Nr. 113/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 30. janúar 2019

í máli nr. 113/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila verði gert að greiða kostnað vegna málningarvinnu á hinu leigða við leigulok að fjárhæð 434.000 kr. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að sóknaraðila sé heimilt að ganga að sjálfskuldarábyrgð sem varnaraðili lagði fram til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 25. október 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 29. október 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Ódagsett greinargerð varnaraðila barst kærunefnd 1. desember 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 3. desember 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti sendum 5. desember 2018 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 7. desember 2018. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi, mótteknu 10. desember 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2017 til 30. apríl 2018, um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða kostnað vegna málningar íbúðarinnar við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að aðila greini á um kostnað vegna skemmda á íbúðinni við lok leigutíma. Samkvæmt úttekt í upphafi leigutíma hafi ástand íbúðarinnar að innan almennt verið gott og málning veggja í lagi. Úttektaraðilinn hafi verið í hjúskap með varnaraðila á þeim tíma sem úttektin hafi verið gerð en hann hafi ritað undir leigusamning fyrir þeirra hönd við sóknaraðila frá fyrri tíma. Við sambúðarslit þeirra hafi aðilar máls þessa gert nýjan leigusamning og úttektin hafi fullt gildi samkvæmt efni, enda hafi varnaraðili búið í íbúðinni allt frá árinu 2015.

Þegar leigutíma hafi lokið 3. mars 2018 hafi komið í ljós mikill fjöldi naglafara á veggjum íbúðarinnar sem hafi þurft að laga og endurnýja. Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki virt varðveisluskyldu sína á hinu leigða. Af þeim sökum hafi sóknaraðili orðið fyrir tjóni að fjárhæð 434.000 kr. samkvæmt úttekt málningarmeistara vegna vinnu við að lagfæra skemmdir á veggjum íbúðarinnar og koma henni í fyrra ástand, sbr. meðal annars 18. og 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Vísað sé til 63. gr. húsaleigulaga. Til marks um þær skemmdir sem hafi verið á íbúðinni við lok leigutíma sé vísað til tölvupóstsamskipta fyrirsvarsmanns sóknaraðila við fulltrúa sveitarfélags, dags. 14. mars 2018, en þar vísi fyrirhugaður leigjandi til þess að ástand íbúðarinnar hafi verið óásættanlegt á þeim tíma vegna óhreinna veggja og naglagata í veggjum íbúðarinnar eftir varnaraðila.

Sóknaraðili hafi gert kröfu í ábyrgðina, sbr. 4. mgr. 40. gr. og 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga með bréfi, dags. 24. mars 2018.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samkvæmt gögnum málsins hafi úttekt verið gerð 31. október 2015 þar sem íbúðin hafi verið skoðuð, myndir teknar og hún víða metin í sæmilegu ástandi en ýmsu verið talið ábótavant. Gerðir hafi verið nokkrir leigusamningar frá þeim tíma án þess að ný úttekt hafi verið gerð. Íbúðinni hafi verið skilað til sóknaraðila 3. mars 2018 en kærunefnd komist að þeirri niðurstöðu að varnaraðili hafi átt að greiða leigu fyrir mars 2018.

Leki hafi orðið í íbúðinni snemma árs 2017 þegar niðurfall á þaki hafi stíflast og vatn lekið niður um stofuloft. Varnaraðili hafi haft samband við sóknaraðila sem hafi komið á staðinn með húsverði og þeir skoðað loftið og aðrir lagað stíflu sem hafi valdið lekanum sem hafi orðið vegna snjóþyngsla á þaki. Rætt hafi verið um að laga loftið en það ekki verið gert.

Leki hafi jafnframt orðið á mótum eldhúss og búrs í maí 2017 svo að rífa hafi þurft frá hluta af lofti og vegg. Iðnaðarmenn hafi verið fengnir til að laga verkið og verið að koma og fara um sumarið en þessi viðgerð hafi ekki verið kláruð fyrr en í desember sama ár. Af þessu hafi hlotist mikið ónæði, ólykt og truflun fyrir varnaraðila sem hafi ítrekað þurft að óska eftir því að klárað yrði að ganga frá þessu. Ekki hafi þó komið til lækkunar húsaleigu vegna þessa.

Húsnæðið hafi verið skoðað eftir að varnaraðili hafði fundið sér annað. Sóknaraðili hafi haft samband við varnaraðila vegna ráka sem hafi verið á útvegg í svefnherbergi. Um sé að ræða rákir sem hafi verið allan þann tíma sem varnaraðili hafi búið í íbúðinni og sóknaraðili beðið varnaraðila að athuga hvort hægt væri að þvo af. Varnaraðili hafi gert það og sóknaraðili komið og skoðað. Sóknaraðili hafi haft orð á því að fyrst svona vel hefði gengið að hreinsa þetta þyrfti hann ekki að mála þar sem íbúðin liti svo vel út. Fyrir þessu séu engin skrifleg gögn heldur eingöngu orð gegn orði.

Vísað sé til 19. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili hafi ekki sent skriflega kvörtun um að einhverju væri ábótavant við húsnæðið eftir að því hafði verið skilað. Varnaraðili hafi því ekki fengið tækifæri til að lagfæra eitt eða neitt. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við skil íbúðarinnar 3. mars 2018 en fleiri einstaklingar en aðilar málsins hafi verið viðstaddir við lyklaskil og skoðun varnaraðila á íbúðinni þann dag. Varnaraðili hafi fengið sendan reikning í lok mars 2018 frá sóknaraðila vegna málningarvinnu og viðgerða en ekki reikning frá málarameistara. Væntanlega verði viðurkenndur málarameistari að hafa unnið verkið, að öðrum kosti væri líklega ekki löglegt að krefja varnaraðila um greiðslu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það sé rétt að hann hafi ekki gert athugasemd við ástand íbúðarinnar. Hann hafi talið að þetta væri eftir fyrri leigjanda. Þegar sóknaraðili hafi séð þær myndir, sem hafi verið teknar í upphafi leigutíma, hafi hann sent varnaraðila myndir af skemmdunum á fyrra netfang hennar 4. apríl 2018. Myndirnar hafi borist varnaraðila 12. apríl 2018. Þá hafi hún sagt að um væri að ræða hefðbundið viðhald sem varði eiganda lögum samkvæmt. Það sé rétt hjá varnaraðila að lekið hafi í gegnum þak árið 2017 en það hafi alfarið verið á vegum húsfélagsins. Það hafi dregist að mála nýja spónaplötu. Varnaraðili hafi þá tekið að sér málningarvinnuna, sóknaraðili keypt málningu og verkfæri og hann greitt henni 15.900 kr.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort varnaraðila beri að greiða kostnað vegna málunar á hinu leigða við lok leigutíma. Sóknaraðili fer fram á að varnaraðili greiði 434.000 kr. vegna málunar.

Í 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigjandi skuli skila húsnæðinu í hendur leigusala að leigutíma loknum ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í 1. mgr. 64. gr. segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Óumdeilt er að varnaraðili skilaði íbúðinni 3. mars 2018. Með bréfi, dags. 24. mars 2018, fór sóknaraðili fram á að varnaraðili myndi greiða umræddan kostnað vegna málunar og lýsti hann þannig bótakröfu sinni innan lögbundinna tímamarka.

Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skal leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili, og viðhalda brunavörnum, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.

Sóknaraðili greinir frá því að við lok leigutíma hafi komið í ljós mikill fjöldi naglfara á veggjum íbúðarinnar sem hafi þurft að laga og endurmála. Kærunefnd fær ekki annað ráðið en að um sé að ræða eðlilega afleiðingu venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins, en engar takmarkanir eru tilgreindar í leigusamningi aðila um nagla í veggjum. Þá er það hlutverk sóknaraðila sem leigusala að mála húsnæðið með hæfilegu millibili, sbr. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Með hliðsjón af þessu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu sóknaraðila.

Að virtri framangreindri niðurstöðu kærunefndar er ekki tilefni til að taka til umfjöllunar kröfu sóknaraðila í sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila sem varnaraðili lagði fram til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna málningar er hafnað.

Reykjavík, 30. janúar 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson