Mál nr. 10/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 10/2007

Riftun leigusamnings.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. júní 2007, mótt. 8. júní 2007, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru viðbótargögn álitsbeiðanda, mótt. 22. júní 2007, greinargerð C hrl., f.h. gagnaðila, dags. 6. júlí 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. júlí 2007, og athugasemdir C hrl., f.h. gagnaðila, dags. 1. ágúst 2007, mótt. 8. ágúst 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. ágúst 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 2. júní 2003, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 35. Um var að ræða tímabundinn leigusamning fyrir tímabilið 1. júlí 2003 til 30. júní 2005.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að álitsbeiðanda sé heimilt að rifta leigusamningi nú þegar.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi gert óuppsegjanlegan leigusamning við gagnaðila. Samið hafi verið um áframhaldandi leigu til tveggja ára, húsaleigan hafi þá verið hækkuð og eins ákvörðuð upphæð til að standa straum af endurbótum sem gerðar voru, þ.e. 1. júlí 2005 til 1. júlí 2007. Um þetta leyti keyptu mæðgur frá Y íbúðina fyrir neðan álitsbeiðanda austanmegin, en sú íbúð deili inngangi með íbúð í eigu gagnaðila. Fljótlega hafi álitsbeiðandi orðið fyrir töluverðum óþægindum og mátti öllum vera það ljóst þar sem þetta var meðal annars rætt opinskátt við alla, þ.e. gagnaðila og aðra íbúðareigendur í húsinu. Var til að mynda staðið fyrir stofnun húsfélags til að unnt væri að beita samþykktum þess til að knýja fram lágmarkstillitssemi. Mæðgurnar frá Y búi þarna með tvö lítil börn sem gráti allan sólarhringinn. Þær rífist með miklum hamagangi og hafi álitsbeiðandi í tvígang haft samband við barnavernd þar sem hann taldi óeðlilega miklar og sárar umkvartanir eldra barnsins. Dónaskapur mæðgnanna og tillitsleysi sé algjört í garð álitsbeiðanda. Eins hafi þrif á sameign ávallt verið í höndum álitsbeiðanda. Þá séu matarvenjur og hráefnisval mæðgnanna ekki alveg á pari við það sem álitsbeiðandi eigi að venjast og finnist honum óþægileg lykt bæði af þeim og úr íbúðinni þannig að orð hafi verið haft á af þeim sem heimsóttu álitsbeiðanda. Margítrekað hafi þær hent illa lyktandi heimilissorpi fram á stigapallinn beint fyrir framan inngang álitsbeiðanda þar sem það hafi legið stundum dögum saman eða verið fjarlægt af álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi hafi í þrígang sent bréf í nafni húsfélagsins til þeirra til að óska eftir úrbótum en öllum hafi verið ósvarað. Allt frá því að þær fluttu inn hafi álitsbeiðandi haft auga með mögulegu húsnæði enda ekki fjölskyldunni bjóðandi upp á þetta. Um áramótin hafi álitsbeiðandi séð fram á að komast í annað húsnæði og var gagnaðila sendur tölvupóstur samstundis og honum tilkynnt að þremur mánuðum seinna_, þ. e. 1. maí 2007, myndu álitsbeiðandi og fjölskylda hans flytja út enda ástandið með öllu óþolandi. Gagnaðili hafi svarað nokkru seinna að samningurinn stæði en álitsbeiðandi bent á að forsendur hans væru brostnar. Þá hafi álitsbeiðandi ekki heyrt frá honum og taldi að gagnaðili hefði fallist á rök sín fyrir því að þeim væri ekki bjóðandi að vera þarna lengur en út uppsagnartímann. Þó hafi álitsbeiðandi talið öruggast að hringja í hann nokkrum dögum seinna og staðfesta það, en það hafi eingöngu verið til þess að heyra aftur sönginn um að samningur væri samningur og við það sæti. Endaði álitsbeiðandi það samtal með því að staðfesta að honum yrði ekki haggað og sagðist reikna með að hann gripi til ráðstafana. Jafnframt hafi álitsbeiðandi staðfest að gagnaðili teldi sig blása upp ástandið til að sleppa tveimur mánuðum fyrr þar sem álitsbeiðandi hefði þegar fest kaup á húsnæði. Skal þess getið að álitsbeiðandi og fjölskylda hans búi enn í tímabundnu húsnæði með töluvert meiri tilkostnaði og umstandi en ef þau hefðu verið út leigutímann á X nr. 35.

Álitsbeiðandi hafi skilað íbúðinni í mun betra ástandi en hann hafi tekið við henni þann 1. maí 2007, tveimur mánuðum fyrir lok leigutímans, tilkynnt gagnaðila og sent honum lyklana. Hann hafi þá þakkað fyrir ánægjuleg samskipti síðustu fjögur árin. Álitsbeiðandi hafi talið að með þeim orðum væri ljóst að hann hafi fallist á rök sín í málinu. Greiðsluseðlar fyrir leigu í maí og júní hafi síðan borist álitsbeiðanda og álitsbeiðandi staðfest að gagnaðili ætli sér greiðslu fyrir þessa tvo mánuði. Óski álitsbeiðandi hér með eftir því að þeim samningi verði rift af augljósum ástæðum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram hann geri þær kröfur að erindi álitsbeiðanda verði hafnað, en gagnaðili telji að í kröfum álitsbeiðanda felist krafa um að honum hafi verið heimilt að rifta tímabundnum leigusamningi og staðfest verði að leigusamningur hafi haldið gildi sínu út umsaminn leigutíma.

Greinir gagnaðili frá því að álitsbeiðandi hafi tekið íbúð að X nr. 35 á leigu til tveggja ára samkvæmt tímabundnum leigusamningi þann 2. júní 2003 og hafi leigutími verið frá 1. júlí 2003 til 30. júní 2005 eins og áður er fram komið. Leigusamningur hafi síðan verið framlengdur um tvö ár til viðbótar með samkomulagi aðila sem fram hafi farið í tölvupósti dagana 15. febrúar til 28. febrúar 2005.

Bendir gagnaðili á að samskipti aðila hafi ávallt verið góð og enginn ágreiningur verið vegna leigusamningsins. Stofnað hafi verið húsfélag í samráði við gagnaðila eingöngu til að halda utan um sameiginlegan kostnað í sameign. Hinn 29. janúar 2007 hafi gagnaðili fengið tölvupóst þar sem álitsbeiðandi vilji segja upp leigusamningnum frá og með 1. maí 2007. Ástæðan sé aðallega sú að álitsbeiðandi hafi keypt húsnæði í Z og fengið það afhent 1. mars 2007. Álitsbeiðandi nefndi einnig að samskipti við nágrannana sem búi á neðri hæðinni séu orðin óþolandi og sambúð við þá erfið. Gagnaðili hafi svarað daginn eftir og tilkynnt að leigusamningurinn væri til 1. júlí 2007 og óskaði eftir að álitsbeiðandi skoði það vel. Hinn 11. mars 2007 sendi álitsbeiðandi tölvupóst og óskaði eftir því að losna undan samningi frá og með 1. maí 2007 á grundvelli samskiptavandamála við nágrannana á neðri hæð. Jafnframt tilkynnti álitsbeiðandi að hann væri komin með leigjendur að íbúðinni. Gagnaðili hafi svarað daginn eftir og tekið fram að samningurinn væri alveg skýr um gildistíma.. Í framhaldi hafi þeir rætt málið símleiðis. Hann hafi farið út úr íbúðinni um mánaðamótin apríl-maí 2007. Gagnaðili hafi nú hafið innheimtu á eftirstöðvum leigusamningsins og var innheimtubréf sent þann 28. júní 2007 en því hafi ekki verið svarað.

Gagnaðili bendir á að óumdeilt sé eins og fram komi í erindi álitsbeiðanda að leigusamningur aðila hafi verið framlengdur tímabundið til tveggja ára og lokið 30. júní 2007. Tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma nema svo hafi sérstaklega verið um samið. Erindi álitsbeiðanda verði ekki skilið með öðrum hætti en hann óski staðfestingar kærunefndar á að honum hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila. Þessu hafni gagnaðili algjörlega enda engar forsendur fyrir riftun samningsins. Gagnaðili sé fyrst tilkynnt um samskiptavandamál við íbúa á neðri hæð með tölvupósti þann 29. janúar 2007 en sé þá jafnframt tilkynnt um uppsögn leigusamnings. Eins og að framan segi þá hafi húsfélagið verið stofnað til sjá um kostnaðarskiptingu vegna sameignar. Gagnaðila hafi aldrei verið tilkynnt um að húsfélagið hefði ályktað sérstaklega um samskiptaerfiðleika í húsinu. Þá hafi gagnaðila ekki verið kunnugt um ágreining álitsbeiðanda og íbúa neðri hæðar hússins og aldrei verið gefinn kostur á að bæta úr eða laga ástand með einum eða öðrum hætti ef það sé í hans valdi að gera slíkt. Í erindi álitsbeiðanda séu rakin ágreiningsefni íbúa, svo sem vond lykt, rusl úti á gangi, notkun á hjólageymslu og samskiptaörðugleikar. Ekkert af því geti gagnaðili bætt úr og verði að teljast ósannað hvort staðhæfingar kæranda standist og þá þannig að um heilbrigðisvandamál sé að ræða. Ekki hafi verið kallað á heilbrigðiseftirlit eða byggingarfulltrúa til að fá mat á hvort hátterni íbúa neðri hæðar hafi leitt til heilsuspillandi húsnæðis sem sé grunnforsenda þess að unnt sé að gera kröfur til úrbóta. Það að einhverjum finnist matarlykt vond eða ekki geti aldrei verið riftunarástæða í skilningi húsaleigulaga. Ágreiningur um notkun á sameiginlegri geymslu geti heldur ekki verið forsenda riftunar samnings. Eins verði ekki séð að framkoma íbúa neðri hæðar hafi verið með þeim hætti að ástæða hafi verið til að kalla á lögreglu, til dæmis vegna hávaða eða ógnandi framkomu gagnvart barninu. Fyrst svo hafi ekki verið þá verði ekki á því byggt að framkoma íbúanna jafngildi heimild til riftunar á grundvelli húsaleigulaga enda ómöguleiki fyrir gagnaðila að bregðast við þessum kvörtunum.

Þá sé ómögulegt um að segja af hverju samskipti íbúa hafi þróast með þessum hætti en sjaldan á einn sök er tveir deila og á skal bent að gagnaðila sé ekki kunnugt um að aðrir íbúar hússins eigi í samskiptaerfiðleikum við íbúa neðri hæðar. Kvartanir álitsbeiðanda og ósætti hans við nágranna geti ekki verið talin riftunarástæða í skilningi húsaleigulaga og sérstaklega þegar höfð sé hliðsjón af vanræktri tilkynningarskyldu álitsbeiðanda og skort á áskorunum til gagnaðila. En ítreka verði þá staðreynd að gagnaðila var fyrst tilkynnt um deilur álitsbeiðanda og nágranna hans með tölvupósti dags. 29. janúar 2007.

Bendir gagnaðili á að skilyrði riftunar leigusamnings, sbr. húsaleigulög nr. 36/1994, séu ekki og hafi aldrei verið fyrir hendi hvorki er varði ástand húsnæðis eða önnur atriði. Ástæður tilraunar til riftunar tímabundins leigusamnings eigi því ekki við rök að styðjast og óskist það staðfest í áliti kærunefndar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að húsfélagið hafi verið stofnað utan um framkvæmdir en vegna hræðslu við að umræddir nágrannar hans væru í ljósi fyrri samskipta líklegir til að hunsa allar óskir um þátttöku í fyrirhuguðum framkvæmdum sem reyndar hafi ekkert orðið úr.

Bendir álitsbeiðandi á að ranglega sé farið með í tölvupósti frá 29. janúar 2007 að þar hafi álitsbeiðandi óskað eftir að segja upp leigusamningi af því hann hafi keypt fasteign eins og glöggt megi sjá á tölvupósti sem fylgi með. Ástæðan sé eingöngu eins og augljóst sé samskiptavandinn við nágranna. Fasteignakaupin séu nefnd í framhjáhlaupi.

Hinn 11. mars sl. hafi álitsbeiðandi aftur sent tölvupóst þar sem hann taldi sig hafa fundið lausn á málinu sem allir gætu sætt sig við. Svarið hafi verið það sama en auk þess hafi gagnaðili sagst vera búinn að gera ráðstafanir með íbúðina frá og með 1. júlí. Fannst álitsbeiðanda það undarlegt þar sem hann hafi vel vitað að álitsbeiðandi færi 1. maí. Skýringin hafi reyndar komið síðar. Stuttu síðar hafi álitsbeiðandi slegið á þráðinn þar sem hann vildi fá staðfestingu á að þessi málalok væru ásættanleg. Þeir hafi rætt málin í rúmar 30 mínútur þar sem álitsbeiðandi hafi farið yfir ástæður þess að hann vildi losna en gagnaðili haf ítrekað að þetta væri samningur og hann gilti. Reyndi álitsbeiðandi með dæmum að benda á að sambúðin við nágrannana væri farin að hafa óeðlileg áhrif á aðstæður álitsbeiðanda og ekki bjóðandi.

Greinir álitsbeiðandi frá því að það að gagnaðila hafi ekki verið tilkynnt með formlegum hætti um þessi samskiptavandamál fyrr hafi mjög eðlilega skýringu. Álitsbeiðandi hafi reynt fyrst allt sem í sínu valdi stóð og um það geti fjölmargir vitnað bæði sem búa í húsinu og þeir sem til hans þekkja og hafa lent í samstuði við umrædda nágranna. Ef tilefni þykir séu þessir aðilar allir tilbúnir að skila inn álitsgerð.

Í athugasemdum gagnaðila bendir hann á að í athugasemdum álitsbeiðanda sé staðfest að gagnaðila hafi ekki verið tilkynnt um vandamál í húsinu og þau hafi verið þess eðlis að leitt gæti til riftunar leigusamnings sem sé grundvallarforsenda þess að unnt sé að rifta leigusamningi samkvæmt húsaleigulögum. Einnig sé staðfest í athugasemdunum að hér hafi verið um persónuleg samskiptavandamál að ræða en ekki brot á lögum eða reglum sem réttlætt geti riftun leigusamnings. Hver ástæðan hafi verið fyrir þessum deilum skuli ósagt látið en tilvitnun í fasteignasala þar sem gefið sé í skyn að fólk frá Y sé yfir höfuð erfitt í sambúð sé sérstök, en skýri kannski margt í samskiptum álitsbeiðanda og nábúa hans frá Y sé það sett í samhengi við fyrri athugasemdir við lifnaðarhætti þessa ágæta fólks, svo sem matarlykt o.fl. Slíkar ástæður hafi aftur á móti ekkert með leigusamninginn að gera og geti í engum tilfellum verið forsenda riftunar.

Hafa verði í huga að engum gögnum sé til að dreifa um brot af hálfu nágranna sem leitt geti til riftunar samnings og séu staðhæfingar álitsbeiðanda því órökstuddar með öllu. Þá ítrekar gagnaðili fyrri sjónarmið og kröfur sem fram komu í greinargerð gagnaðila. Þá krefjist gagnaðili málskostnaðar að mati nefndarinnar úr hendi álitsbeiðanda telji nefndin sig hafa heimild til að úrskurða um slíkt.

III. Forsendur

Samningur aðila var tímabundinn leigusamningur frá 1. júlí 2003 til 30. júní 2005. Aðilar eru sammála um að eftir það hafi stofnast ótímabundinn leigusamningur. Slíkum samningi verður ekki sagt upp nema með sex mánaða fyrirvara, sbr. 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Álitsbeiðandi gætti ekki að þessu við uppsögn samningsins. Reynir því eingöngu á hvort honum hafi verið heimilt að rifta samningnum vegna vanefnda gagnaðila.

Álitsbeiðandi hefur tilgreint margvísleg samskiptavandamál sem hann átti í við aðra íbúa er leigðu í húsinu sem ástæða riftunar. Gagnaðili andmælir riftun samningsins og ber fyrir sig að honum hafi verið ókunnugt um vandamál álitsbeiðanda áður en til riftunar kom. Álitsbeiðandi hefur viðurkennt að gagnaðila hafi ekki verið tilkynnt með formlegum hætti um þau samskiptavandamál sem hann telur vera forsendu riftunar leigusamningsins. Af þeim sökum telur kærunefnd að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að rifta samningnum svo sem hann gerði. Telst hann því bundinn af honum og lögmæltum uppsagnarfresti samningsins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að rifta leigusamningi aðila.

Reykjavík 28. ágúst 2007

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson