Mál nr. 38/2011
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 38/2011
Endurgreiðsla húsaleigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 19. september 2011, beindu Neytendasamtökin, f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. október 2011, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 18. október 2011, og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. nóvember 2011, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. janúar 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 31. maí 2000, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2000. Ágreiningur er um fjárhæð leigu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda ofgreidda húsaleigu frá 1. október 2007 til og með 1. maí 2011, auk vaxta.
Í álitsbeiðni kemur fram að í 8. gr. leigusamningsins sé fjárhæð leigunnar ákvörðuð 20.645 kr. á mánuði og að ekki sé tilgreint að leigan skuli breytast á leigutímanum. Fyrstu fimm ár leigutímans greiddi álitsbeiðandi leigu í samræmi við framangreint ákvæði en frá febrúar 2005 hafi fjárhæðin tekið breytingum. Hafi leigan þannig farið frá því að vera 20.645 kr. á mánuði upp í það að vera 38.080 kr. vegna maí 2011. Gagnaðili hafi þannig einhliða breytt fjárhæð leigunnar án þess að tilkynna álitsbeiðanda það og án þess að fyrir því sé heimild í leigusamningi aðila. Hafi Neytendasamtökin, f.h. álitsbeiðanda, farið fram á endurgreiðslu á ofgreiddri húsaleigu. Álitsbeiðandi telur sig hafi ofgreitt húsaleigu til gagnaðila og að hann eigi rétt á endurgreiðslu á ofgreiddri leigu. Fjárhæð kröfunnar sé mismunur á umsamdinni leigufjárhæð og innheimtri leigufjárhæð frá október 2007 til og með maí 2011.
Álitsbeiðandi byggir kröfu sína á meginreglum samningaréttar um skuldbindingargildi samninga sem og meginreglum samninga- og kröfuréttar um endurgreiðslu ofgreiddra greiðslna. Í gildi hafi verið leigusamningur milli aðila þar sem fjárhæð leigunnar var skýrlega tilgreind sem 20.645 kr. Frá febrúar 2005 hafi leigan hins vegar tekið breytingum sem hafi verið ákveðnar einhliða af hálfu gagnaðila. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila hafi ekki verið rétt að breyta fjárhæð leigunnar einhliða. Álitsbeiðandi vísar í 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þar sem fram kemur að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og þá hvort og með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Ákvæðið byggi á meginreglunni um samningsfrelsi og sé aðilum þannig frjálst að binda fjárhæð leigunnar við ákveðið viðmið, til dæmis breytingar á vísitölum. Þá komi fram í 6. gr. laganna að í leigusamningi skuli meðal annars koma fram fjárhæð húsaleigu og hvort og hvernig hún skuli breytast á leigutímanum, sbr. 5. tölul. 6. gr. húsaleigulaga. Í 8. gr. leigusamnings aðila sé fjárhæð leigunnar tilgreind 20.645 kr. Ekki sé tekið fram að fjárhæðin skuli taka breytingum en 37. gr. húsaleigulaga áskilji að slíkt skuli tekið sérstaklega fram í leigusamningi ef fjárhæð leigunnar eigi að taka breytingum, og eins þurfi að tilgreina sérstaklega í leigusamningi með hvað hætti fjárhæð leigunnar skuli breytast. Af leigusamningnum verði skýrlega ráðið að ekki hafi verið samið um að fjárhæð leigunnar skyldi taka breytingum á samningstímanum. Gagnaðila hafi því verið óheimilt að breyta fjárhæð leigunnar einhliða þar sem hann hafi verið bundinn af leigusamning aðila til jafns við álitsbeiðanda. Samkvæmt meginreglunni um skuldbindingargildi samninga hafi gagnaðili verið bundinn af leigusamningi frá 31. maí 2000 og þar með bundinn við umsamda fjárhæð.
