Mál nr. 24/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. október 2024

í máli nr. 24/2024

A

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 185.000 kr.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 6. og 17. mars 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 12. apríl 2024.
Svar varnaraðila, dags. 27. ágúst 2024, við fyrirspurn kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa sagt upp leigusamningnum vegna slæms ástands hins leigða. Það hafi verið mjög kalt í íbúðinni og frá miðjum september 2023 hafi mikil rigning og vatn lekið frá þaki. Vegna raka hafi mygla byrjað að myndast og orðið hafi vart við skordýr. Frá októbermánuði hafi hún þurft að nota hitara á hverri nóttu vegna kulda og einnig hafi rafmagn í íbúðinni stöðugt slegið út. Öll þessi vandamál hafi haft áhrif á andlega og líkamlega heilsu sóknaraðila og þjáist hún af kvíða eftir þessa reynslu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða sóknaraðila hafa rift leigusamningnum einhliða með viku fyrirvara 23. desember 2023. Sóknaraðili hafi samþykkt tilboð varnaraðila um að þau myndu endurgreiða 115.000 kr. af tryggingarfénu en halda eftirstöðvunum, eða 185.000 kr., eftir vegna tjóns sem þau hafi orðið fyrir vegna hinnar ólögmætu riftunar. Kostnaður vegna úrbóta á húsnæðinu hafi verið talsverður og leiga ógreidd.

Sóknaraðili hafi vakið athygli á leka sem hafi komið upp á skilum þakplatna. Þakið hafi verið lagfært af iðnaðarmönnum næsta dag. Það hafi aldrei verið mygla í íbúðinni eða sést merki um myndun hennar, hvað þá merki um ásókn skordýra. Hvorki fyrri né síðari leigjendur hafi kvartað undan kulda í íbúðinni.  

IV. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðilar hafa þegar endurgreitt 115.000 kr. en halda eftirstöðvunum eftir vegna kostnaðar við úrbætur og ógreiddrar leigu vegna janúarmánaðar.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Rafræn samskipti aðila sýna að sóknaraðili tilkynnti varnaraðilum 13. desember 2023 að hún væri að hugsa um að flytja út í febrúar. Varnaraðilar féllust á að hún gæti losnað fyrr undan leigusamningi að því gefnu að nýr leigjandi fyndist. Þá tilkynnti sóknaraðili 23. sama mánaðar að hún kæmi til með að flytja út viku síðar. Ráðið verður af málatilbúnaði sóknaraðila að hún telji sér hafa verið heimilt að skila hinu leigða þar sem ýmsu hafi verið ábótavant í húsnæðinu. Kærunefnd getur ekki fallist á að gögn málsins geti stutt það að riftun hafi verið heimil og var sóknaraðili því bundin af leigusamningi aðila við skilin. Vegna hinnar ólögmætu riftunar urðu varnaraðilar af leigutekjum vegna janúarmánaðar en þau náðu að takmarka tjón sitt vegna vanefnda sóknaraðila, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, með því að koma íbúðinni í útleigu á ný frá 1. febrúar 2024. Samkvæmt leigusamningi aðila nam mánaðarleg leiga 185.000 kr. og var þeim því heimilt að ráðstafa þeirri fjárhæð af tryggingarfénu til að standa undir leigu vegna janúar. Verður því þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu sóknaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORР       

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 1. október 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson