Mál nr. 36/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 6. nóvember 2024

í máli nr. 36/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 217.500 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 7. janúar og móttekin 12. apríl 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 27. apríl 2024 og 8. maí 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 15. maí 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning frá 1. september 2023 til 30. nóvember 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa búið í íbúðinni ásamt tveimur öðrum og greitt tryggingarfé inn á bankareikning varnaraðila. Í byrjun leigutíma hafi hún tilkynnt um myglu í vegg í einu herbergjanna, sem væri að stækka vegna raka. Veggurinn hafi verið skoðaður af iðnaðarmanni og myglan stafað af galla í byggingunni. Varnaraðili hafi verið upplýstur um þetta og borið að sjá um viðgerðir. Myglan hafi haft áhrif á búsetu í íbúðinni og sóknaraðili beðið eftir að viðgerðir færu fram. Sóknaraðili hafi sagt leigunni upp í lok október og aðilar hist í íbúðinni 30. sama mánaðar. Sóknaraðili hafi þá spurt hvort hún þyrfti að framkvæma einhverjar viðgerðir en varnaraðili engar athugasemdir gert. Einnig hafi sóknaraðili spurt hvort hann vildi eiga þau húsgögn sem hún hafi ekki ætlað að flytja með í nýju íbúðina og hann játað því. Þá hafi hún spurt hvort hún þyrfti að mála en varnaraðili neitað því og upplýst að viðgerðir yrðu gerðar vegna myglunnar eftir lok leigutíma. Aðilar hafi aftur hist í íbúðinni 29. nóvember 2023 þar sem sóknaraðili hafi skilað lyklum. Sóknaraðili hafi einungis sleppt því að þrífa svæðið með myglunni enda hafi það áður verið þrifið og ekki verið í notkun. Varnaraðili hafi ekki gert athugasemdir og ætlað að endurgreiða tryggingarféð 1. desember 2023 þar sem hann fengi útborgað þann dag. Sóknaraðili hafi haft samband við varnaraðila 2. sama mánaðar þar sem endurgreiðslan hafði ekki átt sér stað og sagt að þar sem hún væri á leiðinni erlendis gætu þau hist 12. sama mánaðar sem varnaraðili hafi fallist á. Með skilaboðum varnaraðila 7. sama mánaðar hafi hann gert athugasemdir vegna skilanna, sem sóknaraðili hafi ekki fallist á. Þegar aðilar hafi hist 12. sama mánaðar hafi varnaraðili þegar verið fluttur inn. Hann hafi þá upplýst að hann hefði ráðstafað hluta tryggingarfjárins vegna kostnaðar við viðgerðir. Sóknaraðili hafi hvorki séð meint tjón áður en viðgerðir hafi átt sér stað né vitað að tryggingarfénu yrði ráðstafað. Engar skýringar hafi fengist á því hvers vegna varnaraðili hafi ekki upplýst um meint tjón þegar aðilar hafi hist 29. nóvember. Að lokinni skoðuninni 12. desember hafi varnaraðili sent myndir sem hafi aðallega sýnt myglu og smá óhreinindi. Sóknaraðili hafi með skilaboðum 14. sama mánaðar kvaðst ósammála kröfum varnaraðila. Þess utan hafi engir reikningar eða kvittanir borist vegna viðgerða.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að við upphaf leigutíma hafi íbúðin öll verið endurnýjuð og veggir nýmálaðir. Við lok leigutíma hafi íbúðin öll verið óhrein, blettir verið á veggjum, hitaplata ekki virkað, mygla verið í rúðum og myglublettur í svefnherbergi. Þegar varnaraðili hafi tekið við lyklunum hafi hann ekki farið vandlega yfir íbúðina þar sem ekki hafi verið búið að tilkynna neinar skemmdir og hann hafi ekki verið að leitast eftir neinu. Hann hafi aðeins séð stóra blettinn í svefnherberginu. Varnaraðili hafi verið búinn að fara fram á að gluggi í herberginu væri opinn til að koma í veg fyrir rakamyndun, en ástandið hafi verið slæmt þar sem ekki hafi verið unnt að vera þar inni til lengri tíma út af loftinu. Með skilaboðum 2. desember hafi varnaraðili farið fram á aðra skoðun á íbúðinni og hann hafi þá ætlað að sýna ástandið, en sóknaraðili og þau sem hafi búið með henni ekki getað hitt hann fyrr en 10. sama mánaðar þar sem þau hafi verið á leið erlendis. Aðilar hafi svo loks hist 12. sama mánaðar og varnaraðili farið yfir það sem ekki hafi verið í lagi. Varnaraðila hafi fundist réttlætanlegt að hann héldi eftir helmingi af tryggingarfénu vegna skemmda, en kostnaður vegna þeirra hafi numið í kringum 200.000 kr. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að ekki hafi allt verið nýtt í íbúðinni við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi verið upplýstur um mygluna og hitaplatan virkað fram á síðasta dag. Þá gerir sóknaraðili athugasemdir við þær myndir sem varnaraðili leggur fram og telur að þær gæti jafnvel hafa verið teknar fyrir upphaf leigutíma. Íbúðinni hafi ekki verið skilað óhreinni eða með ónýtum tækjum. Þá eru fyrri sjónarmið ítrekuð. 

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 435.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt helming tryggingarfjárins en heldur eftirstöðvunum eftir vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða og þar sem íbúðinni hafi verið skilað óhreinni við lok leigutíma.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 30. nóvember 2023 en sóknaraðili skilaði íbúðinni 29. sama mánaðar. Samkvæmt málsgögnum neitaði varnaraðili frekari endurgreiðslu á tryggingarfénu 12. desember 2023 þar sem hann kvað skemmdir hafa orðið á hinu leigða á leigutíma sem og þrifum verið ábótavant. Þá er óumdeilt að sóknaraðili neitaði kröfu varnaraðila eigi síðar en 14. sama mánaðar. Ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila var vísað til kærunefndar húsamála innan þess frests sem 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga kveður á um með kæru sóknaraðila, móttekinni 7. janúar 2024.

Sóknaraðili kveður aðila hafa farið sameiginlega yfir íbúðina 29. nóvember 2023 og varnaraðili þá engar athugasemdir gert og hann ætlað að endurgreiða tryggingarféð næstu mánaðamót. Varnaraðili mótmælir þessu ekki en kveðst í þessari skoðun ekki hafa farið vandlega yfir íbúðina. Þá hafi hann óskað eftir nýrri sameiginlegri skoðun með skilaboðum 2. desember sem ekki hafi getað orðið af þar sem sóknaraðili hafi verið á leið erlendis. Aðilar gerðu svo sameiginlega skoðun á nýjan leik 12. desember en þá var varnaraðili þegar fluttur inn og búinn að framkvæma þær viðgerðir sem hann gerir kröfu vegna. Engin gögn liggja þannig fyrir sem stutt geta meint tjón varnaraðila en myndir þær sem hann tók einhliða og leggur fram nægja ekki til sönnunar hér um, en þess utan liggja engin gögn fyrir sem sýna ástand hins leigða við upphaf leigutíma.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 217.500 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 30. nóvember 2023 reiknast dráttarvextir frá 29. desember sama ár.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 217.500 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. desember 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 6. nóvember 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson