Mál nr. 74/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. október 2022

í máli nr. 74/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að frá greiddar 450.000 kr. úr tryggingu sem varnaraðili keypti hjá C ehf.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað að því undanskildu að honum sé heimilt að fá greiddar úr tryggingunni 50.000 kr. vegna þrifa og förgunar á ísskápi.

Með kæru, dags. 19. júlí 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. júlí 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 3. ágúst 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 12. ágúst 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 23. ágúst 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2021 til 1. janúar 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki 1. maí 2022. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma sem og vegna þrifa við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að ágreiningur snúist um viðskilnað og skemmdir á hinni leigðu eign. Varnaraðila beri að bæta tjónið í einu og öllu. Skemmdirnar séu langt umfram það sem eðlilegt geti talist. Ekki sé um eðlilegt slit að ræða heldur hreinar og klárar skemmdir.

Við lok leigutíma hafi tveir starfsmenn þrifið íbúðina og farið á ruslahauga. Þá hafi málari unnið sparslvinnu. Áætlaður kostnaður vegna málara, þrifþjónustu og sorphirðugjalda séu 70.000 kr. Hurðir hafi verið í góðu ástandi við upphaf leigutíma en á leigutíma hafi orðið skemmdir á tveimur hurðarkörmum og tveimur hurðum. Um sé að ræða rispur, dældir og krot sem ekki náist af. Kostnaður vegna þessa nemi samtals 150.000 kr. Skemmdir hafi orðið á tveimur ljósrofum og einni innstungu. Brotið hafi verið úr þeim og lím verið fast á þeim. Áætlaður kostnaður vegna þessa nemi 20.000 kr. Á ofnum séu rispur, krass og föst óhreinindi sem ekki hafi náðst að þrífa af. Kostnaður vegna þessa nemi samtals 70.000 kr. Skemmdir hafi orðið á öllum fataskápum. Rispur séu eftir skúffur í hurðum sem hafi ekki verið nægilega opnaðar við notkun. Um sé að ræða sérsmíðaða skápa og þurfi því að láta smíða hurðir á þá. Áætlaður kostnaður sé 60.000 kr. Þá þurfi að kaupa fjögur myrkratjöld sem kosti samtals 80.000 kr. Samtals nemi krafan því 450.000 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að þegar sóknaraðili hafi sýnt honum íbúðina hafi þegar verið skemmdir á parketi, veggjum, rofum, skápum og elhúsinnréttingu frá fyrri eiganda. Þessum skemmdum hafi verið lýst í leigusamningi þar sem tekið hafi verið fram að sóknaraðili væri meðvitaður um þær og að varnaraðili bæri enga ábyrgð á þeim.

Sóknaraðili hafi einnig sagt að hann hafi ætlað að gera við sumar skemmdanna á fataskápum, rofum og eldhúsbekkjum þegar hann kæmi af sjónum í desember 2020. Slysahætta hafi verið vegna þessara skemmda og þær verið til staðar allan leigutímann og versnað með tímanum, enda hafi sóknaraðili ekki látið sjá sig.

Á lista yfir skemmdir, sem hafi verið til staðar við upphaf leigutíma og sóknaraðili vitað af, komi eftirfarandi fram: Neðri partur af eldhúsbekkjum sem tengir eldhúsbekk við gólf hafi verið laus og að detta af. Sprunga í gleri yfir hitaeiningum á eldavél. Rafmagnstengla í minni svefnherbergi hafi vantað hlífar og í einu tilfelli hafi vantað tengil og lausir vírar hafi komið úr vegg sem sóknaraðili hafi lofað að laga. Skápalamir á flestum fataskápum hafi verið brotnar og hurðar verið lausar og oft dottið af. Sóknaraðili hafi lofað að laga þetta. Festingar á skóhillu í forstofu hafi verið brotnar sem og festingar á gluggatjöldum en þær hafi dottið af við fyrstu notkun. Þá hafi verið tilgreindar rispur og sprungur í parketi í leigusamningi.

Varnaraðili hafi ekki náð að losa sig við ísskápinn og þrifin á íbúðinni hafi reynst erfið með börnin í togi og fallist hann því að greiða 50.000 kr. vegna þrifa og förgunar á ísskápnum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að veggir hafi verið rispaðir eftir flutninga fyrrum eiganda en það hafi verið búið að sparsla í öll göt og veggirnir þannig tilbúnir fyrir málningu við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi valið að fá íbúðina afhenta ómálaða og hann hafi því þurft að skila henni nýmálaðri af sér. Það sé ekki óeðlilegt að húsgögn rekist í hér og þar við flutninga en hreinar skemmdir á veggjum teljist ekki til eðlilegrar notkunar.

Í leigusamningi segi að sé þörf á úrbótum hins leigða húsnæðis skuli leigusali látinn vita með skriflegum hætti innan fjögurra vikna en það hafi aldrei verið gert.

Eins og sóknaraðili hafi tekið fram hafi eldhúsinnréttingin ekki verið nýleg, sprunga hafi verið í gleri við helluborð og megi vera að sökkull hafi verið laus, en að öðru leyti hafi íbúðin verið í ásættanlegu ástandi.

Allir rafmagnstenglar hafi verið í góðu ástandi eins og tenglar eiga að vera. Á einum stað hafi loftnetstengildós verið opin, en ekki hafi stafað nein hætta af því þar sem hvorki sé spenna á loftnets- né internetstenglum.

Sóknaraðili hafi hvorki verið beðinn um að laga eitthvað á leigutíma né hafi hann lofað því.

Fataskápar íbúðarinnar hafi verið í sérstaklega góðu ástandi við upphaf leigutíma. Vera megi að skóskúffa í forstofuskáp hafi verið orðin léleg en að öðru leyti í topp ástandi, enda sérsmíðaðir og vandaðir skápar. Fataskáparnir hafi ekki verið brotnir og þá geti hurðirnar á þeim ekki hafa dottið af við notkun. Skuggagardýnur hafi verið nýjar og sérsmíðaðar við kaup sóknaraðila á íbúðinni í október 2020.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 470.000 kr. sem hann keypti hjá C ehf. Deilt er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að henni vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 1. maí 2022 og verður ekki annað ráðið en að íbúðinni hafi verið skilað þann dag. Með tölvupósti 24. maí 2022 gerði sóknaraðili kröfu um að ganga að allri tryggingunni vegna skemmda sem hafi orðið á leigutíma. Varnaraðili hafnaði kröfunni með tölvupósti 21. júní 2022. Kæra barst kærunefnd 20. júlí 2022.  Krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila barst honum þannig innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins og var málinu vísað til kærunefndar innan fjögurra vikna frá höfnun varnaraðila á kröfu sóknaraðila.

Krafa sóknaraðila varðar skemmdir sem hann kveður hafa orðið á hurðum, ljósrofum, innstungum, ofnum, fataskápum og myrkratjöldum. Varnaraðili hafnar því að hafa valdið téðum skemmdum.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina, óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu milli þeirra.

Í leigusamningi segir að sóknaraðili viti af rispum á veggjum hér og þar og skemmdum eftir flutninga. Einnig að parketið sé komið til ára sinna og því sé það rispað hér og þar og þá sjái á eldhúsinnréttingu og er vísað til mynda þar um.

Hvorki liggur fyrir sameiginleg úttekt aðila á hinu leigða við upphaf og lok leigutíma né úttekt óháðs úttektaraðila. Í leigusamningi er getið með almennum hætti um skemmdir á hinu leigða sem sóknaraðili sé meðvitaður um og þar á meðal eru nefndar skemmdir eftir flutninga. Ekki liggja þannig fyrir gögn sem sýna fram á hvert ástand hurðanna, rofanna, fataskápanna og gardínanna var við upphaf leigutíma, að undanskildum myndum sem sóknaraðili kveður hafa verið teknar fyrir leigutíma en ekki verður þó ráðið að þær hafi verið hluti af sameiginlegri úttekt aðila. Að því virtu að úttektar var ekki aflað á grundvelli 69. gr. húsaleigulaga og gegn eindreginni neitun varnaraðila á því að hafa valdið téðum skemmdum telur kærunefnd að sóknaraðila hafi ekki tekist að sýna fram á réttmæti kröfu sinnar og er kröfu hans því hafnað.

Sóknaraðili gerir kröfu að fjárhæð 70.000 kr. vegna málaraþjónustu, þrifaþjónustu sem og sorphirðugjalda. Varnaraðili fellst á að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma sem og að hann hafi skilið eftir ísskáp sem hafi þurft að farga. Varnaraðili fellst á að greiða 50.000 kr. vegna þrifa og förgunar og þar af leiðandi er sóknaraðila heimilt að fá þá fjárhæð greidda úr tryggingu varnaraðila. Telur kærunefnd ekki tilefni til að fallast á kröfu sóknaraðila umfram þá fjárhæð, enda liggur ekki fyrir sameiginleg úttekt aðila, sbr. niðurstaða kærunefndar hér að framan.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 50.000 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað.

Reykjavík, 11. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson