Mál nr. 80/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 80/2020

Útleiga á geymslum og herbergjum í kjallara. Aðgengi að sameiginlegu þvottahúsi. Eldunaraðstaða í geymslum og herbergjum í kjallara. Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 14. júlí 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, mótt. 14. ágúst 2020 og dags. 17. ágúst 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 29. september og 19. október 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. október 2020 og 27. október 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 5. nóvember 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 3. hæð hússins en gagnaðilar eru eigendur íbúða á 1. og 2. hæð. Ágreiningur er um útleigu gagnaðila á rýmum þeirra í kjallara hússins, aðgengi að sameiginlegu þvottahúsi, framkvæmdir á lögnum og uppsetningu á eldunaraðstöðu í kjallaranum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að leigja út geymslu og herbergi í kjallara hússins án samþykkis allra.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að leigja út geymslu og herbergi í kjallara ásamt aðgangi að sameiginlegu þvottahúsi.
3. Að viðurkennt verði að framkvæmdir á lögnum í tengslum við útleigu rýmanna sé óheimil án samþykkis álitsbeiðanda.
4. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að setja upp eldunarstöðu í kjallara hússins án samþykkis allra.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu og skráningu Þjóðskrár Íslands séu þrír eignarhlutar í húsinu. Í kjallara hússins séu tvö herbergi og tvær geymslur sem tilheyri íbúðum gagnaðila, ein geymsla og eitt herbergi sem tilheyri hvorri íbúð. Gagnaðilar hafi sett upp eldhúsaðstöðu í að minnsta kosti tveimur herbergjum með tilheyrandi breytingu á lögnum. Með íbúðum gagnaðila fylgi bílskúrar sem jafnframt sé búið að breyta í íbúðir með eldhúsaðstöðu og salerni sem séu í útleigu. Íbúð 2. hæðar hafi verið auglýst til sölu og sé hún auglýst með eftirfarandi hætti: ,,Miklir tekjumöguleikar. Vel skipulögð fjögurra herbergja íbúð við […]. Tvö útleiguherbergi í kjallara og aukaíbúð í bílskúr.“

Þannig séu níu heimili í húsinu í stað þriggja eins og skráning hússins sýni. Leigjendur séu í íbúðum gagnaðila, í bílskúr sem tilheyri annarri íbúðinni og í báðum geymslum og herbergjum í kjallara. Bílskúr sem fylgi hinni íbúðinni sé ekki í útleigu en þar búi eigandi hennar.

Breytingum þessum hafi fylgt mikill og breyttur umgangur um húsið ásamt sífelldu ónæði og ama. Margir leigjendur hafi í gegnum árin gengið illa um sameign og garð. Íbúar í kjallara eldi þar mat og hafi skilið eftir matarafganga og óhreint leirtau í vaski þvottahússins (sameign) en engin viðurkennd eldunaraðstaða sé í kjallaranum. Þannig berist sterk matarlykt upp ganga hússins með tilheyrandi ónæði. Þá virði leigjendur ekki almennar umgengisreglur í þvottahúsi en umgangnum þar fylgi sóðaskapur og ólykt. Svefnfriði álitbeiðenda sé ítrekað raskað þar sem leigjendur á 1. hæð séu með hund sem gelti á næturnar. Umgengni í kringum sorp hafi verið til vandræða en sorpgeymslan verði gjarnan full sem álitsbeiðandi hafi kvartað yfir en þá hafi gagnaðilar tæmt sorptunnurnar sjálfir en neitað að láta stækka sorpgeymslu, þrátt fyrir að íbúafjöldi hússins hafi aukist með útleigu þeirra. Nú séu sjö heimili sem noti sameiginlegt þvottahús og iðulega komi upp vandamál með þá notkun. Álitsbeiðandi hafi ítrekað lent í því að þvottavél hennar sé notuð ásamt þvottaefni sem hún sé hætt að geta geymt þar. Einnig hafi þurrkari hennar verið notaður, jafnvel á nóttunni, og þurr þvottur hennar fjarlægður úr þurrkara. Óhreinn þvottur liggi oft um þvottahúsið, bæði í körfum og á borðum með tilheyrandi sóðaskap. Þá sé hreinn þvottur skilinn eftir dögum saman á snúrum þannig að álitsbeiðandi geti ekki notað þær. Jafnframt hafi álitsbeiðandi grunsemdir um að reykt sé í leigurýmum kjallarans en reykingarlykt berist upp stigaganga og inn í eignarhluta hennar. Einnig sé stöðugur umgangur inn og út úr kjallara og á 1. hæð þar sem íbúar fari út til að reykja með tilheyrandi sóðaskap á lóð hússins.

Álitsbeiðandi er eini eigandinn sem búi í húsinu þannig að allt ónæði og álag á sameign hafi ekki áhrif á gagnaðila. Hún hafi í mörg ár gert athugasemdir við ástandið en talað fyrir daufum eyrum, verið hundsuð eða mætt með reiði, miklum varnarviðbrögðum og illindum. Sambýlishættir á við þá sem hér hafi verið lýst verði að telja með öllu ólíðandi í fjölbýli en um sé að ræða ófrið og ama sem sé langt umfram það sem fylgi venjulegu heimilislífi, sér í lagi þar sem skráðir séu þrír eignarhlutar. Ljóst sé að geymslur og herbergi í kjallara séu ekki íverustaðir og ekki hafi verið gert ráð fyrir þeim á samþykktum teikningum hússins og eignaskiptayfirlýsing endurspegli ekki raunverulega nýtingu hússins á neinn hátt.

Vísað sé til 35. gr. og 3. mgr. 21. gr. laga um fjöleignarhús. Þá sé vísað til 27. og 35. gr. laganna.

Fyrir liggi að þær breytingar sem hafi átt sér stað síðastliðin ár í húsinu, með útleigu rýmanna, hafi verulegt ónæði, röskun og óþægindi í för með sér frá því sem áður hafi verið. Umgangur íbúa hússins á lóð og í sameign hafi aukist verulega sem hafi haft þau áhrif að álitsbeiðandi geti ekki nýtt séreign og sameign eins og henni sé réttur til. Fyrir liggi að ástand hússins með öllum þeim leigurýmum sem þar séu, muni hafa áhrif á verðgildi eignarhluta álitsbeiðanda til lækkunar, verði ekki breyting á.

Breytingar þessar á rýmum hússins hafi aldrei verið bornar undir meðeigendur til samþykktar eins og skylt sé, verði ónæðið verulegra en áður hafi verið. Þá hafi breyting á lögnum frá samþykktum teikningum hússins ekki verið borin undir eigendur. Þá hafi gagnaðilar ekki óskað eftir samþykki álitsbeiðanda á breyttri notkun á þvottahúsi í sameign en sjá megi í niðurstöðu kærunefndar í máli nr. 18/2013 að þar hafi leigjanda í kjallaraherbergi verið óheimilt að nota salerni í sameign.

Í greinargerð gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á 1. hæð, segir að hann telji almennt varðandi öll ágreiningsefnin að álitsbeiðandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að kröfur hennar nái fram að ganga. Inntak og efnisreglur 27. og 35. gr. laga um fjöleignarhús hafi oft verið skilgreindar af kærunefndinni og tekið sé undir rök og forsendur hennar í þeim málum. Í grunninn megi segja að ákvæðin verndi eignarrétt og sjálfsákvörðunarrétt gagnaðila til þess að nýta eignir sínar á þann hátt sem hann vilji.

Gagnaðilar hafi breytt kjallaraherbergjum sínum í útleiguherbergi í kringum árið 2001 og þær framkvæmdir hafi klárast á næstu árum. Þær hafi verið löngu afstaðnar þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína. Álitsbeiðanda hafi verið sýndur kjallarinn og herbergin við söluskoðun af þáverandi eiganda og rækilega hafi verið gerð grein fyrir því að fyrri eigandi hefði samþykkt þessar breytingar og hafi hún gert engar athugasemdir við það. Þá hafi álitsbeiðandi ekki gert athugasemdir vegna þessara breytinga fyrr en nú.

Meðfylgjandi sé yfirlýsing þar sem álitsbeiðandi hafi samþykkt útleigu bílskúra, til dæmis á síðasta ári, svo og fundargerð húsfélagsins frá sama tíma þar sem engar athugasemdir hafi verið gerðar. Enn fremur liggi fyrir að við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar hafi engar athugasemdir verið gerðar. Þvert á móti hafi þar verið staðfestar breytingar á eignarhaldi sameignar í kjallara þar sem álitsbeiðandi hafi selt gagnaðila og öðrum eiganda allan sinn hlut í kjallaranum nema í þvottahúsi, en til sölu þessa hluta hafi gagngert komið vegna útleigu í kjallaranum. Auk þess hafi gagnaðilar ásamt álitsbeiðanda gefið eftir sameign sína í lofti fyrir ofan íbúð hennar, allt henni til hagsbóta og af ástæðum sem sérstaklega hafi varðað athugasemdir hennar varðandi not á sameign í kjallara og útleigu herbergja þar.

Það gefi augaleið að álitsbeiðandi hafi fyrst við kaup sín á íbúðinni og síðar við sölu á hlut í sameign, gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar og svo framvegis, margoft og ítrekað í verki og orði samþykkt breytingar á kjallarageymslum í herbegi til útleigu og með því samþykki fyrirgert öllum rétti til þess að draga síðar slíkt samþykki til baka. Að þessu leyti séu aðstæður í þessu máli allt aðrar en til dæmis í máli kærunefndar nr. 11/2019.

Því sé alfarið hafnað að breytingar hafi verið gerðar síðastliðið ár en rétt sé að þær hafi engar verið nema viðhald. Þá sé óskiljanlegt hvað álitsbeiðandi eigi við í sambandi við breytingar á lögnum í sameign.

Álitsbeiðandi hafi engar málefnalegar ástæður til þess að hafa uppi kröfur sínar og blasi við að 2. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús eigi við í málinu og því verði að hafna kröfum hennar.

Einstök tilvik sem álitsbeiðandi nefni varðandi lykt og hundahald hafi vissulega komið upp þótt hún hafi nokkuð ýkt þá atburði. Það sé þó alvarlegast og mest misvísandi að hún hafi ekki tekið fram að þessir atburðir hafi átt sér stað fyrir nokkrum árum og jafnvel fyrir meira en 10 árum. Í dag og síðastliðin ár hafi ágreiningsefni vegna leigjenda verið smámunir og ekkert sem hafi gefið tilefni til þeirra viðbragða sem krafist sé af álitsbeiðanda. Til dæmis séu ár síðan sorptunnum hafi verið fjölgað og síðan séu þau mál í góðum farvegi og greiði gagnaðilar aukagjald vegna sorplosunar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð þess gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á 1. hæð, segir að staðhæfingu hans um að álitsbeiðandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af málinu með vísan í álit kærunefndar sé alfarið hafnað.

Því sé mótmælt að álitsbeiðandi hafi ekki gert athugasemdir við útleiguna og samþykkt hana með gerð nýrrar eignaskiptayfirlsýingar. Hún hafi gert ítrekaðar athugasemdir. Í nýju eignaskiptayfirlýsingunni segi: ,,[…] skiptist í þrjár eignir eins og áður“, og „í kjallara hússins eru geymslur og vinnustofur auk stigagangs“. Þar sé hvergi kveðið á um útleiguherbergi, útleiguíbúðir eða að í eigninni séu nú níu eignarhlutar.

Þegar álitsbeiðandi hafi flutt í húsið hafi henni verið kunnugt um að rýmin væru í útleigu en á þeim tíma hafi tvö rými í kjallara verið í útleigu en ekki fjögur ásamt bílskúrum. Á þeim tíma sem rýmin hafi verið í útleigu og álitsbeiðandi keypt eignarhluta sinn hafi rýmin ekki verið með eldhúsaðstöðu, en með tilkomu þeirra hafi eðli útleigunnar breyst ásamt því að ónæði hafi aukist til muna.

Fljótlega eftir að eigandi íbúðar á 2. hæð hafi flutt inn hafi hún einnig leigt út rýmin tvö í kjallara hússins og bætt hafi verið við eldhúsaðstöðu með vaski í tvö rými. Á þeim tíma hafi búið fimm fullorðnir karlmenn í fjórum herbergjum og ónæði vegna matarlyktar hafi verið gríðarlegt ásamt því að umgengni hafi versnað til muna. Álitsbeiðandi hafi ítrekað kvartað vegna ónæðisins en gagnaðilar brugðist illa við. Í kjölfarið hafi hún óskað eftir því að sett yrði lofttúða á stigagangsloft til að minnka ónæði og óþægindi vegna lélegs loftgæðis sem hafi leitt inn í íbúð hennar. Gagnaðilar hafi hafnað því. Í þeim fjórum rýmum sem séu utan við leigurýmin fjögur í kjallara hússins; hol, baðherbergi, þvottahús og salerni, þá sé einungis eitt opnanlegt fag á glugga í þvottahúsi. Þegar leigjendur í að minnsta kosti tveimur rýmum séu að elda mat og nota sturtuna á svipuðum tíma sé sjálfgefið að holið fyllist af matarlykt og raka sem eigi sér enga útgönguleið nema upp stigaganga hússins þar sem það sé engin loftræstingin. Séu dyrnar í þvottahúsi opnar til að auka loftgæði berist matarlykt þangað inn sem setjist í hreinan þvott. Þetta sé með öllu ólíðandi og geti ekki talist eðlilegt miðað við eðli hússins samkvæmt samþykktum teikningum. Aðstæður í kjallara leyfi ekki þessa notkun þar sem húsið sé ekki byggt fyrir slíka notkun. Þá hafi ekki verið fengið leyfi byggingarfulltrúa, heilbrigðiseftirlits eða brunaeftirlits vegna kjallarans og notkunar á honum en álitsbeiðandi sé fullviss um að rýmið uppfylli ekki allar þær kröfur sem gerðar séu vegna heilbrigðis og eldvarna.

Því sé hafnað að sorpmál hússins séu í góðum farvegi. Eftir ítrekaðar athugasemdir álitsbeiðanda hafi gagnaðilar bætt við einni blárri tunnu, en það hafi verið þegar báðir bílskúrarnir hafi verið notaðir sem heimili. Í húsinu séu níu heimili og þar séu tvær svartar tunnur, tvær bláar og ein græn. Ein tunna sé á bak við húsið þar sem hún passi ekki í ruslaskýlið og sé hún yfirleitt ekki tæmd. Það sé auðséð að fimm sorptunnur nægi ekki fyrir fimm heimili.

Aðstæður í kjallaranum bjóði ekki upp á að þar búi fjöldi fólks í fjórum rýmum þar sem örfá opnanleg fög séu og engin loftræsting, en í húsinu séu nú tíu einstaklingar skráðir með lögheimili. Þá sé vísað til 13. gr. laga um fjöleignarhús.

Í athugasemdum gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á 1. hæð, segir að rétt sé að ítreka að samkvæmt skýru orðalagi 27. gr. laga um fjöleignarhús fjalli hún um skilyrði þess að réttlætanlegt sé að beita algerri undantekningarreglu sem heimili takmörkun á stjórnarskrárvörðum eignarheimildum lögfulls eiganda til hagnýtingar á eign sinni. Slík takmörkun sæti eðlilega mjög þröngri túlkun.

Gagnaðili telji sig geta lesið úr athugasemdum álitsbeiðanda að í þeim gæti nokkurs misskilnings varðandi túlkun 27. gr. og verndarandlag hennar. Við skýringu lagareglunnar sé eðlilegasta nálgunin sú, samkvæmt orðanna hljóðan, að breytingar á hagnýtingu séreignar sé að meginreglu heimil með samþykki sameigenda, og hljóti samþykki fyrri eiganda að standa, þótt hann síðar selji sína séreign.

Útilokað sé að fallast á þau rök að frávik frá upphaflegri hagnýtingu eignar þegar hún hafi verið byggð sé sjálfkrafa óheimil, enda blasi við að ef slíkt bann ætti að gilda um aldur og ævi væri engin praktísk ástæða til þess að mæla fyrir um það í 27. gr. laganna um hvernig staðið skuli að breyttri hagnýtingu á séreign sem augljóslega sé heimil, að skilyrðum uppfylltum. Eins og óteljandi dæmi sýni um alla borg séu slíkar breytingar afar algengar og eðlilegar, enda óraunhæft að fasteignaeigendur í dag séu skyldaðir til að nýta herbergi aðeins sem kolakompur, þjónustustúlkuherbergi og fleira mætti tína til varðandi upphaflega nýtingu sem engin skynsemi standi til að hafa óbreytt og óhagganlegt í dag.

Álitsbeiðandi hafi meðal annars viðurkennt í svörum sínum og athugasemdum að breytt hagnýting fasteignar, sem felist meðal annars í útleigu og breyttri nýtingu í kjallara, hafi í engu breyst frá því að hún hafi keypt eign sína og henni verið kynnt við söluskoðanir. Hún hafi samt tekið meðvitaða ákvörðun, að fengnum þessum upplýsingum og skoðun lokinni, að gera tilboð sem síðar hafi leitt til þess að hún hafi keypt eignarhlut sinn í húsinu. Það sé rangt að breytingin hafi gengið yfir eftir að hún hafi flutt inn og sé það auðsannað af hálfu fyrri eiganda að herbergi hafi verið komin í útleigu löngu áður.

Með öðrum orðum sé það röng túlkun á lögunum að álitsbeiðandi hafi það í hendi sér að geta ákveðið að breyta raunverulegum notum eigenda frá því sem verið hafi í tæpa tvo áratugi og samþykkt hafi verið af öllum eigendum. Álitsbeiðandi hljóti að ganga inn í réttindi og skyldur og þær aðstæður sem leiða megi af ákvörðunum fyrri eigenda. Sjálfgefið ætti að vera að álitsbeiðandi hefði mátt gera ráð fyrir því að þegar henni hafi verið sýnd leiguherbergi í kjallara áður en hún hafi keypt að því fylgdi að leigjendur þyrftu að borða og þar af leiðandi að elda mat, þvo af sér fötin og fara út með ruslið. Þá sé þeirri fullyrðingu mótmælt að eldhúsaðstaða í kjallara hafi ekki verið til staðar fyrir kaup álitsbeiðanda.

Vissulega sé það rétt hjá álitsbeiðanda að leigjendur verði að sýna af sér kurteisa háttsemi og virða allar reglur nábýlisréttar í fjölbýlishúsi og einnig sé það eðlileg krafa að leigusali sjái til þess að leigjendur hans virði þennan rétt annarra og bregðist við kvörtunum vegna leigjenda sinna og leitist við að verða við þeim. Það hafi gagnaðilar gert og meðal annars fjölgað ruslatunnum, rift leigusamningi gagnvart sínum leigjendum hafi ekki verið brugðist við áminningum, tekið á sig aukaskyldur og þrifið sérstaklega sameign og garð. Það hafi þó verið útilokað að fara eftir þeim öllum, enda fjöldi þeirra og efni komið út fyrir alla eðlilega skynsemi. Vaxandi kergja á milli íbúa og eigenda hafi leitt til þess að samskipti hafi á köflum orðið ansi stóryrt og ekki alltaf til sóma.

Það sé nokkuð misvísandi hvernig álitsbeiðandi leggi út af 27. gr. laga um fjöleignarhús í athugasemdum sínum. Í fyrstu haldi hún því fram að gagnaðili megi ekki breyta hagnýtingu á sínum eignarhluta, víki það frá upphaflegri ákvörðun hönnuðar og byggingaraðila sem gæti þess vegna hafa verið ákveðin árið 1938. Hún virðist svo taka annan pól í hæðina þegar hún rökstyðji að henni sé heimilt að leiga sína íbúð í skammtímaleigu, en því hafi fylgt talsvert mikill umgangur og óeðlilegt ónæði.

Ekki hafi verið lögð fram nein gögn sem styðji athugasemdir álitsbeiðanda um lög og reglur er varði meðal annars loftræsingu, eldvarnir, skipulagsmál og fleira.

Heilt yfir varði athugasemdir álitsbeiðanda óþarflega mikið huglæga afstöðu hennar til alls konar málefna, til dæmis fyrirkomulag og staðsetningu á sorptunnum, hvenær megi þvo og reglur um frágang á klæðum sem verið sé að þurrka og fleira. Gagnaðili hafi engar forsendur til að rengja þessa upplifun hennar en lítið sem ekkert af þessum atriðum og kvörtunum varði og falli undir valdsvið kærunefndar að fjalla um.

Í greinargerð þess gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á 2. hæð, segir að hún hafi keypt íbúð sína í nóvember 2010. Á söluyfirliti hafi verið tilgreint að fjöldi svefnherbergja væri fimm. Þrjú svefnherbergi væru í íbúðinni og í kjallara væru tvö herbergi sem mögulegt væri að leigja út. Eignin hafi verið keypt með það að markmiði að leigja út umrædd herbergi, enda höfðu þá þrjú af fjórum herbergjum í kjallara verið í óbreyttri notkun til margra ára, þ.e. í útleigu.

Kjallari hússins sé stór, alls um 116,2 fermetrar. Íbúðum á 1. og 2. hæð fylgi tvö herbergi og tvær geymslur í kjallara en að auki sé þar snyrting með sturtu, salerni og handlaug, snyrting með salerni og handlaug og rúmgott þvottaherbergi í sameign. Margar eða flestar af þeim geymslum sem fylgi sambærilegum húsum í hverfinu hafi verið og/eða séu nýttar til íbúðar, enda hafi þau verið byggð í gríðarlegri húsnæðisekklu sem hafi náð allt fram á sjöunda áratuginn. Gert hafi verið ráð fyrir þessari notkun á kjallara hússins.

Annar gagnaðila hafi flutt í íbúð sína um mánaðamótin nóvember/desember 2010, sama dag og álitsbeiðandi hafi flutt í sína íbúð. Á þeim tíma hafi tvö herbergi í kjallara í eigu íbúðar á 2. hæð verið í útleigu og jafnframt hafi minna herbergið (skilgreint sem geymsla í eignaskiptasamningi) verið í eigu gagnaðila og í útleigu. Um hafi verið að ræða einstakling sem leigt hafði af fyrri eigendum og sá hafi því fylgt með í kaupunum í nokkra mánuði. Þegar gagnaðili og álitsbeiðandi hafi flutt í húsið hafi því þrjú af fjórum herbergjum í kjallara verið í útleigu, með aðgangi að snyrtingu með sturtu, handlaug og klósetti, snyrtingu með handlaug og salerni, auk sameiginlegs þvottahúss. Það hafi því verið ljóst allt frá því að álitsbeiðandi hafi flutt í húsið að meirihluti eigenda hafi verið samþykkir því að eignir þeirra í kjallara væru nýttar sem íbúðarými og hafi þær verið nýttar með þeim hætti svo árum skipti.

Geymsla gagnaðila í kjallara hafi frá árinu 2010 oft verið í útleigu en þó ekki stöðugt og hafi hún á árinu 2017 verið notuð sem geymsla. Frá ársbyrjun 2018 til dagsins í dag hafi einn einstaklingur búið í herberginu. Í því sé ekki eldunaraðstaða og engar breytingar hafi verið framkvæmdar á herberginu fyrir utan að lagt hafi verið parket, málað og sett ný hurð.

Á árinu 2012 hafi annar gagnaðila sett stærra herbergi sitt í kjallara í útleigu. Hafi þar verið sett upp eldhúsinnrétting, málað og parketlagt. Engar framkvæmdir hafi verið gerðar á lögnum og átti gagnaðili sig ekki á því hvað felist í kröfu álitsbeiðanda í lið III. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram neinar teikningar til stuðnings eftirfarandi fullyrðingu í erindinu til kærunefndar: „Ljóst er að við breytingu rýmanna hefur verið hróflað við sameiginlegum lögnum án samþykkis meðeigenda“. Þessi staðhæfing sé röng. Áður en álitsbeiðandi hafi flutt í húsið hafi tvö herbergi í kjallara verið með eldunaraðstöðu í útleigu og eitt án eldunaraðstöðu. Gagnaðili hafi sett upp eldhúsinnréttingu í þriðja herberginu en engar breytingar hafi verið gerðar á lögnum.

Að framansögðu sé ljóst að annar tveggja gagnaðila hafi í engu breytt hagnýtingu séreignar sinnar með þeim hætti að samþykki annarra sé áskilið.

Gildandi eignaskiptayfirlýsing hafi verið undirrituð 25. janúar 2019 en með henni hafi verið gerðar breytingar á fyrri eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á íbúð álitsbeiðanda, sem hafi falist í því að stigagangur á 3. hæð hafi minnkað og íbúð 3. hæðar stækkað sem því hafi numið. Síðar hafi viðauki fyrir bílskúr verið felldur inn í eignaskiptayfirlýsinguna. Vinna við nýja eignaskiptayfirlýsingu hafi byrjað að frumkvæði álitsbeiðanda árið 2016 og ekki verið lokið fyrr en í janúar 2019. Á því tímabili, sem eignaskiptayfirlýsingin hafi verið í vinnslu, hafi aldrei komið fram neinar athugasemdir frá álitsbeiðanda um nýtingu rýma í kjallara en við gerð hennar hefði verið eðlilegt að þær kæmu fram. Þótt eignaskiptayfirlýsingin endurspegli ekki raunverulega nýtingu hússins þá hafi álitsbeiðandi samþykkt og skrifað undir hana án andmæla.  Því sé ekki hægt að líta öðruvísi á en að hún hafi verið samþykk nýtingu herbergja og geymslu í eigu gagnaðila í kjallara.

Málefni hússins hafi oftast verið rædd óformlega af eigendum hússins og í gegnum tölvupósta. Húsfundir hafi verið haldnir óreglulega og sjaldan hafi umræða um leigjendur í kjallara verið umræðuefni á þeim fundum. Engar fundagerðir liggi fyrir sem sýni fram á ósætti álitsbeiðanda við nýtingu kjallaraherbergjanna.

Álitsbeiðandi hafi aldrei haft neinar athugasemdir varðandi það að herbergi í eigu gagnaðila væru í útleigu en hafi aftur á móti kvartað í ársbyrjun 2014 yfir matarlykt sem hafi borist úr stærra herberginu. Annar gagnaðila hafi brugðist við kvörtununum með því að setja upp eldhúsviftu. Á árinu 2015 hafi komið nýir leigjendur í herbergið. Þeir hafi gengið vel um sameignina og lítið ónæði verið af þeim fyrir utan skammvinnt tímabil sem hafi lokið með því að þeim hafi verið sagt upp leigunnni og þeir flutt út skömmu síðar. Frá þeim tíma hafi einstaklingur búið í stærra herberginu og hafi umgengni hans verið til fyrirmyndar í alla staði, hann sé reyklaus, gangi vel um og noti þvottahúsið takmarkað. Ónæði vegna útleigu herbergisins sé ekkert og hafi álitsbeiðandi ekki sýnt fram á hið gagnstæða.

Fullyrðingu um að sterk matarlykt berist um alla ganga hússins með tilheyrandi ónæði sé mótmælt. Hún eigi ekki lengur við rök að styðjast. Eðlilegt sé að í fjölbýlishúsi finnist í einhverjum tilvikum matarlykt en því sé hafnað að um sé að ræða viðvarandi vandamál og hafi álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að matarlyktin komi frá kjallara en ekki íbúðum á 1. og 2. hæð.

Því sé hafnað að leigjendur gagnaðila hafi skilið eftir matarafganga og óhreint leirtau í þvottahúsi. Óhreint leirtau í þvottahúsi hafi verið á vegum eiganda íbúðar á 1. hæð þegar hann hafi verið að flytja inn í bílskúr sinn og hafi ekki verið búinn að setja þar upp eldhúsinnréttingu. Því sé hafnað að svefnfriði álitsbeiðanda sé raskað af völdum leigjenda gagnaðila, enda komi skýrt fram í erindi hennar að svefnfriði álitsbeiðanda sé ítrekað raskað þar sem leigjendur á 1. hæð séu með hund sem gelti á næturnar.

Því sé jafnframt hafnað að það sé stöðugur umgangur inn og út úr kjallara og á 1. hæð þar sem íbúar fari út til að reykja með tilheyrandi sóðaskap á lóð hússins vegna leigjanda gagnaðila í kjallara.

Gagnaðili, þ.e. eigandi 2. hæðar, fái ekki með neinu móti séð að álitsbeiðandi geti krafist þess að hann hagnýti ekki séreign sína með vísun í umgengni annarra leigjenda í húsinu en álitsbeiðandi vísi ítrekað til leigjenda á 1. hæð hússins, eignar sem ekki sé í eigu eða umsjón gagnaðila, sem er eigandi íbúðar 2. hæðar, og hún hafi engar skyldur gagnvart.

Gagnaðili, þ.e. eigandi 2. hæðar, taki undir með álitsbeiðanda að umgengni í og við húsið af hálfu leigjenda í íbúð 1. hæðar hafi verið ófullnægjandi undanfarin tvö og hálft ár og það sé rétt að umgengni í kringum sorp hafi verið til vandræða. Því sé þó hafnað að álitsbeiðandi sé eini eigandi hússins sem láti sig umgengni í og við húsið varða. Það sé heldur ekki rétt ályktað að allt ónæði og álag á sameign hafi ekki áhrif á gagnaðila og að álitsbeiðandi hafi talað fyrir daufum eyrum, verið hundsuð eða mætt með reiði, miklum varnarviðbrögðum og illindum. Gagnaðili hafi sérstaklega lagt sig fram eftir að hafa flutt úr húsinu í apríl 2018 við að bregðast hratt við athugasemdum og ábendingum álitsbeiðanda og um það vitni fjölmörg tölvupóstsamskipti.

Það sé rangt að gagnaðili, eigandi 2. hæðar, hafi neitað að láta stækka sorpgeymsluna. Viðbrögð hennar við þeirri beiðni hafi verið jákvæð og hún ásamt eigenda íbúðar 1. hæðar hafi skoðað möguleika á stækkun ásamt þeim möguleika að fá einnig tíðari sorphirðu. Það sé jafnframt rangt að íbúafjöldi hússins hafi aukist með útleigunni. Íbúafjöldi leigjenda í kjallara á vegum gagnaðila séu tveir og hafi hann verið óbreyttur undanfarin ár. Vandamál hafi ekki skapast vegna aukins umgangs og álags vegna þeirra. Fjöldi leigjenda sé hóflegur og í fullkomnu samræmi við stærð og gerð hússins. Ekkert í lögunum, hvorki í lögum um fjöleignarhús né öðrum lögum, banni slíka ráðstöfun. Slík ráðstöfun sé með engu óheimil, sbr. 3. mgr. 20. gr. laga um fjöleignarhús og álit kærunefndar í máli nr. 34/1998.

Því sé mótmælt að álitsbeiðandi hafi lagt fram tillögu að sáttum án árangurs með bréfi Húseigendafélagsins, dags. 31. mars 2020. Þar hafi verið krafist úrbóta en ekki leitað neinna sátta. Gagnaðili hafi verið tilbúin til að ganga að kröfum álitsbeiðanda að hluta til og kaupa eignarhlut hennar í sameignlegu þvottahúsi. Aftur á móti hafi hún hafnað að gera 2. hæð að sjálfstæðri einingu og loka fyrir aðgang að sameiginlegu þvottahúsi, enda hafi engin rök hnigið að því að hún takmarkaði réttmæta hagnýtingu séreignar sinnar af 2. hæð í sameiginlegt þvottahús.

Ekki sé samhljómur á milli krafna álitsbeiðanda. Í áskorunum Húseigendafélagsins hafi kröfur hennar verið þær að gera hverja hæð hússins að sjálfstæðri einingu en í álitsbeiðninni sé þess krafist að óheimilt sé að leigja út kjallaraherbergin. Erindi álitsbeiðanda í álitsbeiðninni sé allt annars eðlis en tilgreint hafi verið í áskoruninni og því sjálfgefið að ekki hafi verið hægt að ná sáttum um þau ágreiningsefni sem vísað hafi verið til kærunefndarinnar.

Með hliðsjón af 2. og 3. tölul. 12. gr., 1. mgr. 26. gr., 3. tölul. c-liðar 41. gr., sbr. 3. mgr. 27. gr., 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, sé þess krafist að viðurkennt verði að gagnaðila sé heimilt að nýta séreign og sameign í samræmi við gildandi lög um fjöleignarhús, meginreglur eignarréttar og sjónarmið nábýlis- og grenndarréttar. Álitsbeiðandi hafi ekki orðið fyrir meiri óþægindum, röskunum eða ónæði en áður hafi verið og gerist í sambærilegum húsum vegna nýtingar gagnaðila á séreign hennar í kjallara. Álitsbeiðandi beri sönnunarbyrði fyrir slíku ónæði og hafi sú sönnun ekki tekist.

Vegna tilvísunar álitsbeiðanda til 27. gr. laga um fjöleignarhús sé tekið fram að frá upphafi eignarhalds gagnaðila og álitsbeiðanda í húsinu, í tæpan áratug, hafi herbergi verið í útleigu í kjallara. Gagnaðila sé lögum samkvæmt heimilt að nýta séreign sína og um það vitni fjölmörg álit kærunefndar, svo sem mál nr. 17/1998, 62/1999, 37/2004, 18/2013 og 61/2013.

Fullyrðing álitsbeiðanda um að ástand hússins með öllum þeim leigurýmum sem þar séu muni hafa áhrif á verðgildi eignarhluta hennar til lækkunar. Þessi fullyrðing sé úr lausu lofti gripin og álitsbeiðandi hafi ekki framvísað neinum gögnum henni til stuðnings.

Með útleigu á herbergjum sé gagnaðili að nýta eðlilegan ráðstöfunarétt á séreign sinni sem sé ekki háð takmörkunum. Hér vísist til 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús og álita nefndarinnar í málum nr. 29/1998, 62/1999, 18/2013 og 61/2013 þar sem viðurkenndur hafi verið réttur eigenda til að leigja út geymsluherbergi til íbúðar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð eiganda íbúðar á 2. hæð segir að álitsbeiðandi geti með engu móti tekið undir það að gert hafi verið ráð fyrir þessari notkun á kjallaranum þar sem í eignaskiptayfirlýsingu segi að í honum séu geymslur og vinnustofur. Hvergi sé kveðið á um útleiguherbergi í þinglýstum gögnum sem styðji að þetta sé eðlileg notkun. Þegar herbergi sé komið með eldhús og aðgengi að salerni sé í raun um stúdíóíbúð að ræða. Eðli herbergis í útleigu sé allt annað en íbúðar og fylgi því mun meira ónæði en ella.

Ágreiningslaust sé að þegar álitsbeiðandi hafi flutt í húsið hafi henni verið ljóst að einhver herbergi væru í útleigu. Á þeim tíma hafi ekki verið eldhús í þeim.

Óumdeilt sé að ekki hafi verið óskað eftir samþykki álitsbeiðanda þegar eldhús hafi verið sett upp í kjallaranum. Álitsbeiðandi hafi ekki undir höndum lagnateikningar. Þá hafi hún ekki látið pípara framkvæma úttekt á lögnunum til að nota til samanburðar við athugun á því hvort breytingar hafi átt sér stað. Aftur á móti gefi augaleið að þegar sett sé upp eldhús í herbergi sem sé teiknað og byggt sem geymsla/vinnuherbergi séu lagnir ekki til staðar fyrir eldhús. Því sé nauðsynlegt að breyta og tengja inn á sameiginlegar lagnir við slíka framkvæmd.

Varðandi tilvitnanir gagnaðila til fundagerða og þess að umræða um leigjendur í kjallara hafi aldrei átt sér stað sé augljóst að álitsbeiðandi hafi hvorki haft tillögu- né atkvæðisrétt varðandi það málefni, heldur verið kveðin í kútinn með 20% eignarhlut í húsinu.

Því sé mótmælt að viðbrögð gagnaðila við því að láta stækka sorpgeymsluna hafi verið jákvæð. Með vísan til gagna málsins hafi verið sýnt fram á ónæði sem álitsbeiðandi hafi þurft að þola í áraraðir vegna leigjenda í kjallara sem og íbúafjölda í húsinu, en um það hafi margar birtingamyndir sýnt fram á með skýrum hætti. Annar gagnaðila segi að þegar hún hafi keypt íbúðina hafi verið tilgreint á söluyfirliti að um væri að ræða fimm svefnherbergi, þar af tvö í kjallara sem mögulegt væri að leigja út. Þar sé átt við svefnherbergi en ekki tvær íbúðir. Umræddu söluyfirliti hafi hvorki verið þinglýst né gangi það framar eignaskiptayfirlýsingunni. Þá vísi gagnaðili í álit kærunefndar húsamála sem séu ósambærileg máli þessu.

Í athugasemdum gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á 2. hæð, segir að það sé rangt að ekki hafi verið gert ráð fyrir herbergjum í kjallara. Í eldri eignaskiptayfirlýsingum hafi verið tilgreint að herbergi (003) væri í eigu gagnaðila en um væri að ræða 22,1 fermetra herbergi. Hið sama hafi gilt um herbergi (004) í kjallara í eigu eiganda 1. hæðar. Við gerð gildandi eignaskiptayfirlýsingar hafi gagnaðilar óskað eftir breytingum á henni á þann veg að tilgreint væri að í kjallara séu fjögur herbergi. Álitsbeiðandi hafi ekki verið mótfallin því.

Því sé alfarið hafnað að álitsbeiðandi hafi orðið fyrir óþarfa ónæði af völdum leigjenda gagnaðila í kjallara undanfarin umfram það sem eðlilegt geti talist í sambýli. Matarlykt hafi borist úr stærra herbergi gagnaðila fyrir nokkrum árum og brugðist hafi verið við því.

Frá ársbyrjun 2017 hafi ekki verið eldunaraðstaða í stærra herbergi gagnaðila í kjallara og eingöngu einn einstaklingur búið í báðum herbergjum hennar í kjallara. Undanfarin misseri hafi flestar kvartanir og umvandanir álitsbeiðanda að megninu til stafað af umgengni og hegðun leigjenda sem ekki séu á forræði hennar og búi þess utan ekki í kjallara.

Það sé rangt hjá álitsbeiðanda að á þeim tíma sem hún hafi flutt í húsið hafi ekki verið eldhús í herbergjunum. Þegar hún hafi flutt inn hafi tvö af fjórum herbergjum í eigu gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á 1. hæð, verið í kjallara og með eldunaraðstöðu. Íverustaðurinn hafi því ekki breyst að því marki sem álitsbeiðandi haldi fram. Herbergi í kjallara með eldunaraðstöðu hafi verið tvö og síðar tímabundið orðið þrjú.

Ekki hafi verið óskað eftir leyfi álitsbeiðanda við uppsetningu tveggja eldhúsa í kjallaranum í herbergjum gagnaðila sem er eigandi íbúðar á 1. hæð þar sem þau hafi verið sett upp löngu áður en álitsbeiðandi hafi keypt eign sína og flutt í húsið. Með hliðsjón af því að fyrir hafi verið tvö herbergi í útleigu með eldhúsi þegar gagnaðili hafi keypt íbúð sína, hafi hún talið eðilegt að hún gæti notað sín herbergi með sama hætti og þyrfti ekki að óska eftir leyfi til að hagnýta séreign sína með sama hætti og hinn gagnaðilinn.

Það sé einstaklega óvandaður málfutningur að halda því fram að gerðar hafi verið breytingar á lögnum en hafa svo ekkert því til staðfestingar.

Það sé útilokað að matarlykt berist úr herbergi gagnaðila þar sem frá ársbyrjun 2017 hafi ekki verið eldavél í stærra herbergi hennar og aldrei eldunaraðstaða í minna herberginu.

Tekið sé undir að sorpmál hafi verið í slæmum farvegi en þau mál hafi verið leyst. Í húsinu og bílskúrnum búi nú 11 einstaklingar, sem sé ekki óhóflegur fjöldi miðað við stærð og gerð hússins, og hafi þeir aðgang að ruslatunnum. Þá sé af og frá að kalla minna herbergi gagnaðila íbúð eins og álitsbeiðandi þrástagist á.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðunum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni. Í 1. mgr. 27. gr. sömu laga segir að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, eru háðar samþykki allra eigenda í húsinu.

Samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu, innfærð til þinglýsingar 6. september 2019, segir um gerð hússins og skipulag þess að í kjallara séu geymslur og vinnustofur, auk stigagangs. Hvorri íbúð gagnaðila fylgja tvær geymslur og ein vinnustofa í kjallara. Þá er þvottahús í kjallara í sameign allra.

Álitsbeiðandi fer fram á viðurkenningu á því að gagnaðilum sé óheimilt að leigja út geymslu og herbergi í kjallara án samþykkis allra. Í því tilliti vísar hún meðal annars til framangreindrar 1. mgr. 27. gr. Einnig vísar hún til 3. mgr. 21. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segir að varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, sé háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst.

Kærunefnd telur ljóst að breyting á nýtingu á rýmum gagnaðila í kjallara sé háð samþykki annarra eigenda á grundvelli 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Aftur á móti byggja gagnaðilar á því að samþykki allra eigenda hússins hafi legið fyrir er nýtingu herbergjanna hafi verið breytt.

Óumdeilt er að umræddum rýmum var breytt og þau gerð að útleigurýmum áður en álitsbeiðandi keypti íbúð sína í húsinu og að þannig hafi hún vitað af breyttri nýtingu þeirra er hún festi kaup á íbúðinni. Þá liggur fyrir staðfesting fyrri eiganda íbúðar hennar þess efnis að notkun rýmanna hafi verið breytt þegar hann var eigandi og að það hafi verið með hans samþykki sem sameignin hafi verið notuð af leigjendum, eins og til dæmis þvottahúsið.

Ákvæði 39. gr. laga um fjöleignarhús kveður á um að allir eigendur eigi óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign hússins. Samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins skulu sameiginlegar ákvarðanir almennt teknar á sameiginlegum fundi eigenda, þ.e. húsfundi. Ákvæði 1. mgr. 67. gr. laganna kveður á um að ekki sé þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fari þá allir eigendur í félagi með það vald og verkefni sem stjórnin færi annars með lögum samkvæmt. Með hliðsjón af ákvæðinu telur kærunefnd að slaka megi á formkröfum þegar um er að ræða lítil fjölbýli. Í málinu er um að ræða stigagang með þremur eignarhlutum. Þannig telur kærunefnd að þótt ekki liggi fyrir formleg ákvörðun húsfundar um notkun leigjenda í kjallararýmum á sameiginlegu þvottahúsi liggi þó fyrir að ákvörðun þar um sem tekin var með samþykki allra á sínum tíma.

Þar sem fyrir liggur að breytt hagnýting á rýmum gagnaðila í kjallara var með samþykki allra þáverandi eigenda telur kærunefnd að ekki séu forsendur til að taka til greina kröfu álitsbeiðanda um að samþykki allra þurfi til útleigu á nefndum rýmum. Kærunefnd bendir þó á að allt að einu þurfi samþykki byggingarfulltrúa fyrir breyttri hagnýtingu geymslanna.

Álitsbeiðandi fer einnig fram á viðurkenningu á því að gagnaðilum sé óheimilt að láta fylgja leigunni rýmum á þeirra aðgengi að sameiginlegu þvottahúsi hússins. Kærunefnd telur að sama eigi við hér og um útleigu á rýmunum. Gagnaðilum hafi ekki verið heimilt að leigja aðgang að þvottahúsinu, sbr. ákvæði 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga, þar sem segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Aftur á móti eru núverandi eigendur bundnir við samþykki fyrri eigenda hér um, enda hafi þeir vitað af hagnýtingunni.

Álitsbeiðandi gerir jafnframt kröfu um að viðurkennt verði að framkvæmdir á lögnum í tengslum við útleigu rýmanna sé óheimil án samþykkis álitsbeiðanda. Gagnaðilar hafa neitað því að nokkrar framkvæmdir hafi átt sér stað á sameiginlegum lögnum. Álitsbeiðandi leggur ekkert fram sem gefur til kynna að það sé rangt heldur er aðeins vísað til þess að ómögulegt sé að setja upp eldunaraðstöðu í rýmunum, án þess að framkvæmdir á lögnum eigi sér stað. Einnig nefnir hún að hún eigi eftir að fá úttekt á lögnunum í þeim tilgangi að kanna þetta nánar. Kærunefnd telur að engin efni séu til þess að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda, enda bendir ekkert til þess að framkvæmdir hafi átt sér stað. Þá tekur nefndin fram að einungis er hægt að leita til nefndarinnar í þeim tilvikum sem ágreiningur er til staðar en ekki til þess að koma í veg fyrir að ágreiningur skapist síðar.

Að lokum fer álitsbeiðandi fram á viðurkenningu á því að óheimilt sé að setja upp eldunaraðstöðu í rýmum gagnaðila í kjallaranum án samþykkis allra. Fram kemur í gögnum málsins að eldunaraðstaða hafi verið í tveimur rýmum allt frá því að hagnýtingu þeirra var breytt. Þá segir gagnaðili, sem er eigandi íbúðar á 2. hæð, að sett hafi verið upp eldhúsinnrétting í annað rýma hennar en að eldavél hafi ekki verið í því frá árinu 2017.

Eins og greinir í 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Kærunefnd telur að ákvarðanir gagnaðila um að setja upp eldunaraðstöðu í rýmum þeirra falli innan heimildar þeirra til að hagnýta séreign sína með þeim hætti sem þau kjósa og að ekki hafi verið þörf á samþykki meðeigenda til þessa. Allt að einu telur kærunefnd tilefni til að taka fram í þessu tilliti að samkvæmt 3. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús ber eigendum skylda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. Þannig telur kærunefnd að rétt væri að taka til skoðunar og umfjöllunar á húsfundi athugasemdir álitsbeiðanda vegna lyktar sem hún segir að berist í sameign vegna matargerðar í umræddum rýmum og hvort það valdi óþægindum fyrir álitsbeiðanda eða aðra eigendur þannig að varðað geti við 55. gr. fjöleignarhúsalaga, sem og fjölda annarra íbúa í húsinu.   

Kærunefnd telur tilefni til að taka fram að nefndin tekur aðeins afstöðu til krafna álitsbeiðanda með hliðsjón af lögum um fjöleignarhús og kemur því ekki til umfjöllunar af hálfu nefndarinnar hvort öll tilskilin leyfi liggi fyrir téðri notkun rýmanna.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 5. nóvember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson