Mál nr. 40/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 40/2011

Riftun: Endurgreiðsla húsaleigu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 14. október 2011, beindi A, f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

     Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

     Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. desember 2011, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 14. og 28. desember 2011, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. janúar 2012, lagðar fyrir nefndina.

     Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. janúar 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Með leigusamningi, dags. 29. maí 2011, tók álitsbeiðandi á leigu þriggja herbergja íbúð í eigu gagnaðila að D. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2011. Ágreiningur er um endurgreiðslu á húsaleigu.

     Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi fái endurgreidda húsaleigu fyrir júní, júlí og ágúst 2011 samtals 450.000 kr. Verði ekki á það fallist er gerð krafa um það að húsaleiga fyrir júní, júlí og ágúst 2011 verði lækkuð á grundvelli mats kærunefndar.

     Í álitsbeiðni kemur fram að íbúðin átti að sögn gagnaðila að hafa verið tekin í gegn af ónafngreindum fagaðila og vera í toppstandi. Mikil lykt og raki hafi verið í einu herberginu. Hafi lyktin verið svo mikil að álitsbeiðandi hafi ekki getað notað herbergið þann tíma sem hann bjó í íbúðinni og takmarkað getað verið íbúðinni. Af þeim sökum fari hann fram á endurgreiðslu á húsaleigu. Gagnaðila hafi verið kunnugt um þessa galla í júní en ekkert aðhafst. Álitsbeiðandi segist geta sannað það með tölvupósti sem annar íbúi í húsinu hafi sent gagnaðila. Íbúðin sé nú auglýst til leigu hjá E og í auglýsingunni segi: „Íbúðin sjálf er í góðu standi“. Álitsbeiðandi hafi á hinn bóginn þær upplýsingar frá öðrum íbúum hússins að ekki sé búið að gera við íbúðina. Að mati álitsbeiðanda sýni auglýsingin mikinn ásetning af hálfu gagnaðila þar sem hann viti að íbúðin sé óíbúðarhæf. Það hafi gagnaðili einnig vitað þegar hann leigði álitsbeiðanda íbúðina.

     Þegar álitsbeiðandi hafi borið gallann upp við umboðsmann gagnaðila hafi hann brugðist illa við. Álitsbeiðandi hafi viljað losna strax undan leigusamningnum og ekki greiða leigu í þriggja mánaða uppsagnarfresti. Í fyrstu hafi það ekki komið til greina en eftir að umboðsmaður gagnaðila hafi talað við píparann, sem hafði verið fenginn til að líta á lagnirnar, hafi gagnaðila samþykkt það og riftunarsamningur útbúinn. Í samningnum komi fram að gagnaðili hafi átt að endurgreiða tryggingarfé við skil íbúðarinnar en það hafi ekki verið gert heldur hafi gagnaðili notað tryggingarféð til að kúga álitsbeiðanda til skrifa undir samning þess efnis að málinu væri lokið. Gagnaðili hafi síðan endurgreitt tryggingarféð átta dögum of seint en án verðbóta.

     Álitsbeiðandi bendir á að íbúðin hafi verið nýmáluð þegar hún hafi verið skoðuð og í henni sterk málningarlykt. Því hafi ekki verið möguleiki á að finna rakalykt eða sjá rakaskemmdir. Rakaskemmdirnar hafi skemmt út frá sér og hafi íbúar tveggja íbúða fyrir neðan orðið fyrir ónæði vegna þeirra. Íbúarnir hafi ítrekað reynt að ná á gagnaðila. Hafi píparinn haft það að orði að greinilega hefði íbúðinni ekkert verið viðhaldið í lengri tíma. Álitsbeiðandi hafi hringt í Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur og fengið það til að koma á staðinn en umboðsmaður gagnaðila hafi reynt að stöðva komu þeirra.

     Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi greint gagnaðila frá því strax í upphafi að álitsbeiðandi ætlaði ekki að flytja inn í íbúðina fyrr en í ágúst. Hafi álitsbeiðandi þá orðið var við galla á íbúðinni. Hafi gagnaðili því haft nægan tíma til að laga skemmdirnar. Þá hafi verið greinilegur ásetningur hjá gagnaðila að leyna göllum og sé enn miðað við framangreinda auglýsingu. Af þessum ástæðum vilji álitsbeiðandi fá leiguna endurgreidda.

     Álitsbeiðanda bendir á að þegar gagnaðili hafi viljað að hún skrifaði undir yfirlýsingu um leigulok hafi álitsbeiðandi ekki verið búinn að sjá skýrslu Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur. Þá bendir álitsbeiðandi á að ef fagaðili hefði tekið íbúðina út hefði hann átt að sjá að lekinn kæmi frá íbúð gagnaðila þar sem bunar út úr veggnum. Álitsbeiðandi hafi hvorki fengið að hitta umræddan fagaðila né fengið að vita hver hann sé. Ljóst sé að gagnaðili hafi ætlað að leigja íbúðina strax eftir að álitsbeiðandi færi úr henni og áður en gert yrði við hana. Álitsbeiðandi hafi lagt út fyrir kostnaði fyrir kítti til að kítta meðfram listum og lögnum til að minnka lyktina en það hafi borið takmarkaðan árangur. Lykt og óþef hafi lagt um alla íbúðina og megn lykt hafi einnig verið í stigagangi. Álitsbeiðandi hafi ekki getað geymt neitt þar án þess að lykt festist í því. Þá hafi það kostað álitsbeiðanda 70.000 kr. að flytja. Auk rakaskemmda hafi salerni verið bilað, vatnslás í sturtu ekki haldið og því hafi komið ólykt inn á baðið. Skápar í einu herberginu hafi verið brotnir og nánast ónothæfir. Þá hafi innstungurnar fyrir rafmagn og síma ekki allar virkað.

     Af hálfu gagnaðila er kröfum álitsbeiðanda hafnað. Gagnaðili bendir á að hið leigða húsnæði sé á efstu hæð í þriggja hæða fjölbýlishúsi en í húsinu séu þrjár íbúðir, ein á hverri hæð. Samskipti álitsbeiðanda og gagnaðila hafi hafist í maí 2011 þegar álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að taka íbúðina á leigu. Samskipti aðila hafi aðallega farið fram í gegnum tölvupóst. Vinkona álitsbeiðanda hafi skoðað íbúðina 28. maí 2011 þar sem álitsbeiðandi hafi verið búsettur á Akureyri. Að skoðun lokinni hafi verið skrifað undir ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2011. Álitsbeiðandi bjó ekki í íbúðinni fyrstu tvo mánuðina og flutti inn í ágúst 2011. Þó virðist hann hafa sofið eina og eina nótt í íbúðinni samkvæmt tölvupóstsamskiptum milli aðila, til dæmis frá 13. júní 2011. Ekki hafi verið minnst á slæma lykt en slík athugasemd hafi fyrst komið fram 9. ágúst 2011. Í tölvupóstum frá 13. júní 2011 sé eingöngu gerð athugasemd við þrif í íbúðinni en þær athugasemdir séu hvorki studdar gögnum né varði málið.

     Fyrstu athugasemdir álitsbeiðanda um almennt ástand íbúðarinnar hafi borist í tölvupósti 5. ágúst 2011. Um hafi verið að ræða athugasemdir við vatnslás á baðherbergi og sírennsli í salerni. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir að gagnaðili myndi kalla til pípulagningarmann sem gagnaðili hafi gert strax eftir helgina til að framkvæma nauðsynlegar úrbætur.

     Hinn 9. ágúst 2011 hafi álitsbeiðandi sent tölvupóst þar sem fram kemur að hann telji að leki hafi verið til staðar í húsinu í einhvern tíma, líklega frá þaki, og sé fúkkalykt komin inn í stofuna hjá hornglugganum. Gagnaðili hafi svarað póstinum samdægurs um að hann muni hafa samband við aðra eigendur hússins, enda um sameiginlegt mál þeirra að ræða. Í kjölfarið hafi farið fram nánari skoðun á húsinu og komið í ljós að nauðsynlegt væri að leggja dren meðfram því og gera við rakaskemmdir í kjallara. Hafi það mál þá þegar verið sett í farveg innan húsfélagsins og engar óeðlilegar tafir hafi orðið á því.

     Álitsbeiðandi hafi í kjölfarið farið fram á að húsaleiga yrði lækkuð en gagnaðili hafi ekki fallist á það. Álitsbeiðanda hafi hins vegar verið bent á að hann gæti sagt samningnum upp ef hann kysi. Strax daginn eftir hafi álitsbeiðandi tilkynnt að hann hefði fundið annað leiguhúsnæði og óskað eftir riftun. Gagnaðili vísar fullyrðingum álitsbeiðanda á bug að hann hafi vitað um bilun/skemmdir á eigninni í nokkurn tíma fyrir gerð leigusamningsins. Í umræddum tölvupósti frá eiganda kjallara komi fram að vandamál hafi komið upp vegna vatnsleka í kjallaraíbúðinni. Gagnaðili kveðst ekki hafa móttekið þennan tölvupóst á sínum tíma og mótmælir þessum staðhæfingum álitsbeiðanda. Gagnaðili bendir á að pósturinn hafi fyrir það fyrsta verið sendur eftir að leigusamningurinn hafi verið gerður og efni hans varði jafnframt ekki hið leigða húsnæði heldur eingöngu rakaskemmdir í annarri íbúð í kjallara hússins.

     Álitsbeiðandi hafi ítrekað á næstu dögum óánægju sína og beiðni um riftun, og bætt við nýjum aðfinnslum, til dæmis að sturtuhengi sé fyrir sturtu en ekki hurðir, innstunga í stofu virki ekki og fleira í þeim dúr. Sé ljóst að álitsbeiðandi hafi á þessum tímapunkti einfaldlega ekki lengur verið sátt við þann samning sem undirritaður hafi verið fyrir hans hönd og viljað losna undan honum sem fyrst án þess að þurfa að greiða húsaleigu í uppsagnarfresti. Gagnaðili hafi hins vegar ávallt sýnt vilja til þess að koma til móts við athugasemdir álitsbeiðanda um viðhaldsþörf á eigninni og hafa brugðist við þeim án tafar.

     Gagnaðili hafi að lokum fallist á ósk álitsbeiðanda að rifta leigusamningnum, en álitsbeiðandi hafi, þegar hann óskaði eftir riftun samningsins, ekki verið í aðstöðu til að lýsa yfir einhliða riftun. Álitsbeiðandi hafi svo flutt út úr eigninni og skilaði lyklum að henni í byrjun september. Tryggingarfé hafi verið skilað átta dögum síðar, þegar umboðsmaður gagnaðila hafði skoðað ástand húsnæðisins. Rétt sé að verðbætur hafi ekki verið greiddar af tryggingarfénu en gagnaðili kveðst muni bæta úr því á allra næstu dögum.

     Varðandi kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu leigunnar bendir gagnaðili á að í fyrsta lagi sé ekki ljóst við hvaða lagaheimild krafan sé studd. Þessa þrjá mánuði sem um ræðir hafi leigusamningur verið í gildi milli aðila og sá samningur standi. Í húsaleigulögum sé hvergi að finna ákvæði sem heimilar leigjanda að fara fram á fulla niðurfellingu á húsaleigunni meðan leigusamningur sé í gildi, hvað sem ástandi húsnæðisins líður. Leigjandi geti aðeins, að vissum skilyrðum uppfylltum, farið fram á hlutfallslega lækkun leigu meðan ekki hafi verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Hafi leigjandi eitthvað út á ástand hins leigða húsnæðis að setja standi honum til boða að beita úrræðum húsaleigulaga, nr. 36/1994, einkum 16. og 17. gr. laganna. Í því sambandi bendir gagnaðili á 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Íbúðin hafi verið afhent álitsbeiðanda 1. júní 2011. Athugasemdir við ástand húsnæðisins, sem álitsbeiðnin styðjist einkum við, hafi ekki verið bornar upp við gagnaðila fyrr en 5. og 9. ágúst 2011, eða rúmum tveimur mánuðum eftir afhendingu. Teljist álitsbeiðandi samkvæmt þessu hafa unað ástandi húsnæðisins við afhendinguna. Hafi álitsbeiðandi orðið var við galla á húsnæðinu síðar hafi honum borið að segja til um þá innan 14 daga frá því að hann hafi orðið þeirra var, sbr. 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Leigusali fái með þeim hætti tækifæri til að bæta úr þeim. Bregðist leigusali ekki við athugasemdum leigjanda hafi leigjandi úrræði sem tilgreind séu í 17. gr. húsaleigulaga. 

     Gagnaðili telur nauðsynlegt að ítreka, að þær athugasemdir álitsbeiðanda sem álitsbeiðnin styðjist við, hafi fyrst komið fram í tölvupósti til gagnaðila 5. ágúst 2011. Álitsbeiðandi hafi flutt úr íbúðinni um mánaðamótin ágúst/september 2011, eða skemur en mánuði síðar. Úrræði leigjanda samkvæmt framangreindum lagagreinum hafi því aldrei orðið virk í þessu tilviki. Gagnaðili hafi þrátt fyrir það fallist á að rifta leigusamningnum að beiðni álitsbeiðanda. Hafi það verið gert fyrst og fremst af þeirri ástæðu að samskipti aðila voru orðin slæm og taldi gagnaðili því ekki heppilegt að halda leigusambandinu áfram lengur en þörf væri á. Samningnum hafi því verið rift frá og með 1. september 2011. Álitsbeiðandi hafi á þeim tíma ekki haft forsendur til að rifta leigusamningnum einhliða. Uppsögn samningsins hafi verið eina úrræðið sem honum bauðst og hefði uppsagnarfrestur þá orðið sex mánuðir. Með því að samþykkja riftun samningsins hafi gagnaðili gefið eftir rétt sinn til að innheimta húsaleigu í uppsagnarfrestinum. Hafi það verið gert í von um að málinu yrði þannig lokið af beggja hálfu.

     Gagnaðili bendir á að þó álitsbeiðandi hafi ekki flutt inn í íbúðina fyrr en í byrjun ágúst 2011 hafi hann dvalið í henni eina og eina nótt í júní og júlí 2011. Hafi álitsbeiðandi því búið í íbúðinni í um það bil einn mánuð. Sé því vandséð að hann hafi orðið fyrir nokkrum skaða vegna skertra afnota af húsnæðinu í þá tvo mánuði sem liðu af leigutímanum áður en hann flutti inn. Afnot hans af íbúðinni á þessum tíma hafi verið nánast engin og því erfitt að sjá að þau hafi verið verulega skert vegna galla á eigninni. Þá hafi álitsbeiðandi ekki lagt fram gögn sem styðji þá staðhæfingu að verulegir annmarkar hafi verið á hinu leigða húsnæði á leigutímanum. Álitsbeiðandi hafi einungis lagt fram skýrslu Heilbrigðiseftirlitsins, dags. 1. september 2011, en skoðun heilbrigðisfulltrúa hafi farið fram áður en álitsbeiðandi skilaði íbúðinni. Þar sé tekið sérstaklega fram að ekki hafi verið slæm lykt í íbúðinni. Bent sé á rakaskemmdir í parketi á einum stað, sem gagnaðila hafi ekki verið kunnugt um áður, og hafi þær í kjölfarið verið lagfærðar. Álitsbeiðandi hafi þá raunar verið fluttur út. Gagnaðili greinir frá því að þótt samskipti gagnaðila við nýjan leigjanda eignarinnar séu málinu algerlega óviðkomandi skuli það tekið fram, vegna athugasemda í álitsbeiðni, að núverandi leigjanda hafi verið tilkynnt um kvartanir álitsbeiðanda, áður en leigusamningur hans hafi verið gerður. Hafi hann skoðað eignina ásamt fagmanni, sem hafi ekkert haft út á hana að setja. Þá hafi núverandi leigjandi ekki haft uppi neinar athugasemdir við ástand íbúðarinnar.

     Varðandi varakröfu álitsbeiðanda að húsaleiga fyrir júní, júlí og ágúst 2011 verði lækkuð á grundvelli mats kærunefndar vísar gagnaðili til 3. og 4. mgr. 17. gr. laga nr. 36/1994. Mat byggingarfulltrúa á lækkun húsaleigu liggi ekki fyrir í málinu en það sé á hans verksviði að framkvæma það. Kærunefnd húsamála hafi því ekki lagalegar forsendur til þess að meta lækkun leigunnar og því fari gagnaðili fram á að kröfu þess efnis verði vísað frá nefndinni. Verði ekki fallist á kröfu gagnaðila um frávísun á varakröfu álitsbeiðanda fer gagnaðili fram á að henni verði hafnað. Því til stuðnings sé fyrst og fremst bent á að til þess að hægt væri að taka kröfuna til greina þyrfti ávallt að liggja fyrir mat byggingarfulltrúa á lækkun leigunnar, en þess hafi ekki verið aflað og því séu engar forsendur fyrir hendi til þess að taka afstöðu til fjárhæða í þessu sambandi. Þá bendir gagnaðili á að hann hafi brugðist án tafar við öllum athugasemdum álitsbeiðanda og ávallt sýnt vilja til þess að bæta úr því sem álitsbeiðandi taldi ábótavant. Fagmaður hafi verið fenginn til að skoða lagnir á baðherberginu og laga það sem þurfti að laga. Vandamál vegna raka í kjallara hafi tafarlaust verið sett í farveg innan húsfélagsins. Þrátt fyrir að ekki sé staðfest að það mál hafi haft nokkur áhrif á leiguíbúðina á efstu hæð hússins o.s.frv. Gagnaðili telur ljóst að hinir meintu annmarkar á leiguhúsnæðinu hafi verið smávægilegir og að hann hafi sýnt í verki vilja til að standa við allar sínar skyldur samkvæmt leigusamningi og húsaleigulögum og bregðast við athugasemdum tafarlaust. 

     Í athugasemdum álitsbeiðanda greinir hann frá því að hann hafi vitneskju um að tryggingafélag hafi tekið skemmdirnar út og hafi E farið fram á það að gagnaðili léti lagfæra skemmdirnar í íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi það frá öðrum íbúa að búið sé að lagfæra þær. Álitsbeiðandi hafi ekki farið fram á að láta taka íbúðina út í upphafi því gagnaðili hafi sagt að það væri nýbúið að taka íbúðina í gegn af fagaðila. Þá sé ekki rétt að gagnaðili hafi boðið þeim að láta taka íbúðina út og hann hafi afþakkað. Hið rétta sé að álitsbeiðandi hafi ekki látið taka út íbúðina vegna þess að hann hafi treyst gagnaðila. Það komi skýrt fram í upphafi samskipta þeirra að álitsbeiðandi hafi treyst því að íbúðin væri í toppstandi, sem ekki hafi verið. Rétt sé að píparinn hafi lagað það sem hann var beðinn um að laga. Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi vitað um þessar skemmdir í þó nokkurn tíma fyrir gerð leigusamningsins.

     Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi ekki þurft samþykki gagnaðila til þess að afla mats byggingarfulltrúa á lækkun leigunnar eða á ástandi hins leigða húsnæðis, sbr. t.d. 1. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðandi hefði því sjálfur getað átt frumkvæði að því að afla slíks mats, en það hafi hann ekki gert, og sé ekki við gagnaðila að sakast í þeim efnum. Gagnaðili bendir á að í athugasemdum álitsbeiðanda séu ýmsar rangfærslur. Til að mynda megi nefna að engin fasteignasala hafi farið fram á það að leki frá íbúðinni yrði lagaður. Þá sé rangt að skipt hafi verið um parket vegna raka. Hins vegar hafi parket verið lagfært á einum stað, eins og fram komi í greinargerð gagnaðila. Það sé rangt að íbúðin hafi ekki verið leigð út aftur eftir að álitsbeiðandi skilaði henni. Þá sé það rangt að allar lagnir í eigninni séu upprunalegar. Í íbúð gagnaðila séu til dæmis nýlegar utanáliggjandi lagnir. Gagnaðili telur íbúðina hafa verið í góðu ástandi á leigutímanum og hafni öllum staðhæfingum um annað.

III. Forsendur

     Ágreiningur aðila í máli þessu lýtur að því hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigugreiðslur fyrir júní, júlí og ágúst 2011 að öllu leyti eða að hluta samkvæmt mati kærunefndar. Álitsbeiðandi tók húsnæðið á leigu frá og með 1. júní 2011 og komust aðilar að samkomulagi um riftun frá og með 1. september 2011.

     Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leiguhúsnæði, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjanda hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Leigjandi skal segja til um galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var, sbr. 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga á leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Lækkun leigunnar metur byggingarfulltrúi, en rétt er þó aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 4. mgr. 17. gr. húsaleigulaga.

     Af gögnum málsins verður ráðið að umboðsmaður álitsbeiðanda skoðaði íbúðina áður en skrifað var undir leigusamninginn. Þá liggur fyrir í gögnum málsins að álitsbeiðandi hafi ekki ætlað að flytja inn í íbúðina fyrr en í byrjun ágúst 2011 þó svo hann hafi eitthvað dvalist eða komið í íbúðina fyrir þann tíma, sbr. tölvupóst 13. júní 2011.

     Í málinu liggur fyrir fjöldi tölvupósta, auk skýrslu Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, dags. 1. september 2011. Í tölvupósti 5. ágúst 2011 kvartar álitsbeiðandi yfir því að vatnslás væri farinn í baðherbergi og sírennsli sé í salerni sem leiði til þess að sog myndast í sturtu. Hafði gagnaðili strax samband við pípulagningarmann. Í tölvupósti 9. ágúst 2011 tilkynnir álitsbeiðandi að hann hafi verið að komast að því að einhver bilun sé í húsinu og hafi verið í einhvern tíma líklega leki frá þaki. Frekar mikil fúkkalykt sé komin í stofuna hjá hornglugganum og nái niður í kjallaraíbúðina og hafi aðrir eigendur hússins verið að reyna ná á gagnaðila. Álitsbeiðanda finnist ekki sanngjarnt að borga fulla leigu þar sem íbúðin sé ekki í toppstandi. Gagnaðili tilkynnir samdægurs að hann muni vera í sambandi við aðra eigendur í húsinu vegna þessa og muni hafi samband við álitsbeiðanda þegar hann viti meira um málið. Í tölvupósti frá álitsbeiðanda 22. ágúst 2011 er óskað svara við því hvort gagnaðili ætli ekkert að gera varðandi rakaskemmdirnar og lyktina sem sé frekar sterk. Bent er á að pípulagningarmaðurinn hafi komið og sett einstefnuloka. Vatnslásinn hafi verið í lagi en hann hafi bent á að lagnirnar væru orðnar frekar lélegar og tækju sog frá sturtunni. Gagnaðili svarar samdægurs og segir að málið sé í ferli innan húsfélagsins og hann sé ekki tilbúin að lækka leiguna en bendir álitsbeiðanda á að segja upp leigusamningnum ef hann sé óánægður. Aðilar komust síðan að samkomulagi um riftun.

     Í skýrslu Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, dags. 1. september 2011, kemur fram að beðið hafi verið um mat vegna rakaskemmda og slæmrar lyktar í íbúðinni. Tveir heilbrigðisfulltrúar hafi skoðað íbúðina og í ljós hafi komið ummerki um raka á parketi í svefnherbergi og að búið væri að kítta meðfram gólflistum og lögnum til að varna því að slæm lykt bærist upp meðfram þeim. Ekki hafi verið slæm lykt í íbúðinni en mjög slæm lykt hafi verið í geymslugangi og sé það sama lykt og hafi verið að berast inn í íbúðina að sögn álitsbeiðanda. Gluggar hafi verið opnir og vel loftað út. Bent er á að nauðsynlegt sé að komast fyrir orsök lekans í íbúðinni og gera við rakaskemmdir. Endurnýja þurfi byggingarefni eftir þörfum.

     Þá liggur fyrir í málinu tölvupóstur eiganda kjallaraíbúðar til gagnaðila 1. júní 2011 þar sem fram kemur að vatnsleki hafi komið upp í kjallaraíbúðinni í mars 2011 og hafi aðili frá tryggingafélagi talið að um utankomandi leka væri að ræða. Hugsanlega væri nóg að þétta gaflinn á austurhlið eða að skipta þurfi um drenlögn. Gagnaðili neitar að hafa fengið þennan póst eða hafa vitað um lekann.

     Í málinu er ágreiningur um staðreyndir. Af gögnum málsins má ráða að ekkert styður þær fullyrðingar álitsbeiðanda að gagnaðili hafi vitað af umræddum leka eða fúkkalykt áður en leigusamningur aðila var gerður. Þá er ekkert í gögnum málsins sem styður þær fullyrðingar álitsbeiðanda að íbúðin eða hluti hennar hafi verið að óíbúðarhæfur vegna slæmrar lyktar og raka og að gagnaðili hafi vísvitandi leigt þeim íbúðina í því ástandi. Í vottorði Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur kemur fram að ekki væri slæm lykt í íbúðinni en mjög slæm lykt væri á geymslugangi. Framhjá því verður hins vegar ekki litið að álitsbeiðandi lét umboðsmann sinn skoða húsnæðið fyrir upphaf leigunnar og kom í húsnæðið og svaf þar a.m.k. eina nótt í júní 2011. Það er svo ekki fyrr en 5. ágúst sama ár sem kvartað er yfir ástandi á baðherbergi og 9. ágúst 2011 sem kvartað er yfir fúkkalykt og rakaskemmdum. Verður því að gera ráð fyrir því að ástand húsnæðisins hafi verið í lagi a.m.k. fram að þeim tíma. Samkvæmt 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga á leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Er það hlutverk byggingarfulltrúa að meta lækkunina, sbr. 4. mgr. sömu greinar. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en gagnaðili hafi strax brugðist við athugasemdum álitsbeiðanda eins og hægt var. Samkomulag náðist hins vegar milli aðila um riftun á samningnum áður en gagnaðila gafst frekara tækifæri að grípa til úrbóta. Er það álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

     Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 26. janúar 2012

 
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Benedikt Bogason