Álitsbeiðandi hafi ekki fengið tilkynningu frá gagnaðila um breytingu á fjárhæð leigunnar þegar gagnaðili hafi ákveðið einhliða að hún skyldi taka breytingum. Þar sem um ótímabundinn leigusamning hafi verið að ræða þar sem leigufjárhæð var tilgreind sem ákveðin fjárhæð sem ekki hafi verið samið um að skyldi taka breytingum á leigutímanum, hafi gagnaðila verið óheimilt að breyta einhliða fjárhæð leigunnar nema með því að segja leigusamningi aðila upp með lögmætum uppsagnarfresti. Það hafi ekki verið gert af hálfu gagnaðila og því verði að telja að gagnaðili hafi verið skuldbundinn samkvæmt leigusamningi aðila til að leigja álitsbeiðanda nánar tilgreinda fasteign gegn greiðslu á umsaminni leigufjárhæð.
Álitsbeiðandi sé einstaklingur en gagnaðili sveitarfélag sem hafi atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis og hafi fjölda íbúða á sínum vegum í útleigu. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga séu lögin almennt ófrávíkjanleg þegar um leigu íbúðarhúsnæðis sé að ræða. Ákvæðið eigi við í málinu og 37. gr. húsaleigulaga hafi ekki að geyma frávik frá þeirri reglu. Við túlkun samningsins verði að hafa í huga stöðu aðila. Gagnaðila hafi verið í lófa lagið að haga samningsgerð sinni á þann veg sem hann hafi talið hagsmunum sínum best borgið og hafði til þess bæði reynslu og sérþekkingu varðandi útleigu íbúða. Fjárhæð leigunnar hafi ekki tekið breytingum fyrr en eftir um fimm ára leigutíma og af því megi ráða að gagnaðili hafi ekki talið sig hafa gert mistök við samningsgerðina heldur þvert á móti talið fjárhæð leigunnar ásættanlega af sinni hálfu. Af því megi einnig ráða skilning gagnaðila á leigusamningi aðila á þann veg að umsamin leigufjárhæð skyldi ekki taka breytingum á leigutímanum.
Álitsbeiðandi greinir frá því að nýr leigusamningur sé nú í gildi á milli aðila. Samningurinn hafi verið sendur til álitsbeiðanda með bréfi, dags. 2. maí 2011. Hafi sá samningur að geyma ákvæði á þá leið að fjárhæð húsaleigunnar skuli taka breytingum miðað við vísitölu neysluverðs. Samsvarandi ákvæði sé ekki í leigusamningi aðila frá 31. maí 2000. Þetta renni stoðum undir það að vilji gagnaðila hafi augljóslega staðið til þess að fjárhæð húsaleigunnar skyldi ekki breytast á samningstímanum.
Fjárhæð leigunnar hefur tekið breytingum frá febrúar 2005. Við ákvörðun á fjárhæð kröfu álitsbeiðanda hafi verið tekið tillit til ákvæða laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda, svo og forvera þeirra, laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda. Krafa álitsbeiðanda falli undir 3. gr. laga nr. 150/2007, sbr. 3. gr. laga nr. 14/1905. Krafan reiknast því frá október 2007 til og með maí 2011. Telja verði fyrningu kröfu álitsbeiðanda sé slitið með beiðni til kærunefndar húsamála.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ekki hafi verið hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu eins og hún hafi verið sett fram af hálfu Neytendasamtakanna, f.h. álitsbeiðanda, auk þess sem fyrir liggi að slík niðurstaða hefði getað haft veruleg en um leið ófyrirsjáanleg fordæmisáhrif á gagnaðila. Hafa beri í huga í því sambandi að gagnaðili hafi nokkurn fjölda íbúða á sínum vegum í útleigu. Af sjónarmiðum um jafnræði og samræmi hefði leitt að taka bæri alla slíka samninga upp að nýju ef gagnaðili hefði fallist á kröfu sem byggðist á því að vilji gagnaðila hafi „augljóslega“ staðið til þess að fjárhæð húsaleigu samkvæmt leigusamningnum skyldi vera óbreytt.
Gagnaðili dregur í efa að kærunefnd húsamála geti tekið afstöðu til þess hvort málið sé í raun þannig vaxið að taka megi það til efnisúrlausnar. Um sé að ræða ágreining um málsatvik sem ekki verði upplýst um svo vel sé án skýrslutöku og málflutnings um sönnunaratriði. Lög geri ekki ráð fyrir að slík sönnunarfærsla fari fram fyrir nefndinni. Miklar mannabreytingar hafi átt sér stað hjá gagnaðila á umliðnum árum. Örðugt sé og jafnvel útilokað að fá áreiðanlegar upplýsingar frá þeim sem af hálfu gagnaðila komu að framkvæmd umrædds húsaleigusamnings frá undirritun hans í lok maí 2000 og allt fram á síðasta ár. Þetta geri það að verkum að engin leið sé að upplýsa málsatvik aftur í tímann.
Innan stjórnsýslunnar leiði slík atriði almennt til þess að mál verði ekki endurupptekin ef meira en ár sé liðið. Rétt sé að taka fram að gerð og framkvæmd umrædds leigusamnings falli að mati gagnaðila ekki undir gildissvið stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, en rétt sé að gefa gaum þeim grunnsjónarmiðum sem búi að baki 24. gr. þeirra laga. Komist kærunefnd að þeirri niðurstöðu að krafan sé tæk til efnismeðferðar fari gagnaðili fram á að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað. Í samræmi við venju og meginreglur laga hafi tómlætissjónarmið mikið vægi við framkvæmd allra leigusamninga. Það hafi verið undirstrikað við setningu gildandi húsaleigulaga, þar sem fram kemur í lögskýringargögnum að réttur aðila að leigusamningi geti fallið niður fyrir athafnaleysi, þ.e. tómlæti eða aðgerðaleysi um lengri tíma en sanngjarnt og eðlilegt megi telja. Enda þótt skráðu lagaákvæði sé ekki fyrir að fara um viðbrögð leigjanda við meintum óheimilum hækkunum á húsaleigu, telji gagnaðili fráleitt að leigjandi geti komið fram með kröfu um endurgreiðslu sem byggist á atvikum sem gerðust fyrir meira en sex og hálfu ári síðan.
Gagnaðili telur einnig að almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda, sbr. 3. gr. laga nr. 150/2007, geti ekki átt við hér þar sem tómlætisástæður og aðgerðaleysi um lengri tíma gangi á undan fyrningu og leiði til þess að réttarvernd kröfu sé niður fallin áður en reynir á fyrningu.
Af dómaframkvæmd megi ráða að eðlilegur og sanngjarn viðbragðsflýtir aðila húsaleigusamnings þegar komi að viðbótarkröfum í samningssambandinu sé vart meiri en eitt ár, sbr. einkum dóm Hæstaréttar í máli nr. 199/2008. Af dómaframkvæmd megi einnig ráða að sé fallist á óeðlilegt aðgerðaleysi í viðvarandi samningssambandi um húsaleigu geti það leitt til þess að samningsaðili glati rétti til þess að halda fram kröfu aftur í tímann, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar í máli nr. 658/2006.
Enginn vafi sé á því, samkvæmt framlögðum greiðsluseðlum, að álitsbeiðandi hafi athugasemdalaust greitt leigu sem hafi tekið reglulegum breytingum og til dæmis lækkað í júlímánuði 2009 í samræmi við verðhjöðnun sem þá hafi átt sér stað. Fáheyrt sé að vísitala neysluverðs lækki og hafi það fengið mikla umfjöllun í fjölmiðlum á sínum tíma. Álitsbeiðandi geti því með engu móti borið því við að breytingarnar hafi farið framhjá honum eða verið duldar með einhverjum hætti. Í álitsbeiðni sé því haldið fram að vilji gagnaðila hafi „augljóslega“ staðið til þess að fjárhæð húsaleigunnar skyldi ekki breytast á samningstímanum. Gagnaðili mótmælir þessari staðhæfingu sem rangri og órökstuddri. Þvert á móti telji gagnaðili að framkvæmd umrædds samnings sýni eindreginn vilja gagnaðila til þess að fjárhæð húsaleigu skyldi, eins og í öðrum hliðstæðum samningum, taka breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs. Telur gagnaðili að allt sem fyrir liggi í málinu styðji að þetta hafi verið sameiginlegur vilji beggja samningsaðila allt frá því í febrúar 2005. Framkvæmdin hafi verið í senn eðlileg og sanngjörn. Gagnaðili telur viðbrögð álitsbeiðanda benda eindregið til þess að aðilar hafi samið um það árið 2005 að leigan tæki breytingum eða í það minnsta að komist hafi á þegjandi samkomulag um slíka framkvæmd. Minnt sé á að það sé talið í fyllsta máta eðlilegt og sanngjarnt að húsaleiga í langtímaleigusamningi, eins og þeim sem sveitarfélög bjóði upp á, taki vísitölubreytingum, eins og skýrlega sé gert ráð fyrir í 37. gr. laga nr. 36/1994. Telur gagnaðili að óumdeilt sé og hafið yfir allan vafa að leigufjárhæðin hafi við gildistöku samningsins og síðan frá 2005 jafnan verið sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila, sbr. tilvitnað ákvæði og þá hóflegu fjárhæð sem um ræðir.
Mannabreytingar hjá gagnaðila koma í veg fyrir að hægt sé að slá því föstu hvaða ástæður lágu að baki þeirri breytingu á framkvæmd samningsins sem gerð var í febrúar 2005. Óeðlilegt sé hins vegar og á skjön við allar meginreglur að gagnaðili sé látinn bera hallann af því að óvissa sé um það atriði án þess að full sönnunarfærsla hafi farið fram fyrir dómi.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er því mótmælt að málinu verði vísað frá kærunefnd húsamála. Í málinu sé leigusamningur aðila til skoðunar og framkvæmd hans. Samningurinn sé tiltölulega einfaldur og framkvæmd hans liggi ljós fyrir. Ekki verði séð að upplýsa þurfi um sérstök málsatvik sem ekki verði ráðin af fyrirliggjandi gögnum málsins. Gagnaðili hafi ekki tilgreint hvaða málsatvik það séu sem ágreiningur sé um og séu líkleg til að skýrast með munnlegum málflutningi og skýrslutökum. Þá geti aðstæður innan stjórnsýslunnar hjá gagnaðila ekki haft áhrif á leigusamning aðila.
Öllum tilvísunum gagnaðila til stjórnsýslulaga og almennra sjónarmiða stjórnsýsluréttar er hafnað sem vanreifuðum og órökstuddum. Sjónarmið um upptöku máls geti aðeins átt við þegar tekin hafi verið bindandi stjórnvaldsákvörðun í tilteknu máli. Eins og fram komi í greinargerð fellur gerð og framkvæmd leigusamningsins ekki undir gildissvið stjórnsýslulaga, þar sem ekki er um stjórnvaldsákvörðun að ræða. Um einkaréttarlegan gerning sé að ræða og því fráleitt að horfa til sjónarmiða stjórnsýsluréttar við úrlausn málsins, enda verði útleiga íbúða ekki talin hluti af hefðbundinni stjórnsýslu sveitarfélaga og því enn óljósara af hverju horfa ætti til þeirra grunnsjónarmiða sem liggi að baki 24. gr. stjórnsýslulaga, en þau sjónarmið eigi eðli málsins samkvæmt aðeins við þegar tekin hafi verið stjórnvaldsákvörðun í máli. Það sé því óljóst af hverju gagnaðili kjósi að vísa til stjórnsýslulaga.
Í greinargerð sé vísað til tveggja dóma Hæstaréttar við mat á tómlæti álitsbeiðanda. Telja verði að dómarnir geti ekki átt við í málinu. Annars vegar varði báðir dómarnir leigu á atvinnuhúsnæði, en húsaleigulögin séu frávíkjanleg þegar komi að leigu atvinnuhúsnæðis, sbr. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, og hins vegar sé um að ræða framkvæmd flókinna samninga sem ekki á neinn hátt sé hægt að yfirfæra yfir á leigusamning aðila. Þá sé álitsbeiðandi einstaklingur og gagnaðili sveitarfélag sem hafi atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis en í dómunum sem gagnaðili vísi til sé um að ræða tvo lögaðila í atvinnurekstri.
Þá sé ekki hægt að fallast á að álitsbeiðandi hafi sýnt af sér tómlæti. Hafa verði í huga stöðu samningsaðila. Álitsbeiðandi hafi kvartað til gagnaðila um leið og honum varð ljóst misræmi milli þess leigusamnings sem deilt sé um og þess leigusamnings sem nú sé í gildi. Þá verði að horfa til þess að álitsbeiðandi er erlendur ríkisborgari og leigusamningur aðila hafi verið nánast að öllu leyti á íslensku, fyrir utan að gagnaðili handskrifaði mikilvægustu atriði samningsins á dönsku inn í hann. Gagnaðila hafi því verið ljóst að álitsbeiðandi skyldi ekki meginefni samningsins. Telja verður að ofangreind atriði verði að koma til skoðunar á meintu tómlæti.
Álitsbeiðandi fellst ekki á þá fullyrðingu gagnaðila að framkvæmd samningsins hafi verið eðlileg og sanngjörn. Ljóst sé að samið hafi verið um ákveðna fjárhæð húsaleigu sem síðan breyttist án þess að stoð væri fyrir þeirri breytingu í leigusamningi aðila. Þá komi fram í 37. gr. húsaleigulaga að ef samið sé um að húsaleiga taki breytingum á samningstímanum skuli það sérstaklega tilgreint hvernig hún muni breytast, til dæmis með tilvísun í vísitölu. Ekki hafi verið samið um slíka breytingu á fjárhæð húsaleigunnar í leigusamningnum og því sé ekki heimilt að hækka fjárhæð leigunnar. Ekki verði talið að ólögmæt framkvæmd samnings geti ein og sér vikið til hliðar skýru orðalagi hans. Þá verði ekki séð hvernig mannabreytingar hjá gagnaðila geti haft áhrif á þinglýstan leigusamning aðila, en engin aðilaskipti hafi orðið að samningnum á leigutímanum og álitsbeiðandi hafi búið í sömu íbúð allan leigutímann. Í gildi hafi verið löglegur leigusamningur milli aðila og gagnaðili hafi krafið álitsbeiðanda um hærri leigu en samið hafi verið um.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að undirstrikað sé að vissulega sé ágreiningur þar sem annar aðilinn sé einstaklingur og hinn opinber aðili. Það breyti því hins vegar ekki að úr ágreiningi verði ekki leyst svo vel sé án þess að varpa ljósi á framkvæmd samningsins og aðkomu starfsmanna gagnaðila að honum í gegnum árin. Ítrekaðar eru efasemdir gagnaðila að kærunefndin sé rétti vettvangurinn til að leysa úr ágreiningnum. Einnig megi ljóst vera að meginreglur stjórnsýsluréttar, sem hafi víðtækara gildissvið en skráðar reglur stjórnsýslulaga, geti komið til skoðunar, meðal annars varðandi kröfur um að mál úr fortíðinni séu tekin upp.
III. Forsendur
Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í greinargerð með lögunum segir að það hljóti alltaf að fara mjög eftir staðháttum og atvikum og ástandi á leigumarkaði á hverjum tíma hvenær leigufjárhæð telst eðlileg og sanngjörn og hvenær ekki. Meginviðmiðunin sé því markaðsleiga sambærilegs húsnæðis en önnur atriði geta einnig komið til greina.
Í málinu liggur fyrir ótímabundinn leigusamningur milli aðila, dags. 31. maí 2000. Upphaf leigutímans er 1. júní 2000 og fjárhæð húsaleigunnar ákveðin 20.645 kr. á mánuði. Í samningnum er ekki kveðið á um að leigufjárhæðin skuli breytast eða vera endurskoðuð á leigutímanum. Kærunefnd telur að meginreglan sé sú að leigusala sé óheimilt að hækka fjárhæð húsaleigu einhliða. Í málinu liggur hins vegar fyrir að fjárhæð húsaleigunnar var óbreytt fram í febrúar 2005 en þá var hún hækkuð. Ekki liggur fyrir í gögnum málsins hvernig staðið var að ákvörðun um hækkun húsaleigunnar en ljóst er að álitsbeiðandi greiddi leiguna fyrirvaralaust í rúm sex ár eða þar til hann gerði athugasemdir þar að lútandi með bréfi Neytendasamtakanna, dags. 6. júní 2011. Með vísan til þess telur kærunefnd að álitsbeiðandi sé búinn að tapa rétti sínum vegna tómlætis. Er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu á húsaleigu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 26. janúar 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson