðmati eigna, heldur því að Íbúðalánasjóður beiti ekki sömu reglum við niðurfærslu lána og Landsbanki Íslands.
Íbúðalánasjóður vísar til 1. gr. laga nr. 29/2011 þar sem Íbúðalánasjóði sé veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðisins, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. ákvæðisins komi síðan fram að samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Samkvæmt því telji Íbúðalánasjóður sér óheimilt samkvæmt gildandi lögum að miða niðurfærslu eingöngu við fasteignamat. Íbúðalánasjóður áréttar að í lögskýringargögnum komi fram að markaðsverð sé almennt hærra en fasteignamat og samkvæmt því sé gert ráð fyrir því að afskriftir Íbúðalánasjóðs vegna ákvæðisins verði lægri en ef miðað hefði verið eingöngu við fasteignamat. Ákvörðun um að miða eingöngu við fasteignamat myndi því að mati Íbúðalánasjóðs brjóta gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar.
Það sé mat Íbúðalánasjóðs að sjóðurinn gæti að stjórnsýslureglum við úrlausn mála og leitist sérstaklega við að gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti. Þannig séu allar umsóknir sem sjóðnum berast afgreiddar eftir sömu reglum. Íbúðalánasjóður telji ekki að í jafnræðisreglu stjórnsýslulaga felist að sjóðnum beri að beita sömu reglum og Landsbankinn og skipti þá engu máli þótt bankinn sé tímabundið í eigu ríkisins. Það sé mat Íbúðalánasjóðs að þar sem ágreiningsefni í máli þessu snúi ekki að framkvæmd eða vinnslu Íbúðalánasjóðs á umsókn kæranda, heldur inntaki reglnanna, hafi Íbúðalánasjóður ekki talið ástæðu til þess að lýsa frekar yfir afstöðu sinni til málsins.
V. Niðurstaða
Kærandi hefur óskað endurupptöku máls nr. 86/2011 hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála er varðaði umsókn kæranda um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði áhvílandi á fasteign hennar að B í Reykjavík. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 14. september 2013 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kæranda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærandi aflaði, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kæranda til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar. Enn fremur skal tekið fram að við mat úrskurðarnefndarinnar á því hvort rétt sé að taka mál kæranda til nýrrar efnislegrar meðferðar verður fyrst og fremst litið til þess hvort verðmat það er Íbúðalánasjóður byggði á teljist hafa gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 27.700.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 23.500.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 23.500.000 kr.
Fasteign kæranda er metin á 23.500.000 kr. og 110% verðmat nemur því 25.850.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 30.234.265 kr. Veðsetning umfram 110% er því 4.384.265 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur 375.639 kr. Uppreiknuð staða veðkrafna Íbúðalánasjóðs á hendur kæranda er því umfram 110% af verðmæti fasteignarinnar og veðrými á aðfararhæfum eignum svarar ekki að öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Hin kærða ákvörðun frá 30. maí 2011 verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kæranda sé 23.500.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat, dags. 18. október 2013.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. maí 2011, um synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B í Reykjavík, er felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kæranda sé 23.500.000 kr.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal